【導(dǎo)讀】九公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收………………在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府。續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商?？⒐を炇帐菍ζ湓O(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。業(yè)正式進入使用階段。自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防。盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收

　　

【正文】 驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容： 一、產(chǎn)權(quán)資料 開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照 土地使用權(quán)出讓合同書 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司資質(zhì)證書 以上均為復(fù)印件 二、市府驗收合格資料： 建設(shè)工程竣工驗收備案證明 用電許可證 供用電協(xié)議書 用水審批表、水費收繳合同書。 公安 消防建筑工程消防驗收意見書 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書 電梯安全檢驗合格證書 防雷設(shè)施合格證 燃氣工程驗收備案證書 直飲水檢驗報告 白蟻防治工程竣工驗收證明 國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告 電纜檢測報告 智能化驗收系統(tǒng)合格證 停車場管理系統(tǒng)檢測報告 攝象機檢測報告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告 以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料 建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。 各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告、維護保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓 開關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預(yù)決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告； 機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。 注：電梯相關(guān)資料包括以下部分 ① 勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動局電梯安全技術(shù)檢驗報告書（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份） ④ 勞動局起重機械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護 說明書、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證） ⑨ 試驗報告書（每梯一份） 填寫記錄 對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。 業(yè)主（用 戶）入伙時的接管驗收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設(shè)施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。 業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行： 檢查鑰匙是否匹配，是否齊全 ① 拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途； ② 數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認(rèn)； ③ 到房間將拿到的每把鑰匙均 試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。 檢查房間設(shè)施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單； ② 根據(jù)清單查對設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴(yán)密、開關(guān)靈活； ④ 檢查開關(guān)、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng) 檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫記錄 將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。 缺陷整改與保修 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。 一、對缺陷整改 一般缺陷的返修 對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)在兩天內(nèi)將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進 行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復(fù)驗結(jié)果的記錄并存檔備查。 對不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。 業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ① 對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份， 一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責(zé)成施工單位進行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 ② 對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。 二、保修及維修 新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修 期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應(yīng)明確填寫保修期終止時間。 2020 年 1 月 30 日國務(wù)院 279 號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、 供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。 其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設(shè)備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修 款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 ③ 設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。 ④ 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，物業(yè)公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修 義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。