【正文】 41 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 7 S7 24 小時辦公、物管費低廉，提供 24 小時的全天候辦公空間 而物管費比純寫字樓經(jīng)濟，對于中小公司具有很大誘惑 在印刷品宣傳品和條幅上作為一個主賣點宣傳 8 S8 8— 11 層層高為 6 米、 26 層層高為 6 米 3 提煉出“使用面積大于建筑面積”、復式辦公空間“等 賣點加以宣傳推廣 W 項目劣勢 規(guī)避劣勢 9 W1 位于車公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，街區(qū)辦公環(huán)境較差，形象檔次難以提升 通過區(qū)域模型、印刷宣傳品宣傳未來發(fā)展前景來沖淡 目前較差的狀況 ；參考漢唐大廈提前作好室外環(huán)境 10 W2 兩側(cè)緊領(lǐng)豪都大廈和大慶大廈，規(guī)模基本相同，樓間距僅有 14 米左右，東西房號遮擋嚴重，且豪都大廈爛尾樓形象，嚴重影響觀瞻 在定價上拉開東西向和南北向差距；落實豪都大廈爛尾的原因以及可能的處。桑拿康樂、美容廳 資料、票務中心、管家服務、接待、打字、復傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳、會議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院 都市驛站 2000 ㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳 有管家服務、招待打字復印、傳真 會議室 176 170 自管 同上 大慶大廈 3000 ㎡ 56 層有酒店 有 有 170 221 自管 23F 以上 世貿(mào)中心 蒼松大廈 無 無 無 100 690 泰然 銀行 30 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設備調(diào)查表 物業(yè) 名稱 空調(diào) 衛(wèi)生間 位置 電梯 布線 備用 電源 方式小時 費用 元 /㎡ 設備 速度 M/S 數(shù)量 控制 設備 智能 網(wǎng)絡 背景 音樂 江蘇大廈 寫字樓 24 22 含管理費 日本大 金 VRV 公共 +獨立 4 11 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 進口 江蘇大 廈公寓 24 16 獨 立分 體空調(diào) 獨立 3 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 報業(yè)大廈 1018 25 美國麥 克維爾 公共 +北 向單獨 25 以上 4 25 以下 12 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN AMA 中銀大廈 1018 8 美國 開得 公共 +獨立 10 群控 日本三菱 智能化綜合布線 寬頻光纜 AMA 奧林匹 克大廈 1018 8 美國 約克 公共 7 群控 日本三菱 結(jié)構(gòu)性布線 10 ㎡ /信息點 AMA 壹世界 24 分戶計 量 美國 約克 公共 5 群控 法國奧 的斯 智能化綜合布線 寬帶上網(wǎng) 嘉匯新城 821F24 2538F10 821F 分戶計量 2538F 待定 美國 約克 821F 獨立2538 公共 高區(qū)： 4M/S 23以下 結(jié)構(gòu)性布線 寬帶上網(wǎng) AMA 31 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 調(diào)查分析結(jié)論 ◇多采用進口空調(diào)設備，多數(shù)項目限時提供，部分項目 24 小時提供； ◇寫字樓項目多為公共洗手間； ◇寫字樓多配備群控進口高速電梯，電梯速度在 米 /秒以上； ◇無論寫字樓及公寓項目都提供寬帶上網(wǎng)或 寬頻上網(wǎng)，進行智能化或結(jié)構(gòu)性布線； ◇大多數(shù)項都提供背景音樂； ◇備用電源都為進口設備。 （ 5） 競爭特征 競爭差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計可以看到，兩個辦公組團內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團之間的差異性較大 競爭激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個組團的市場競爭將日益激烈性， 2002年在西部辦公 組團， 2020 年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競爭局面。 24 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域市場特點 （ 1） 區(qū)域市場價格 ◇ 西部辦公組團除世貿(mào)中心外，一般為體量規(guī)模較小的高層建筑，且乙級寫字樓集中，銷售均價范圍在 7800— 8500 元 /㎡，車公廟工業(yè)區(qū)類廠房寫字樓（大開間）價格范圍在 4500— 5000 元 /㎡。從 2001年 3 月開盤至 2002 年 4 月底，已實現(xiàn) 100%銷售率。 2002 年寫字樓供應量將明顯增加，并主要集中在中心區(qū)和西部辦公組團。因此， 寫字樓市場的消化量除市場銷售量外，應包括寫字樓的空置量的減少。從抽樣調(diào)查的情況看，抽樣的 26 個樓盤中，出租率在 50%以上的有 20 個，占 %，比羅湖區(qū)相對要好。