【導(dǎo)讀】深圳市2001年面臨的經(jīng)濟(jì)外向度高，是“10年來最困難的一年”。去年以來，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球。IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達(dá)國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、進(jìn)一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實(shí)施。據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局資料，去年深圳全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，同比增長%，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模。深圳市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2001年深圳經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)1月低開，2月迅速回升，3月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其4月至12月的累。計(jì)增長幅度在%之間，波幅極小。這表明深圳的經(jīng)濟(jì)特征是“以工業(yè)為主導(dǎo)，以出口為依托的外向型經(jīng)濟(jì)”，與世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化高度關(guān)聯(lián)。所下降，全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)下降%。

　　

【正文】 第二篇 項(xiàng)目分析戰(zhàn)略制定 36 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目概況 ■位置：本項(xiàng)目位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側(cè)，與在建中的世貿(mào)中心廣場(chǎng)隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏??； ■占地面積： 平米 ■容積率： ■總建筑面積： 32300 平米 其中商業(yè) 15%、寫字樓 20%、公寓 65% ■用地性質(zhì)：商住 ■建筑高度： 100 米；加建筑構(gòu)件總高為 123 米 ■車位： 130 個(gè) 本項(xiàng)目與競(jìng)爭項(xiàng)目基本情況對(duì)照分析 見下頁附表： 結(jié)論： 本項(xiàng)目綜合品質(zhì)相對(duì)較弱 37 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭基本情況對(duì)照相館表 1 比照因素 喜年中心 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 中國有色金屬大廈 地段特征 西部辦公組團(tuán)，鄰車公調(diào)工 業(yè)區(qū) 本部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 西部辦公組團(tuán)，鄰車公廟工業(yè)區(qū) 車位配置 車位 250 年，面積比 車位： 479 年，面積比： 車位： 280 個(gè)；面積比： 景觀 深圳灣 香蜜湖、高爾夫、深圳灣 3 大景觀 深圳灣 交通條件 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 車行及人行交通便利 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 項(xiàng) 目 構(gòu) 成及規(guī)模 1 棟 12 層寫字樓； 1 棟 27層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) 總建筑面積 51713 ㎡ A 座 28 層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) B 座 25 層小戶型住宅 總建筑面積 83275 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè)；底層局部架空 總建筑面積 45067 ㎡ 功能分布 1 3 層為商場(chǎng) 4 層為架空層空中花園 5 層及以上為辦公 首層為商鋪、二層為公 三層架 空層空中花園 以上為公寓（帶獨(dú)立洗手間、廚房） 2 3 層為商場(chǎng) 410 層為居住公寓 1126 為商務(wù)公寓 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間不易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 結(jié)構(gòu)平面 簡體式結(jié)構(gòu)平面 內(nèi)走廊式結(jié)構(gòu)平面 簡體式結(jié)構(gòu)平面 平面單位 主樓為 62 ㎡基本辦公單位副樓 510 層為 710 ㎡大開間寫字間 A 座 5080 ㎡， 5 梯 26 戶 B 座 4150， 3 梯 16 戶 居住公寓以 40㎡戶型為基本單位每層 24 戶 6 梯 商務(wù)公寓以 6080㎡為基本單位 建筑特色 純寫字樓設(shè)計(jì)形式 部分樓層 米 可作復(fù)式辦公空間 大堂高 3 層 酒店式外觀及內(nèi)走廊平面 大堂 2 層 米 三層 米商的空中花園 低覆蓋率，前后廣場(chǎng) A 座層高 