【正文】 ④ 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書(shū)上如實(shí)填寫(xiě)使用方意見(jiàn)；保修單位不履行保修 義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。在規(guī)定的保修 期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。 業(yè)主在驗(yàn)收中提出問(wèn)題的解決辦法 ① 對(duì)業(yè)主在接管驗(yàn)收或使用過(guò)程中提出的有關(guān)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給開(kāi)發(fā)商（一式兩份， 一份給開(kāi)發(fā)商，一份由開(kāi)發(fā)商交給施工單位），并出具書(shū)面的整改函，建議開(kāi)發(fā)商責(zé)成施工單位進(jìn)行整改；物業(yè)公司應(yīng)留底一份，以便督促整改進(jìn)展情況，并在雙方商定的時(shí)間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng) 在接管驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收不能通過(guò)。 缺陷整改與保修 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開(kāi)發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。 業(yè)主（用 戶(hù)）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收 業(yè)主（用戶(hù)）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記。 各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等。 填寫(xiě)記錄 園林綠化驗(yàn)收填寫(xiě) QR－ 005JG《綠化驗(yàn)收單》，對(duì)其它公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收填寫(xiě) QR－ 007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》，鑰匙交接填寫(xiě) QR－ 002JG《鑰匙接管記錄表》。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開(kāi)發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。 填寫(xiě)表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 電氣 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開(kāi)關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無(wú)回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開(kāi)關(guān)電燈；試驗(yàn)對(duì)講圖像、 聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。 參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收 參與開(kāi)發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。并可及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出合理建議。 從開(kāi)發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)：待定 購(gòu)置、準(zhǔn)備工具 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。對(duì)業(yè)主自用部位的 驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備 3－ 4 人：驗(yàn)收土建 1 人，驗(yàn)收給排水 1 人，驗(yàn)收電氣 1 人，另外 1 人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。 三）、復(fù)驗(yàn) 對(duì)于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對(duì)于不影響使用的可先進(jìn)行交接。但應(yīng)注意：對(duì)其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書(shū)面形式告之合作方，并與其就所提問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng) 的防范措施。 對(duì)共用 部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收 驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。 根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。 對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)。 四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。 根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收后一周左右。 接管驗(yàn)收流程 簽署物業(yè)管理委托合同 選定主要管理人員 收樓三個(gè)月前 進(jìn)場(chǎng)掌握情況 印制驗(yàn)收表格 確定驗(yàn)收日期 大業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組 自用部位的驗(yàn)收 每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn) 缺陷登記 移交鑰匙 缺陷登記匯總交開(kāi)發(fā)商 ,由開(kāi)發(fā)商交施工隊(duì) 缺陷返修 施工單位 、管理處按單查驗(yàn) 資 料 移 交 產(chǎn) 權(quán) 資 料 技 術(shù) 資 料 水電 供應(yīng)合同 物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理 政府驗(yàn)收合格證 共有部分驗(yàn)收 復(fù)驗(yàn)合格 缺陷登記 按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收 缺陷返修 移交鑰匙 辦理移交憑證 業(yè)主（用戶(hù)）驗(yàn)樓收摟 注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 二、最低要求 在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求： 室內(nèi)外照明、給排水、道路、門(mén)禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車(chē)庫(kù)施工完畢，可正常使用。 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第 [2000]第 279 號(hào) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第 [2020]第 379 號(hào) 《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB 5016692 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500842001 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB 513585 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB 79789 《室內(nèi)消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》 GA 931995 《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 502432002 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5019894 《體育場(chǎng)所開(kāi)放條件與技術(shù)要求》 GB 接管驗(yàn)收條件 物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。 公共場(chǎng)所 (地 )、公用設(shè)施 公共場(chǎng)所 (地 )、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）、地下排水管等。 房屋本體自用部位及設(shè)施 自用部位是指戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。 物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商。 竣工驗(yàn) 收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 公用設(shè)備 公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。應(yīng)滿足的條件為： 一、一般條件 土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。 向物業(yè)公司提供設(shè) 備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書(shū)。 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) 一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通 物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限 公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收