【正文】 息 寫字樓名稱 總建筑面積 均價(jià) 位置 融科資訊中心 萬 28美 金 /月 .平米（租金） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 萬 4 元 /天 .平米（租金） 北四環(huán)中路 銀谷大廈 7 萬 11717 元 /平米（售價(jià)） 北四環(huán)東北角 中關(guān)村科技貿(mào)易中心 20 萬 13500 元 /平米 中關(guān)村大街東南角 大地科技大廈 萬 元 /天 .平米（租金） 北四環(huán)路西北角 中關(guān)村金融中心 11 萬 待定 中關(guān)村西區(qū) 清華同方科技廣場(chǎng) 11 萬 13000 元 /平米 清華東路 豪景大廈 5 萬 12000 元 /平米 海淀區(qū)知春路 富海中 心 萬 12000 元 /平米 北方交大西門 科技財(cái)富中心 萬 11000 元 /平米 海淀區(qū)學(xué)清路 數(shù)碼大廈 A座 萬 18000 元 /平米 中關(guān)村南大街 可見，以忽略中關(guān)村中小型企業(yè)需求，而面向跨國(guó)企業(yè)為主的國(guó)際型 5A級(jí)高檔寫字樓已經(jīng) 大量管理資料下載 成為市場(chǎng)主要供給類型，該類型寫字樓不僅要面對(duì)區(qū)域內(nèi)眾多寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還要面對(duì)來自CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑母?jìng)爭(zhēng)。 圖－ 1996－ 2002 年成交量在 10000 平米以上案例的總成交量 大量管理資料下載 其實(shí)，從 2001－ 2002 年租購(gòu)的單位面積來看，以 5000 平米以下的成交案例居多，如 2001年上半年中澤科技惠普購(gòu)買了 1885 平米， BEA系統(tǒng)在中國(guó)人壽大廈購(gòu)買了 2600 平米； 2002 年單位需求面積有了進(jìn)一步的縮小，如 lone star 在嘉里中心租的 510 平米，中洲會(huì)計(jì)在中國(guó)人壽大廈買的 600 平米，都是典型的小面積成交案例。上海貝爾 5,400 平方米 莊勝?gòu)V場(chǎng) 宣武區(qū)宣武門 清華紫光 1,000 平方米 上地晨光大廈 海淀區(qū) 上地科技園 好利友 500 平方米 金泰大廈 朝陽區(qū)西壩河 Sparkice 實(shí)華開 1,100 平方米 漢威大廈 朝陽區(qū)光華路 雙威網(wǎng)絡(luò) 3,400 平方米 艾維克大廈 朝陽區(qū)大北窯 Sun 微系統(tǒng) 6,000 平方米 創(chuàng)新大廈 海淀區(qū)上地科技園 中信基金 2,500 平方米 中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中 心 朝陽區(qū)北三環(huán)馬甸 民生證券 2,600 平方米 國(guó)圖大廈 海淀區(qū)西三環(huán)花園路 TBS 6,000 平方米 當(dāng)代青云大廈 海淀區(qū)北三環(huán)西路 新生代信息市場(chǎng)研 究中心 1,600 平方米 莊勝?gòu)V場(chǎng) 宣琥區(qū)宣武門 彩練信息 800 平方米 華彬國(guó)際大廈 朝陽區(qū)永安里 阿爾派電子 900 平方米 惠普大廈 朝陽區(qū)大北窯 中國(guó)國(guó)家電力 7,000 平方米 中商大廈 西城區(qū)三里河路 SK 集團(tuán) 800 平方米 數(shù)碼 01 大廈 朝陽區(qū)光華路 民生人壽保險(xiǎn) 4,300 平方米 聯(lián)合大廈 朝陽區(qū)朝外大街 華夏基金 3,000 平方米 富凱大廈 西城區(qū)金融街 艾力生集團(tuán) 1,600 平方米 浙江大廈 朝陽區(qū)安貞西里 華安 基金 2,000 平方米 富凱大廈 西城區(qū)金融街 中海海員對(duì)外技術(shù)服務(wù)公司 1,000 平方米 浙江大廈 朝陽區(qū)安貞西里 航天信息 4,600 平方米 數(shù)碼大廈 海淀區(qū)北三環(huán)西路 另外，經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，理想面積在 500 平米以上的客戶對(duì)寫字樓的位置和交通最為看重。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1996 至 2000 年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到 66 家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá) 150 萬平方米以上；從租購(gòu)客戶的類型和分布上看，國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和國(guó)有的大型集團(tuán)公司占了大頭，主要的購(gòu)買區(qū)域是西部金融街區(qū)域，基本上是建一棟消化一棟。 2. 供給量持續(xù)放大，國(guó)際型 5A級(jí)高檔寫字樓競(jìng)爭(zhēng)加劇 中關(guān)村歷來是北京市寫字樓比較集中的區(qū)域之一，但由于其商務(wù)環(huán)境的原因入市的寫字樓數(shù)量一直比較少，特別是一些高檔的寫字樓，在中關(guān)村一直處于斷檔期，從而導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，寫字樓價(jià)格居高不下。而從區(qū)域上看，中關(guān)村不僅區(qū)域環(huán)境差強(qiáng)人意，而且供給量也是三個(gè)區(qū)域上最大的，面臨的競(jìng)爭(zhēng)將空前慘烈；而和市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)形成鮮明對(duì)比的是，中小企業(yè)巨大的市場(chǎng)需求得不到滿足和邊緣型寫字樓的熱銷，而這一切正是開發(fā)商以“以產(chǎn)品為核心”市場(chǎng)觀念的結(jié)果 第二章 中關(guān)村目前寫字樓市場(chǎng)狀況分析 大量管理資料下載 中關(guān)村作為我國(guó)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的中心區(qū)，吸引了全國(guó)大量的高新技術(shù)企業(yè)，這樣就給中關(guān)村的寫字樓帶來了巨大的發(fā)展空間。二是產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，供需錯(cuò)位突出。根據(jù)九力公司去年對(duì) CBD 區(qū)域部分甲級(jí)寫字樓客戶類型的調(diào)查結(jié)果來看，外企特別是跨國(guó)企業(yè)是該區(qū)域?qū)懽謽亲钪饕目蛻纛愋?。此外，保險(xiǎn)、汽車制造、銀行等和世界貿(mào)易組織相關(guān)行業(yè)的需求也比較強(qiáng)烈，如民生銀行與另外一家公司合資成立的民生人壽保險(xiǎn)公司在聯(lián)合大廈也租了 2600 平方米的使用面積；一汽大眾、中國(guó)一汽和現(xiàn)代汽車在嘉里中心、南銀大廈和盛世大廈分別租或買了 3000、 4500 和 1600 平方米的面積；外資銀行盡管在 2002 年沒有大的動(dòng)作，但由于預(yù)計(jì)會(huì)有更多 的外資銀行拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照（目前已有 19 家），因此 2020 年估