昆明市寫字樓調(diào)查淺析doc-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2024-08-13 13:57本頁面
【導(dǎo)讀】樓投資將掀起新的個人投資熱潮。帶著這個問題，我走訪了本地的寫字樓市場。這個停止對寫字樓新項目審批的《決定》，以及國家在相關(guān)政策（如稅費(fèi)政策規(guī)定，１。間銷售，免征３％的契稅）上的政策有力調(diào)整下，在經(jīng)歷長達(dá)7年的漫長又痛苦消化期后，走訪中我們圍繞著市中心這些高樓大廈，寫字樓占了80%較大的份額。質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等。傳統(tǒng)的寫字樓采用了以核心桶為中心向四周分割朝向的方式，單。50%,有4部的占30%,有5部以上的占20%。相應(yīng)的配套設(shè)施、有的大廈地下停車場只有一層，大廈停車位少。少,價格降到最低,這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。是昆明第一代較早的寫字樓了。據(jù)說護(hù)國大廈是個香港老板投資所建，并掘走昆明寫字樓的。2020年以后在建的寫字樓成為昆明第三代寫字樓，其代表為。一檔的物業(yè)拖累，高檔次無法顯現(xiàn)。
【正文】 平方米 12~15 萬 /個車位 市中心 匯都國際商務(wù)港 7000 元 /平方米 均價 ~15 萬 /個車位 市中心 上表與 2020 年的市區(qū)高層物業(yè)平均租金水平在 3040 元 /平方米 /月，物管收費(fèi)在 2元的局面相比較，不能不說是寫字樓市場逐漸進(jìn)入持續(xù)增長的理性發(fā)展階段。 在租金方面，城中租金水平普遍集中在 30— 6０元／平方米之間，占５２．６％的比例，在城區(qū)間內(nèi)，多為５０ — １００平方米間的小戶 型寫字樓；其次是環(huán)城周圍 20— 35 元／平方米，占 25％比例，而檔次和配套稍差二環(huán)之內(nèi)的寫字樓多定在 1５ — 30元／平方米之間，占 %。在三大區(qū)域內(nèi)，其中市甲級寫字樓租金大約 6０元／平方米，一環(huán)邊 20~35元／平方米，二環(huán)內(nèi) 15~30 元／平方米以內(nèi)。 九、寫字樓的投資 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 11 頁 共 13 頁 根據(jù)走訪調(diào)查的數(shù)據(jù)，以東風(fēng)東路商圈中的甲級寫字樓作為投資對象，某環(huán)球金融寫字樓銷售負(fù)責(zé)人為投資者算了一筆賬。 投資者若購買１００平方米，東風(fēng)東路區(qū)域目前寫字樓的均價是５０００元／平方米，總價為５０萬元。按照５成１０年按揭，貸款２５ 萬元，每萬元還款率為１１７．６，每月月供３０００元左右，按照目前的保守月租金５０元／平方米計算，每平方米將收益５０００元。除去月供，一年還有將近兩萬多元的收益，投資者則在１０年內(nèi)就可收回成本，這其中還不包括地價、租金在這十年中本身上漲帶來的收益。 隨著市場的發(fā)展，寫字樓將成為關(guān)注焦點。就寫字樓目前的經(jīng)營狀況來看，大多數(shù)只賣不租，甲級寫字樓供應(yīng)中，只有不足 %的寫字樓屬單一業(yè)權(quán)大廈。 2020年的新供應(yīng)量中，95%的寫字樓被用于分拆出售。 對于開發(fā)商來說，長期持有品質(zhì)高的寫字樓通常有著高的附加值，并且 隨著現(xiàn)在各行各業(yè)都注重品牌形象打造，隨著企業(yè)規(guī)模和發(fā)展，在有了自己投資辦公樓的條件時，就會考慮購置辦公樓，這對于開發(fā)商自己以及專業(yè)投資公司來說，是一個利好消息。 寫字樓由于面積較大，投資總價很高，并且變現(xiàn)期長，對于個人投資來說就更需要理性和專業(yè)的分析。個人投資寫字樓時，要瞄準(zhǔn)客戶群。首先要求投資者有很高的支付能力，如果投資那些切成小塊面積進(jìn)行出售的物業(yè)，應(yīng)該注意，雖然總價可能會比較便宜，但也會影響到該物業(yè)的物管水平和回報能力。 寫字樓的品質(zhì)對投資者來說相當(dāng)重要，要考慮交通、電梯、停車、結(jié)構(gòu)布局、采光 、通氣等方面是否良好，以及對物業(yè)管理水平等方面進(jìn)行實地調(diào)查。另外，根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益乘以１５年等于房產(chǎn)購買價格”。若物業(yè)年收益乘以１５年大于購房款，則表明該項目具有投資潛力。 十、物業(yè)管理與寫字樓 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 12 頁 共 13 頁 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的一個附屬產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步走向社會化、專業(yè)化、市場化。作為寫字樓的物業(yè)管理日益受到寫字樓用戶的關(guān)注。根據(jù)我們對昆明市寫字樓物業(yè)管理作的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前寫字樓的物業(yè)不盡如人意，業(yè)主們怨聲載道，其中對于保安、保潔、綜合服務(wù)等方面尤 為不滿意。 物業(yè)管理的好壞對于寫字樓至關(guān)重要。可以說建寫字樓不是終極目標(biāo)，而是寫字樓的剛開始，就象是萬里長征走完了第一步，管理好、使用好，實現(xiàn)寫字樓的可持續(xù)發(fā)展才是目的。如果寫字樓本身品質(zhì)優(yōu)良，而沒有一個好的物業(yè)，就給人美玉微瑕的感覺。寫字樓物業(yè)好壞直接關(guān)系到業(yè)主的利益，好的物業(yè)給辦公者創(chuàng)造一個美好的環(huán)境，提供一種良好的服務(wù)使辦公效率大為提高。同時也間接地促成寫字樓品牌的建立，寫字樓品牌的形成使這里的人氣聚集，也使它產(chǎn)生升值潛力。無論對于開發(fā)商還是投資者來說，這都是一個利好的消息。從開發(fā)商角度來說 ，物業(yè)管理好壞，關(guān)系到人們對他的認(rèn)同與否、這對于他們收回成本、擴(kuò)大盈利也極為重要。對于物業(yè)公司來說，物業(yè)管理好壞、經(jīng)營善否不僅關(guān)系到他是能否盈利，對于公司的聲譽(yù)和未來的發(fā)展也很重要。物業(yè)管理可以說關(guān)系到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方的利益，一榮皆榮，一損皆損，物業(yè)管理好了，也就實現(xiàn)了這樣一個良性循環(huán)。寫字樓就象一個剛出生的嬰兒需要各方的細(xì)心呵護(hù)才能健康成長。 房地產(chǎn)的需求量會逐是適合中小業(yè)主和大集團(tuán)公司樓。寫字樓可以考慮往住宅方轉(zhuǎn)住”，改變“職能”，提倡只租后售、以租代售的靈活多樣方式。 寫字樓市場 之所以好轉(zhuǎn)，與人們積極的心理預(yù)期有密切關(guān)系，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和東亞貿(mào)易的日益密切對高檔寫字樓將會有更多的需求，而屆時昆明寫字樓供應(yīng)量卻不會有明顯地增加。因此，現(xiàn)在許多國內(nèi)和國外公司都搶在租金全面回升之前積極地購買和租賃寫字樓，而本地許多寫字樓面對這一市場情況，已經(jīng)在逐步提高或者正在考慮提高租金。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 第 13 頁 共 13 頁
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