月；其次為電子科技大廈、北方大廈、華聯(lián)大廈、賽格廣場、人才大廈、科技大廈、航都大廈、其租金價格在 80— 85 元 /㎡ 羅湖區(qū)寫字樓出租率最高的是羅湖商業(yè)城達 100%，西武百貨 88%，通過比較可以看出，羅湖區(qū)寫字樓出租率較底，寫字樓供過于求的現(xiàn)象仍然突出，部分交通環(huán)境較好的寫字樓的空置率較底，而交通環(huán)境較差，設施陳舊的寫字樓空置率居高不下，總體空置率在 40— 50%之間，其租價也在低價位運行。月、120 元 /㎡ ① 深圳特區(qū) 2001 年房屋租賃行情分析 全市寫字樓、商業(yè)用房出租率 據(jù) 2001 年第三季度調(diào)查資料統(tǒng)計，羅湖、福田兩區(qū)寫字樓和商業(yè)用房面積共 萬㎡。 2001 年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。 全市寫字樓總體市場分析 總體市場評價 深圳市的寫字 樓市場在 2001 年已觸底反彈，在市場供應不足的局面下，前期空置量被進一步消化。 深圳經(jīng)濟特征 深圳市統(tǒng)計局資料顯示， 2001 年深圳經(jīng)濟呈現(xiàn) 1 月低開， 2 月迅速回升， 3 月開始逐步走穩(wěn)并保持到年底，其 4 月至 12 月的累計增長幅度在 %之間，波幅極小。 據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；完成固定資產(chǎn) 億元，增長 %；社 會消費品零售總額 億元，增長 %；地方預算內(nèi)政收入 億元，增長 %。年末全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比上年初增長 %。 近兩年寫字樓銷售年內(nèi)分布規(guī)律15%27%9%49%第一季度第二季度第三季度第四季度 8 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 ③ 寫字樓新開工面積和竣工面積 全市近年來，寫字樓的新開工面積和竣工面積整體呈見底回升趨勢。 10 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 租賃市場是最真實的房地產(chǎn)需求市場，分析寫字樓租賃市場狀況，有助于了解寫字樓市場的真實狀況。月、 100 元 /㎡月，各樓盤的管理費都相差較大，因有的管理費包括空調(diào)費、共享面積、水、電、清潔費、保安費用，有的不包括在內(nèi)。 福田區(qū)寫字樓租金較高的有江蘇大廈，月租最高價為 88 元 /㎡而位于上步南路的國企大廈出租率較低，僅為 %，空置嚴重。 15 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 市場消化量分析 近兩年由于寫字樓供應量相對減少，寫字樓空置量有了較大幅度的減少。 有需求，就有供應。 23 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域概述 ① 中 心 區(qū) CBD商務區(qū) 中心區(qū) CBD 作為特區(qū)將來的中央商務區(qū)，規(guī)劃上匯聚了眾多甲級寫字樓物業(yè)，以規(guī)模大、超高層建筑為特征，價格范圍 — 萬元 /㎡； 2001 年市場新推出在售寫字樓主要以國際商會大廈（一期）為主，銷售狀況良好，實現(xiàn)均價 9800 元 /㎡左右。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設成本低，因此租金水平 亦低（ 35— 40 元 /㎡），自然會吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐。 25 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 總價 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價于 57 萬元至 135 萬元之間；中心區(qū)寫字樓單位總價則相對較高，介于 60 萬到 420 萬元之間。健身房。且未來發(fā)展?jié)摿Υ螅? 通過區(qū)域模型直觀展示；組織媒體進行片區(qū)炒作， 讓客戶理解和認同其未來前景價值勤，制作相關(guān)主題印刷品 2 S2 2020 年行將通車的地鐵出入口位于本項目 100 米區(qū)域內(nèi)，再加之緊鄰 深南大道，南側(cè)臨濱海大道，交通十分方便，便利的交通將會創(chuàng)造出 無限的商機 ； 在樓書等印刷宣布傳品上明確標示出車行路線和公交、地鐵部位置 3 S3 緊臨深南大道，屬深南大道沿線物業(yè)，北面昭示效果強 制作大型樓體條幅、廣告牌加以充分利用 4 S4 南北兩面有開揚的景觀，高層南向單位可眺海景、青山， 高層北向單位可望農(nóng)翠綠、安托山脈 印刷品宣傳品上實景展示 5 S5 每個單位帶獨立洗手間，每層又設公用洗手間、方便客戶據(jù)需 要取舍適用，即可拆除獨立洗手間擴大工作面積，又可保留 它以增加舒適度 設置示范單位展示層；在印刷宣傳品上設計具體案例進行說明；作為一個主賣點包裝宣傳。 ◇ 目前車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶主要是三類：①電子類；②廣告及投資顧問類；③實體類（即前店后廠類）。 27 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二） 物業(yè)名稱 單位面積（㎡） 主力戶型（㎡） 主力客戶群 總樓層 展示性 交通樞紐大廈 交通辦公樓 200300 小型設計、實業(yè)公司、投資公司 25 深南路邊，展示性強 創(chuàng)展中心 510F 大載間寫