米 B 座層高 3 米 寫字樓外觀 公共衛(wèi)生間 大堂高 4 層 16 米 第 3 層作為會(huì)議廳 貴賓休息室 部分樓層設(shè)小中庭 裝修配置 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；外墻為大玻璃與百頁鋁板 引入 ITERNET 寬帶網(wǎng) 配備會(huì)所 中央空調(diào)； OTS 電梯 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 德國品牌電梯；送分體空調(diào) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓部分帶空調(diào)；德國電梯商業(yè)天線信號(hào)，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風(fēng)防盜報(bào)警系統(tǒng)，自動(dòng)監(jiān)測(cè)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)外墻 為大玻璃及百頁鋁板結(jié)合形式 發(fā)展方向 乙級(jí)寫字樓物業(yè) 公寓物業(yè) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)公寓物業(yè) 施工進(jìn)度 已封頂 結(jié)構(gòu) 18 層 已封頂 周邊環(huán)境 環(huán)境較差，成熟度較高 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境一般，成熟度較高 綜合品質(zhì) 較高 中等 較高 38 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 陽光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 結(jié)論 西部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 緊鄰 CBD 核心商務(wù)區(qū) 西部辦公組團(tuán)，鄰泰然工貿(mào)園 有未來前景 車位： 150 個(gè)；面積比： 200 車位： 162 個(gè)；面積比 192 共約： 130：面積比 248 相對(duì)較 少 東海花園、深圳灣海景 東向中心區(qū)，南向五洲賓館 南面深圳灣海景、北面部分遠(yuǎn)山 景 相對(duì)較少 車行及人行交通便利 交通不便 車行便利，人得距南面公交站和 天橋較遠(yuǎn) 人行相對(duì)不便 1 棟 28 層純寫字樓 +部分商業(yè) 總建筑面積 30000 ㎡ 東塔樓 30 層， 3 32 層為空中平臺(tái)；西塔樓 8 層總建筑面積 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè) +部分商業(yè)總建筑面積 32300 ㎡ 偏小 12 層為商場(chǎng) 3 層為屋花園 4 層以上為公寓寫字樓 15 層裙樓、 4 層為會(huì)所 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 5 層以上為商務(wù)公寓 (帶獨(dú)立洗手間 ) 13 層為商場(chǎng) 425 層為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓式寫字樓 26 層為純寫字樓 功能雷同 大板結(jié)構(gòu)，可靈活間隔 預(yù)應(yīng)力大樓板的結(jié)構(gòu)，靈活組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 便于靈活分隔組合 簡體式結(jié)構(gòu)平面 簡體式結(jié)構(gòu)平面 簡體式結(jié)構(gòu)平面 便于靈活分隔組合 6 梯 9 戶 中低層： 5060 ㎡ /單元 高層： 150200 ㎡ /單元 頂層復(fù)式： 300350 ㎡ /單元 西塔 2 梯 17 戶 東塔 4 梯 20 戶 50 ㎡為基本單元 可靈活組合的小單位寫字樓（公寓） 2325 層： 150200 ㎡ /單元 622 層： 5060 ㎡單元 頂層：整層 便于靈活分隔組合 南面設(shè)眇得商業(yè)街廣場(chǎng)屋頂花園 低層每隔 3 層設(shè)空中花園層高 米 公共衛(wèi)生間，南向景觀單位設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間 9 米高的大堂，電梯間、公共走廊、消防樓梯均強(qiáng)通風(fēng)采光 純寫字樓設(shè)計(jì) 除獨(dú)立洗手間外，另配置公共洗手間層高 米 寫字樓外觀即有公共衛(wèi)生間，又有獨(dú)立衛(wèi)生間大堂 2 層 頂可設(shè)觀景休閑層 811 層和 26 層層高達(dá) 6 米： 47層層高米 米：其他樓層層高為 3 米 衛(wèi)生間設(shè)置較多 外觀特色不夠 內(nèi)部商務(wù)功能配置較少一半寫字間面積的層高過低 類甲級(jí)定字樓標(biāo)準(zhǔn)、送閃調(diào)原法語三 菱電梯； 5A 智能化大廈，外墻下班幕墻 配備商務(wù)會(huì)所、健身會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 乙級(jí)寫字樓裝修 三菱電梯：送分體空調(diào) 乙級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 未確定 具有商務(wù)及商業(yè)功能的類甲級(jí)寫字樓 公寓寫字樓物業(yè) 乙級(jí)寫字樓 相對(duì)級(jí)別最低 結(jié)構(gòu)第 2 層 外墻完成 2/3 出地面 環(huán)境檔次及成熟度偏低 