【正文】 管驗(yàn)收計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通 物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司 工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。（工程竣工至政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間） 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)） 二）、正式接管驗(yàn)收 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋 本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按 10%的點(diǎn)抽檢?，F(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部 ZBP30001－ 90 標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì) 量與使用功能的檢驗(yàn)。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。（注意：只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開(kāi)，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。對(duì)于檢查出來(lái)的缺陷以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。 待開(kāi)發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完 畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。 注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收 60 套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收 40 套房左右。 搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬(wàn)用表、絕緣搖表、接地電阻測(cè)試儀、紅外測(cè)溫儀、電子測(cè)漏儀、網(wǎng)絡(luò)測(cè)試儀，梯子、 PVC 吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫(xiě)字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證 準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。 對(duì)于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。對(duì)于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提出改進(jìn)建議。 填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 給排水 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：開(kāi)閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。物業(yè)公司對(duì)自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開(kāi)發(fā)商，并對(duì)缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。 工 程資料的接管 對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在新物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇的同時(shí)，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對(duì)于新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)商在樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司存檔。（包括：變壓器、高壓 開(kāi)關(guān)柜、低壓配電柜、發(fā)電機(jī)、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。此過(guò)程僅限于新樓宇。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。由開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn) 行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理，處理完畢，達(dá)到合格要求、確保住用安全的，再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。 業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書(shū)面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修 款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書(shū)面協(xié)議。 2020 年 1 月 30 日國(guó)務(wù)院 279 號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為： ① 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、 供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項(xiàng)目的保修期限由開(kāi)發(fā)商與施工單位約定。 二、保修及維修 新建房屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及開(kāi)發(fā)商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)，保修期一般自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起計(jì)。 對(duì)不具備使用功能問(wèn)題的處理 接管驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進(jìn)住的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)抓緊解決，等符合接管驗(yàn)收條件后，再行組織驗(yàn)收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付。 檢查房間設(shè)施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時(shí)的約定先將房間內(nèi)配置的設(shè)施列出清單； ② 根據(jù)清單查對(duì)設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無(wú)空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應(yīng)檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點(diǎn)或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門(mén)窗、玻璃有無(wú)損壞，試試門(mén)窗是否嚴(yán)密、開(kāi)關(guān)靈活； ④ 檢查開(kāi)關(guān)、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應(yīng)著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應(yīng) 檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對(duì)入伙當(dāng)天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫(xiě)記錄 將入伙時(shí)拿到鑰匙的數(shù)量、驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、入伙當(dāng)天水、電、氣表的讀數(shù)填寫(xiě)在《接管驗(yàn)收記錄》。 注：電梯相關(guān)資料包括以下部分 ① 勞動(dòng)局電梯安全勞動(dòng)局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動(dòng)局電梯安全技術(shù)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局安全檢驗(yàn)合格證（每梯一份） ④ 勞動(dòng)局起重機(jī)械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術(shù)資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報(bào)告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機(jī)文件（至少包括：電梯相關(guān)圖紙、電器元件代號(hào)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試說(shuō)明書(shū)、使用維護(hù) 說(shuō)明書(shū)、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機(jī)合格證） ⑨ 試驗(yàn)報(bào)告書(shū)（每梯一份） 填寫(xiě)記錄 對(duì)照本文件，將收到的資料填寫(xiě)在《工程資料交接清單》。 公安 消防建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū) 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記書(shū) 電梯安全檢驗(yàn)合格證書(shū) 防雷設(shè)施合格證 燃?xì)夤こ舔?yàn)收備案證書(shū) 直飲水檢驗(yàn)報(bào)告 白蟻防治工程竣工驗(yàn)收證明 國(guó)家固定滅火系統(tǒng)和耐火構(gòu)件質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心檢驗(yàn)報(bào)告 電纜檢測(cè)報(bào)告 智能化驗(yàn)收系統(tǒng)合格證 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)檢測(cè)報(bào)告 攝象機(jī)檢測(cè)報(bào)告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測(cè)報(bào)告 以上均為復(fù)印件 三、工程技術(shù)資料 建筑、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、中央空調(diào)、直飲水、燃?xì)獾裙こ痰娜卓⒐D紙。 公用設(shè)施、公共場(chǎng)地及鑰匙的驗(yàn)收 公用設(shè)施 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 公 用 設(shè) 施 保證項(xiàng) 室外排水通暢，井 蓋完好、無(wú)缺損 游樂(lè)設(shè)施設(shè)備完整、無(wú)安全隱患，有安全指引 平面圖、路標(biāo)、提示標(biāo)識(shí)等各種標(biāo)志齊全 基 本 項(xiàng) 轄區(qū)道路完好無(wú)損 通透式圍欄完好、無(wú)銹跡 路燈完好 停車(chē)場(chǎng)地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場(chǎng)所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無(wú)損 游泳池 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求》 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 游泳池 基本項(xiàng) 游泳池周?chē)纬赏暾膰希雷o(hù)設(shè)施完好 有水 循環(huán)過(guò)濾系統(tǒng)和消毒、吸底設(shè)備，且工作正常 照明