【正文】 管驗收計劃，與開發(fā)商溝通 物業(yè)接管驗收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司 工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間） 物業(yè)現(xiàn)場人員應積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗） 二）、正式接管驗收 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權性質(zhì)及使用特點，將接管驗收分為對房屋 本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按 10%的點抽檢?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設部 ZBP30001－ 90 標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì) 量與使用功能的檢驗。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完 畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗收合格、同意接管憑證。 注：一般毛坯房每組每天能驗收 60 套房左右，精裝修房每組每天能驗收 40 套房左右。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡測試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 準備驗收表格、接管憑證 準備《接管驗收相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。 對于設計中已有的設備， 注意收集資料。對于影響物業(yè)管理的設計、施工缺陷提出改進建議。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 給排水 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 工 程資料的接管 對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。（包括：變壓器、高壓 開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。此過程僅限于新樓宇。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。由開發(fā)商對房屋進 行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質(zhì)量保修，保修期順延。 業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設備的修繕責任。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公司應督促保修單位解決。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修 款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 2020 年 1 月 30 日國務院 279 號令發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為： ① 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、 供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。 二、保修及維修 新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。 對不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 檢查房間設施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設施列出清單； ② 根據(jù)清單查對設施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活； ④ 檢查開關、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應 檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫記錄 將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。 注：電梯相關資料包括以下部分 ① 勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份） ④ 勞動局起重機械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護 說明書、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證） ⑨ 試驗報告書（每梯一份） 填寫記錄 對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。 公安 消防建筑工程消防驗收意見書 建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記書 電梯安全檢驗合格證書 防雷設施合格證 燃氣工程驗收備案證書 直飲水檢驗報告 白蟻防治工程竣工驗收證明 國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告 電纜檢測報告 智能化驗收系統(tǒng)合格證 停車場管理系統(tǒng)檢測報告 攝象機檢測報告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告 以上均為復印件 三、工程技術資料 建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。 公用設施、公共場地及鑰匙的驗收 公用設施 驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》 檢驗要點： 分項工程 檢驗要點 備 注 公 用 設 施 保證項 室外排水通暢，井 蓋完好、無缺損 游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全 基 本 項 轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 游泳池 驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》 檢驗要點： 分項工程 檢驗要點 備 注 游泳池 基本項 游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好 有水 循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設備，且工作正常 照明