【正文】 般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間） 物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。 二、進(jìn)行驗收前的準(zhǔn)備工作 詳見《接管驗收的準(zhǔn)備工作》。 三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收 一）、初驗 物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。初驗可以多次組織進(jìn)行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗） 二）、正式接管驗收 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋 本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實施。 四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按 10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標(biāo)準(zhǔn)對所有項進(jìn)行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點等。 對自用部位及設(shè)施的驗收 物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準(zhǔn)。現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設(shè)計要求清點物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì) 量與使用功能的檢驗。 ① 確定物件數(shù)量是否符合； ② 外觀上有無人為損壞； ③ 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。 將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項目進(jìn)行驗收。 根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 對于舊樓宇 ,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后 ,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 對共用部位 、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗收 驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。 此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識，并采取相應(yīng) 的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。） 按系統(tǒng)對設(shè)備型號、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗收單。驗收 結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 三）、復(fù)驗 對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗時間。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗，如原缺陷情況已整改完 畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄： QR－ 007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》 QR－ 008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》 接管驗收的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設(shè)計開始介入），最遲應(yīng)在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。 物業(yè)公司人員準(zhǔn)備 物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收 按項目的規(guī)模設(shè)置驗收組，每組配備 3－ 4 人：驗收土建 1 人，驗收給排水 1 人，驗收電氣 1 人，另外 1 人負(fù)責(zé)驗收所有的鑰匙。 注：一般毛坯房每組每天能驗收 60 套房左右，精裝修房每組每天能驗收 40 套房左右。 對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進(jìn)行驗收。 成立驗收組 驗收組組成建議如下： 組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 副組長：管理處經(jīng)理 組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工 學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 組織驗收組 人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有： ① 學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙 ② 對配合驗收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗收） ③ 熟悉工程情況、設(shè)備概況 ④ 組織接管驗收演練培訓(xùn)時間： 10 課時（不得低于）。 現(xiàn)場實習(xí)：待定 購置、準(zhǔn)備工具 根據(jù)項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 另準(zhǔn)備木板若干塊，將 房號在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。 準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖 準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項目基本情況。 準(zhǔn)備驗收表格、接管憑證 準(zhǔn)備《接管驗收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗收表格、接管憑證。 參與安裝調(diào)試 安排設(shè)備管理人員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。 對于設(shè)計中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（ Ⅰ 、 Ⅱ 級設(shè)備）建立臺帳，并向開發(fā)商 、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。 參與內(nèi)部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計、施工缺陷提出改進(jìn)建議。 參與政府竣工驗收 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收 對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收主要是驗收小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。 土 建驗收 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 電氣 驗收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