【正文】 ④ 保修期結束，保修單位結算保修金時，物業(yè)公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修 義務的，物業(yè)公司有權拒絕簽字。 ② 保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。在規(guī)定的保修 期內，由施工單位負責房屋的質量保修。 業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ① 對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發(fā)商（一式兩份， 一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。 房屋結構的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。 缺陷整改與保修 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。 業(yè)主（用 戶）入伙時的接管驗收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現的缺陷進行登記。 各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養(yǎng)手冊等。 填寫記錄 園林綠化驗收填寫 QR－ 005JG《綠化驗收單》，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫 QR－ 007JG《房屋及公用設施交接單》，鑰匙交接填寫 QR－ 002JG《鑰匙接管記錄表》。物業(yè)公司將其中的兩聯（開發(fā)商聯、施工單位聯）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 電氣 驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音 是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。 參與內部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。并可及早發(fā)現問題要及時提出合理建議。 從開發(fā)商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。 現場實習：待定 購置、準備工具 根據項目的規(guī)模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。對業(yè)主自用部位的驗收 按項目的規(guī)模設置驗收組，每組配備 3－ 4 人：驗收土建 1 人，驗收給排水 1 人，驗收電氣 1 人，另外 1 人負責驗收所有的鑰匙。 三）、復驗 對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗收過程中發(fā)現的缺陷，開發(fā)商組織相關人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復驗時間。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應 的防范措施。 對共用部位 、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收 驗收時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 根據檢查結果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。 對自用部位及設施的驗收 物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內部分進行接管驗收，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準。 四、接管驗收重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。初驗可以多次組織進行。 根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。 接管驗收流程 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 收樓三個月前 進場掌握情況 印制驗收表格 確定驗收日期 大業(yè)主（開發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯合驗收小組 自用部位的驗收 每項、每間、每個查驗 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開發(fā)商 ,由開發(fā)商交施工隊 缺陷返修 施工單位、管 理處按單查驗 資 料 移 交 產 權 資 料 技 術 資 料 水電 供應合同 物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理 政府驗收合格證 共有部分驗收 復驗合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進行查驗收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 業(yè)主（用戶）驗樓收摟 注：對于技術資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 二、最低要求 在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求： 室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。 《建設工程質量管理條例》國務院令第 [2020]第 279 號 《物業(yè)管理條例》國務院令第 [2020]第 379 號 《陜西省物業(yè)管理條例》 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗收標準》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 GB 5016692 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB 500842020 《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》 GB 513585 《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》 GB 79789 《室內消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門用閉門器試驗方法》 GA 931995 《通風空調工程施工質量驗收規(guī)范》 GB 502432020 《民用建筑電氣設計規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB5019894 《體育場所開放條件與技術要求》 GB 接管驗收條件 物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。 公共場所 (地 )、公用設施 公共場所 (地 )、公用設施包括：區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 房屋本體自用部位及設施 自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質量進行的綜合評定。在辦理交付手續(xù)時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產品移交給開發(fā)商。 竣工驗收是 對其設計質量和施工質量的全面檢驗。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。 公用設備 公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。應滿足的條件為： 一、一般條件 土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。 向物業(yè)公司提供設備運 行所必須的圖紙及設備說明書。 接管驗收組織設計 一、編制接