【正文】 限公司 二○○八年 四 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 ，工程擬于 2020年 10月份開始建設(shè)，預(yù)計(jì) 2020 年 6 月份竣工交房。 第二 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。究其因，一方面是 2020 年國(guó)家政策的調(diào)整使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。濰坊作為一座新興的工業(yè)城市在齊魯大地崛起，機(jī)械、電子。根據(jù)國(guó)家地震局 2001 年《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》，該工程所在區(qū)域?yàn)?7 度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國(guó)家抗震設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)防建設(shè)。 給排水 該項(xiàng)目用水由濰坊市自來(lái)水公司供給，自就近市政給水管網(wǎng)引入DN200 的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到《生活用飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。 第四章 工程方案 一、建設(shè)規(guī)模 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在充分把握基地環(huán)境的前提下，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，全面提升居住品質(zhì)。 規(guī)劃布局還應(yīng)具有該項(xiàng)目的特色，突出規(guī)劃結(jié)構(gòu)的識(shí)別性、藝術(shù)性和地方特色。 小區(qū)空間環(huán)境里均布置室外休閑娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi)容和氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。 (四 )暖通工程規(guī)劃 供熱工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生 生的“ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)應(yīng)注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。應(yīng)搞好小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 一、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為 年，自該項(xiàng)目報(bào)告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。 四、采用節(jié)能產(chǎn)品 購(gòu)買和使用符合國(guó)家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機(jī)、水泵等，降低建筑物能耗。充分利用雨水，減少市政供水。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶 動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 二、節(jié)能措施 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 六、結(jié)論 綜上所述，通過(guò)以上環(huán)保措施，項(xiàng)目不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。 ⑵天然氣燃燒廢氣 居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛? 立方米 /h，平均燃?xì)饬繛? 立方米 /h。 ⑶施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (2)建筑滅火器配置 根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險(xiǎn)級(jí)，按中危險(xiǎn)及 A 類火災(zāi)設(shè)計(jì)，滅火器最小配置級(jí)別為 5A，最大保護(hù)面積為 15 m2／ A。日，不可預(yù)見(jiàn)用水量按總用水量的 10%計(jì)。 對(duì)講與防盜門控制 在小區(qū)內(nèi)各單元門住戶處安裝防盜門和對(duì)講裝置，以實(shí)現(xiàn)住戶與訪客的對(duì)講，住戶可遙控開啟防盜門，有效防止非法人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。重要場(chǎng)所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。 管線敷設(shè)交叉時(shí)應(yīng)遵循以下原則： ⑴壓力流管讓重力流管； ⑵小管徑讓大管徑； ⑶給水管盡量在污水管上面； ⑷易彎的讓不易彎的； ⑸臨時(shí)性的讓永久性的； ⑹工程量小的讓工程量大的。小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路中心線的設(shè)計(jì)標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿足地面排水 的要求。 ⑷建筑色彩：住宅的立面色彩力求簡(jiǎn)約明快，親切自然，樓體基座采用深色體系墻色，墻面以白色或灰色為主，凸陽(yáng)臺(tái)采用亮色如黃色等為主、并根據(jù)不同的風(fēng)格和顏色形成不同的組團(tuán)，以提高整個(gè)小區(qū)建筑的可識(shí)別性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 醫(yī)療衛(wèi)生 濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第 89 醫(yī)院、濰坊醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 00’ 120176。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 熱點(diǎn)一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫 與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段， 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于 2020 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層建筑，由此市中心僅存無(wú)幾的少量多層住宅在 2020 年的市面上變 得極為稀缺，由于濰坊人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷售收入 萬(wàn)元 3940 2 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 160 3 土地增值稅 萬(wàn)元 240 4 總投資 萬(wàn)元 2340 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1200 6 所得稅 萬(wàn)元 260 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 940 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 投資凈利潤(rùn)率 % 11 內(nèi)部收益率 % 12 投資回收期 年 1． 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 倉(cāng)南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 工程編號(hào) :（ 00） 4 魯 0601X020 董 事 長(zhǎng) : 魏信波 總工程師： 吳曉紅 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 報(bào)告編寫人員： 李 鈞 邱 婷 王傳收 張莉莉 工程造價(jià)咨詢資質(zhì)： 甲 06053700713 工程招標(biāo)代理資質(zhì)： 甲 A370705150075 政府采購(gòu)代理資質(zhì)： 政采代（乙）字第 039號(hào) 工程咨詢資質(zhì)： 工咨丙 11820200082 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 《濰坊市城市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 熱點(diǎn)二：濰坊戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是濰坊的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建 設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂(lè)、臨朐等十二個(gè)縣市區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?874 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 140 萬(wàn)人。 01’，北緯 36176。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 消防 濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機(jī)地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項(xiàng)功能布局合理，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。 公建 ⑴公共服務(wù)設(shè)施 該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)換熱站、變配電等公共配套設(shè)施，在小區(qū)入口處設(shè)治安保衛(wèi)、建設(shè)便利店和燃?xì)庹{(diào)壓站，小區(qū)配以綠化來(lái)美化環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。公共場(chǎng)所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。 住戶寬帶接入系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③供水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)多層樓房由市政管網(wǎng)直供。所有消火 栓箱均配置 MFA2 型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑷施工期固體廢棄物 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天然氣為清潔燃料，完全燃燒產(chǎn)物主要為水蒸氣和 CO2,不會(huì)對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量造成影響，食物烹飪過(guò)程中產(chǎn)生的油煙經(jīng)油煙吸收設(shè)施，沿專用排風(fēng)道引至群樓樓頂高空排放。 七、建議 工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚(yáng)塵污染，噪聲不得超過(guò)《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗 能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 地基處理采用 CFG 樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑鋼門窗采用單框 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過(guò)招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備、。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更