【正文】 32 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)裝修標準調(diào)查表 項目 外墻 戶內(nèi)地面 戶內(nèi) 吊頂 門 窗 大堂 電梯間 走道 洗手間 會所 伎會 議室 江蘇大廈寫字樓 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 89 米高 2 層，地墻面高檔花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級墻磚，防滑地磚 TOA 背景系統(tǒng)TOTO 潔具 2000 元 /㎡，不含設(shè)備 1500/㎡ 不含設(shè)備 江蘇大廈公寓 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 地墻花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級墻磚防滑地磚 國際文化大廈 仿石才磚 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 地面進口花崗巖，墻面為大理石 花崗巖 ?；u地面，鋁合金天花 高級潔具，防滑地磚 高檔 高檔 現(xiàn)代之窗 幕墻 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 進口花崗巖，墻身為大理石，造型天花 花崗巖 花崗巖 進口瓷磚，金屬吊頂，高級潔具 1500 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 報業(yè)大廈 幕墻 毛坯 毛坯 磨砂玻璃 推拉透氣窗 32M 高八層，地墻花崗石 地毯 地墻花崗石，磨砂玻璃墻 AMA 背景系統(tǒng) 高檔墻地磚、大理石 洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 中銀大廈 幕墻 刷白 木夾板 推拉透氣窗 意 大 利大 理石 地面，花崗巖墻面 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級墻地磚，大理石洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 無 無 奧林匹克大廈 瓷磚、玻璃 毛坯 毛坯 無 推拉透氣窗 花崗石增地面鋁板包住 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級墻地磚，大理石洗手臺 AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 壹世界 大理石拼花 高級耐磨拋光磚 高級墻地磚 高檔 高檔 嘉匯新城 寫字樓幕墻、 刷白 寫字樓 寫字樓 幕墻推 高級云石、麻石拼 地面高級拋光磚墻面乳 TOTO 潔具，高檔墻 高檔 高檔 33 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 公寓瓷磚 毛坯、公寓木地板 無 公寓木 拉 花地，麻石墻 膠漆 地磚， AMA 背景系統(tǒng) 都市驛站 瓷磚、玻璃 刷白 毛坯 防火門 鋁合金玻璃 花崗石地面，大理石墻面 高級拋光磚 高級拋光磚 無 高檔 車公廟辦公組團寫字樓物業(yè)調(diào)查 名稱 位置 規(guī)模及功能分布 單位基本 面積 設(shè)備及智能化 租售 管理 客戶群 創(chuàng) 新 時 代廣場 泰然四路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 326F 寫字樓 300800 ㎡ 中檔配置，進口電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 提供百 兆、語音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口、靜態(tài) IP 地址及帶寬 售價 5000 元 /㎡ 天安物管 電子科技類 55% 投資顧問類 1% 廣告類 8% 其它 26% 勁松大廈 泰然四路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 320F 寫字樓 120250 ㎡ 中檔配置，奧安達電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 4050 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類 36% 投資顧問類 12% 實業(yè)類 21% 化工類 4% 其它 26% 蒼松大廈 泰然六路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 322F 寫字 樓 100300 ㎡ 中檔配置，奧安達電梯、中央空調(diào) 國產(chǎn)發(fā)電機組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 50 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類 42% 實業(yè)類 15% 廣告設(shè)計類 10% 服裝類 10% 34 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 開祥大廈 泰然四路 113F 寫字樓 100200 ㎡ 中檔配置，東芝電梯 中央空調(diào)、國產(chǎn)發(fā)電機組 寬頻網(wǎng)絡(luò) 租金 4050 元 /㎡ 出租率一般 天安物管 電子科技類 60% 印刷類 10% 實業(yè)類 10% 廣告類 5% 其它 25% [調(diào)查分析結(jié)論 ] ◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)辦公組團 的寫字樓，多由原工業(yè)廠房改造，類廠房寫字樓近年內(nèi)仍有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（ 40 年），以往價格在 4500 元 /㎡左右，銷售率在 70%左右（如：蒼松大廈、勁松大廈、創(chuàng)新科技廣場），出租率較高，租金一般在 40— 50 元 /㎡之間。 ◇ 新中心區(qū)定位在中高檔次，高層寫字樓（乙級寫字樓）售價在 8300— 10000 元 /㎡，超高層寫字樓（甲級寫字樓）售價在 9500— 14000元 /㎡，寫字樓銷售情況較好。 未來市場供應(yīng)量仍舊集中 在福田區(qū)，其中：中心區(qū)已統(tǒng)計到的 2002 年將要推出市場的項目包括國際商會二期、中電信息大廈、新星大廈等，總供應(yīng)量約 8 萬㎡，另有郵電樞紐大廈有 萬㎡招租；西部辦公組團于 2002 年 5 月左右進入市場的項目估計有 6 個（見表《 200 2020 年深圳市福田區(qū)寫字樓供應(yīng)量》），目前可統(tǒng)計到的總供應(yīng)量約 萬㎡；因此，預(yù)計以上兩個區(qū)域 2002 年進入市場的寫字樓總供應(yīng)量約 33 萬㎡（未計出租寫字樓面積）。 結(jié)論 ◇ 深圳寫字樓市場的空置狀況總體上尚不容樂觀，這也是近年來政府宏觀調(diào)控的目標之一。如羅湖區(qū)中心地段的國貿(mào)大廈和深圳發(fā)展中心的租金普遍為 40— 50 元 /㎡已出租面積 ㎡，出租率為 %；季末空置面積 萬㎡。西部辦公組團隨著其標 6 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 志性建筑物 —— 世貿(mào)中心（招商銀行大廈）的投入使用，周邊寫字樓物業(yè)如雨后春筍般相繼開。 城市經(jīng)濟增長 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、進一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實施新一輪政府審批制度改革，加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對措施，使全市經(jīng)濟在逆境中仍然保持了健康的增長態(tài)勢。 7 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 近年寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律（萬㎡） 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年合計 1999 年 2000 年 平均 資料來源：國土規(guī)劃局房地產(chǎn)研究中心 由右圖中可見，近兩年深圳市寫字樓第四 季度銷售量超過前三個季度的總和， 因此可以佐證寫字樓銷售的黃金季節(jié)在第四季度。 羅湖區(qū)寫字樓租金較高的有地王大廈、深業(yè)中心、發(fā)展銀行大廈、嘉里中心，其租金最高價分別為 160 元 /㎡從出租率和租金來看，總體市場還是供過于求，形勢不容樂 觀 ② 福田區(qū)寫字樓租賃行情分析 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，福田區(qū)寫字樓可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。 ◇ 寫字樓出租率較高的物業(yè)特征是： 1 物業(yè)形象好，昭示性強，如江蘇大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、嘉里中心、科技大廈等； 2. 位于交通主干道 —— 深南大道旁，交通方便，如電子科技大廈、新聞大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈等； 3. 價格適宜，有利于創(chuàng)業(yè)型公司低成本經(jīng)營，如中深花園、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈等； 4. 基本單位面積小，適宜小公司辦公，海鷹大廈、深勘大廈、四川大廈等。在深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”過程中，城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被作為特區(qū)主要的支持產(chǎn)業(yè)扶持，坐落在深圳灣畔的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始迅速崛起。 （ 4） 產(chǎn)品特征 戶型 除創(chuàng)新科技廣場的開間面積在 300— 800 ㎡之間以外，其他的寫字樓在開間設(shè)計上還是以小開間為主 50— 200 ㎡的開間為主力銷售戶型。 35 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 第二篇 項目分析戰(zhàn)略制定 36 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項目概況 ■位置：本項目位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側(cè)，與在建中的世貿(mào)中心廣場隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏小； ■占地面積： 平米 ■容積率： ■總建筑面積： 32300 平米 其中商業(yè) 15%、寫字樓 20%、公寓 65% ■用地性質(zhì)：商住 ■建筑高度： 100 米；加建筑構(gòu)件總高為 123 米 ■車位： 130 個 本項目與競爭項目基本情況對照分析 見下頁附表： 結(jié)論： 本項目綜合品質(zhì)相對較弱 37 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項目競爭基本情況對照相館表 1 比照因素 喜年中心 浩銘財富廣場 中國有色金屬大廈 地段特征 西部辦公組團，鄰車公調(diào)工 業(yè)區(qū) 本部辦公組團，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 西部辦公組團，鄰車公廟工業(yè)區(qū) 車位配置 車位 250 年，面積比 車位： 479 年，面積比： 車位： 280 個；面積比： 景觀 深圳灣 香蜜湖、高爾夫、深圳灣 3 大景觀 深圳灣 交通條件 市區(qū)西行進入交通不便 車行及人行交通便利 市區(qū)西行進入交通不便 項 目 構(gòu) 成及規(guī)模 1 棟 12 層寫字樓； 1 棟 27層商務(wù)公寓 +部分商業(yè)