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境檔次中等，成熟度高 環(huán)境檔次及成熟度偏低 中等偏低 最高 較好 中等偏低 39 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭基本情況對(duì)照分析表 2 喜年中心 中國有色金屬大廈 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 陽光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 入口公共大堂 /標(biāo)準(zhǔn)層層高 2 層高約 10 米 4 層高約 16 米 層高約 10 米 2 層高約 9 米 2 層高約 11 米 2 層高約 米 米 米 米 米 米（預(yù)應(yīng)力大板） 3（預(yù)應(yīng)力大板） 6 米 電梯 OTIS； 9 部； 2 米 /秒；帶液晶顯示屏 德國迪森； 8 部； 2米 /秒 德國迪森； 7部；2 米 /秒 原裝三菱； 6 部；2 米 /秒 三菱； 5 部； 米 /秒 未定； 7 部 空調(diào) 麥克維爾中央空調(diào) 中央空調(diào)（寫字樓部分） 送分體空調(diào) 送吸頂式獨(dú)立調(diào) 增廊帶新風(fēng)換氣系統(tǒng) 未定 停車位 250 個(gè)； 1/ 280 個(gè)； 1/ 479 個(gè)； 1/ 150 個(gè)； 1/200 162 個(gè)； 1/192 130 個(gè)； 1/248 內(nèi)部配套 第 4 層空中竹園、12 層觀景平臺(tái)、帶遠(yuǎn)程視頻會(huì)議會(huì)系統(tǒng)的多功能會(huì)議廳職工食堂等 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭 3 層為會(huì)議廳、貴賓室 米高架空層 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭；配備商務(wù)會(huì)所、健康會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 大小會(huì)議室 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 未定 物管 戴德梁行顧問； 8元 自管； 元（公寓）；10 元（寫字樓） 自管；未定 暫定戴梁行顧問；8 元 自管； 5 元 未定 40 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目 SWOT 分析 及對(duì)策 SWOT 分析及對(duì)策一覽表 序號(hào) SWOT 分析 對(duì)策 S 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 1 S1 位于中區(qū)輻射區(qū)域及未來的西部辦公組團(tuán)中，及屬世貿(mào)商圈又比鄰 泰然工貿(mào)城中城，商務(wù)配套齊全，區(qū)域成熟度高。且未來發(fā)展?jié)摿Υ螅? 通過區(qū)域模型直觀展示；組織媒體進(jìn)行片區(qū)炒作， 讓客戶理解和認(rèn)同其未來前景價(jià)值勤，制作相關(guān)主題印刷品 2 S2 2020 年行將通車的地鐵出入口位于本項(xiàng)目 100 米區(qū)域內(nèi)，再加之緊鄰 深南大道，南側(cè)臨濱海大道，交通十分方便，便利的交通將會(huì)創(chuàng)造出 無限的商機(jī) ； 在樓書等印刷宣布傳品上明確標(biāo)示出車行路線和公交、地鐵部位置 3 S3 緊臨深南大道，屬深南大道沿線物業(yè)，北面昭示效果強(qiáng) 制作大型樓體條幅、廣告牌加以充分利用 4 S4 南北兩面有開揚(yáng)的景觀，高層南向單位可眺海景、青山， 高層北向單位可望農(nóng)翠綠、安托山脈 印刷品宣傳品上實(shí)景展示 5 S5 每個(gè)單位帶獨(dú)立洗手間，每層又設(shè)公用洗手間、方便客戶據(jù)需 要取舍適用，即可拆除獨(dú)立洗手間擴(kuò)大工作面積，又可保留 它以增加舒適度 設(shè)置示范單位展示層；在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說明；作為一個(gè)主賣點(diǎn)包裝宣傳。 6 S6 核心筒式平面布局，靈活間隔和組合 在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說明 41 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 7 S7 24 小時(shí)辦公、物管費(fèi)低廉，提供 24 小時(shí)的全天候辦公空間 而物管費(fèi)比純寫字樓經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中小公司具有很大誘惑 在印刷品宣傳品和條幅上作為一個(gè)主賣點(diǎn)宣傳 8 S8 8— 11 層層高為 6 米、 26 層層高為 6 米 3 提煉出“使用面積大于建筑面積”、復(fù)式辦公空間“等 賣點(diǎn)加以宣傳推廣 W 項(xiàng)目劣勢(shì) 規(guī)避劣勢(shì) 9 W1 位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，街區(qū)辦公環(huán)境較差，形象檔次難以提升 通過區(qū)域模型、印刷宣傳品宣傳未來發(fā)展前景來沖淡 目前較差的狀況 ；參考漢唐大廈提前作好室外環(huán)境 10 W2 兩側(cè)緊領(lǐng)豪都大廈和大慶大廈，規(guī)?；鞠嗤?，樓間距僅有 14 米左右，東西房號(hào)遮擋嚴(yán)重，且豪都大廈爛尾樓形象，嚴(yán)重影響觀瞻 在定價(jià)上拉開東西向和南北向差距；落實(shí)豪都大廈爛尾的原因以及可能的