【正文】 字樓。 表－ 2002 年第四季度大單成交案例 公司名稱 面積（建筑平方米） 物業(yè)名稱 地理位置 微軟 12,000 平方米 盛世大廈 朝陽區(qū)三元東橋 阿爾卡特 如下圖，在 2001 年以前，共有 25 例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8 例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11 例，也才有 19例。所以，對(duì)于中關(guān)村目前眾多的高檔寫字樓來說，只有力爭滿足本地中小型客戶的需求，才是避免殘酷競爭的唯一出路 第三章 北京市寫字樓大單租購分析 北京市寫字樓市場歷年來都有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2001 年以前，市場上 70％的面積被大單購買所消化。 3. 成長型中小企業(yè)成需求主力，供需錯(cuò)位明顯 自從 之后，全球經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，外資企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也日益萎縮，即使是在入世和申奧成功雙層刺激下，需求的釋放也會(huì)比較緩慢；而國內(nèi)大型企業(yè)也由于前幾年的大單購買和租賃，需求基本飽和；相反，中國強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭卻催生了眾多創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，他們成了北京寫字樓的需求主力。中國的入世和北京申奧成功，會(huì)給他們帶來更大的發(fā)展空間和機(jī)遇，他們也會(huì)以更新的姿態(tài)挑戰(zhàn)中國，會(huì)更加注重形象，而中關(guān)村不是他們的理想地點(diǎn)。另外，隨著大面積電子城的入市，中關(guān)村看上就更像一個(gè)電子市場了，賣盜版光盤的，推銷電子器材的，給中關(guān)村的整體形象蒙上了一層巨大的陰影。 總的說來，北京市寫字樓的供給量在今后幾年會(huì)持續(xù)放大，競爭壓力也會(huì)越來越大。 表－商住公寓和寫字樓的規(guī)劃比較 物業(yè)類型 使用年限 按揭政策 出讓金（每平方米） 使用規(guī)范 商住兩用樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)） 商務(wù)樓 70 年 8 成 20 年 650－ 800 元 按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)） 大量管理資料下載 寫字樓 50 年 6 成 10 年 1300 元以上 按寫字樓（高標(biāo)準(zhǔn)） 特別值得注意的是，隨著去年以來北京寫字樓市場的升溫，投資性買家越來越多。一來是該 大量管理資料下載 地區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量過大有關(guān)，預(yù)計(jì)今年中關(guān)村地區(qū)將有 80萬平方米的寫字樓供應(yīng)，主要集中在中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城、北大科學(xué)園、清華科技園。 外資 贏嘉大廈 133－ 1366 現(xiàn)房 大開間 有 10％的客戶需求在 200 平米以下，50％在 501－ 800 平米， 20－ 30％在801－ 1000 平米。 隨著 CBD 規(guī)劃的出臺(tái)，該區(qū)域的需求也日趨放大。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002 年北京擬、在建寫字樓面積達(dá)到 1200 萬平方米以上，其中市場新增供給量為 280 萬平方米，是 2001 年市場新增供給量的一倍，同時(shí)也使北京寫字樓市場存量達(dá)到了 萬平米。 表－ CBD 區(qū)域現(xiàn)有寫字樓的主要客戶群體 寫字樓名稱 套間面積 入住時(shí)間 開間狀況 客戶數(shù)量和需求面積描述 主要的客戶類 型 航華科貿(mào)中心 110－ 2000 現(xiàn)房 大開間 不祥，沒有統(tǒng)計(jì)過。 外企，國有股份 制公司 大量管理資料下載 金融街作為全國最主要的金融中心，長期以來是國內(nèi)外大型金融企業(yè)的盤踞之地，對(duì)寫字樓的需求也比較旺盛，甚至導(dǎo)致了 2002 上半年整個(gè)區(qū)域處于無房可賣的斷檔期。 所以從以上三個(gè)區(qū)域的比較來看， 2020 年的熱點(diǎn)區(qū)域還將是 CBD 區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供需兩旺，越來越多的外資企業(yè)將扎根 CBD，特別是世界 500 強(qiáng)企業(yè)，商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全，交通設(shè)施發(fā)達(dá)的 CBD 將是他們的首選；金融街區(qū)域由于供需都比較平緩，預(yù)計(jì)今年的發(fā)展態(tài)勢將十分平穩(wěn)；競爭最為激烈而殘酷當(dāng)屬中關(guān)村區(qū)域，過多的政府行為，無序的開發(fā)，一窩蜂的上項(xiàng)目，對(duì)中小企業(yè)的視而不見，都將把區(qū)域內(nèi)眾多的寫字樓項(xiàng)目推上絕路。 從上面的分析中我們可以看出，隨著北京寫字樓市場的發(fā)展，需求主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，以往由大客戶大單購買 的情況越來越少，取而代之的是充滿市場活力的中小型企業(yè)客戶，他們把經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭異常強(qiáng)勁的北京當(dāng)成為了發(fā)展自己事業(yè)的溫床，逐漸成為了京城寫字樓市場的需求主體；伴隨著中小型企業(yè)一起成長的就是投資型買家，將和中小企業(yè)一起構(gòu)成北京市寫字樓最核心的需求群體。 1. 宏觀環(huán)境利好，商務(wù)環(huán)境難盡人意 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，地段論是房地產(chǎn)經(jīng)營的金科玉律，而好地段的潛臺(tái)詞就是一個(gè)好的環(huán)境。據(jù)說微軟每次開新聞發(fā)布會(huì)，都選擇遠(yuǎn)在北京東三環(huán)的國貿(mào)大廈。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中關(guān)村供應(yīng)的寫字樓個(gè)數(shù)在 30 個(gè)以上，供應(yīng)面積 (含已租、已售、在租、在售 )已經(jīng)達(dá)到 129 萬平方米，其中 2002 年的供給量是 40萬平米，今年還將有 80萬平米的寫字樓投入使用，也就是說到 2020 年初中關(guān)村的寫字樓總量將在 200 萬平米以上。究其原因，就是中關(guān)村現(xiàn)有的寫字樓要么檔次不高，配套較差，形象難 以如意；要么就是定位于跨國企業(yè)的 5A級(jí)高檔寫字樓，戶型面積普遍較大，總價(jià)極為昂貴；而專門為中小企業(yè)開發(fā)的超高檔小型寫字樓幾乎沒有，市場供需錯(cuò)位十分明顯。 1. 大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降 2001 年以前京城每一年都有大量的大單租購需求，特別是在 1997 年，全年租購 1 萬平米以上的大單一共有 19 例，其中不乏像中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行購買月壇大廈 65000 平米，民航總局購買金銳大廈 67000 平米這樣的大單出現(xiàn)，總成交量在 40 萬平米以上。如