【導(dǎo)讀】在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府。續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商?？⒐を?yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物。業(yè)正式進(jìn)入使用階段。自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)取得以下證書(shū)：。并有憑以上證書(shū)換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書(shū)等。

　　

【正文】 2JG《鑰匙接管記錄表》。 工 程資料的接管 對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容： 一、產(chǎn)權(quán)資料 開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 土地使用權(quán)出讓合同書(shū) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司資質(zhì)證書(shū) 以上均為復(fù)印件 二、市府驗(yàn)收合格資料： 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明 用電許可證 供用電協(xié)議書(shū) 用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)。 公安 消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū) 電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū) 防雷設(shè)施合格證 燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū) 直飲水檢驗(yàn)報(bào)告 白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明 國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告 電纜檢測(cè)報(bào)告 智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告 攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告 以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料 建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。 各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。（包括：變壓器、高壓 開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； 工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 圖紙會(huì)審記錄； 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)； 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 供水、供暖管道的試壓報(bào)告； 機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。 注：電梯相關(guān)資料包括以下部分 ① 勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份） ④ 勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù) 說(shuō)明書(shū)、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證） ⑨ 試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份） 填寫(xiě)記錄 對(duì)照本文件，將收到的資料填寫(xiě)在《工程資料交接清單》。 業(yè)主（用 戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。此過(guò)程僅限于新樓宇。 業(yè)主（用戶）入伙時(shí)對(duì)房屋的接管驗(yàn)收主要針對(duì)以下方面進(jìn)行： 檢查鑰匙是否匹配，是否齊全 ① 拿到鑰匙時(shí)先分清鑰匙的用途； ② 數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進(jìn)行確認(rèn)； ③ 到房間將拿到的每把鑰匙均 試一遍，看是否有配錯(cuò)的現(xiàn)象。 檢查房間設(shè)施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單； ② 根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活； ④ 檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng) 檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫(xiě)記錄 將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)在《接管驗(yàn)收記錄》。 缺陷整改與保修 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。 一、對(duì)缺陷整改 一般缺陷的返修 對(duì)接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份，一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具 書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn) 行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。并向開(kāi)發(fā)商索取加固補(bǔ)強(qiáng)的措施和復(fù)驗(yàn)結(jié)果的記錄并存檔備查。 對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理 接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。 業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 ① 對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份， 一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。 ② 對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答，回答內(nèi)容見(jiàn)《裝修管理手冊(cè)》。 二、保修及維修 新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。在規(guī)定的保修 期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽署交接單時(shí)，應(yīng)明確填寫(xiě)保修期終止時(shí)間。 2000 年 1 月 30 日國(guó)務(wù)院 279 號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、 供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。 其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修 款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 ③ 設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。 ④ 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修 義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。