【正文】 定，廣告計(jì)劃擬定。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司 專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個(gè)優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。 （ 2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。 （三） 價(jià)格策略 目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作 大的提升，以拉動(dòng)市場。 理由： （ 1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。 （六）戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在 100180平方米之間，適當(dāng)保留 200250 平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。 （二） 本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。 D 便于設(shè)落地窗。 市政與小區(qū)配套皆較為齊全。 年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。 隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。 其中： 小高層發(fā)展分三個(gè)階段： （ 1）以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景 x 四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引 起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。 項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市 場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。 九、費(fèi) 用預(yù)算 設(shè)計(jì)制作費(fèi) 報(bào)紙 5 萬元 戶外廣告 8 萬元 單張 3 萬元 公共活動(dòng) 30 萬元 媒體投放 150 萬元 共計(jì)： 196 萬元 （注：以上費(fèi)用均為估算） 天潤花園項(xiàng)目整體策劃書 目 錄 一、 市場背景 二、 項(xiàng)目分析 三、 項(xiàng)目定位 四、 客源定位 五、 產(chǎn)品建議 六、 推案策略 七、 廣告策略 八、 銷售執(zhí)行 九、 公司簡介 十、合作模式 一、市場背景 濟(jì)南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下： (一 )九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段： 客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場選 擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。 電視 電臺 單張 戶外廣告 ①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； ②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告； ③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌； ④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù) 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。 室外設(shè)施： 25 米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等； 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉 OK酒廊等。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前 20 年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。 第二部分 : 房地產(chǎn)類策劃實(shí)例剖析，僅供參考。策劃要做到具 有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的。 2. 直接地說明利益點(diǎn) 在確定了唯一的主題之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧]有看到對他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)，因此，在活動(dòng)策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地說明利益點(diǎn)，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點(diǎn)，只有這樣，才能使目標(biāo)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動(dòng)，從而形成購買。 。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。 *第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房 (持續(xù)期、收尾期 )在本階段，項(xiàng)目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。 第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。房地產(chǎn)策劃方案 寫字樓銷售策劃 市場營銷是以市場為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可 行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。這種方式的特點(diǎn)為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同 時(shí)，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時(shí)輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。 小組公關(guān)模式：是由銷售代表 —— 銷售主管 —— 銷售經(jīng)理 —— 公關(guān)經(jīng)理 —— 總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財(cái)務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。在一次活動(dòng)中，不能做所有的事情，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消 費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。 最后，一次促銷不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動(dòng)解決所有的問題，一次活動(dòng)只能主要解決一個(gè)問題，在品牌的建設(shè)和商品的銷售上，只有堅(jiān)持正確的營銷思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。進(jìn)入 21 世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個(gè)性化、形象化競爭日益激烈。 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。 對策： 盡竭挖掘錦繡 花園的強(qiáng)勢賣點(diǎn)進(jìn)行媒體宣傳； 在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告； 舉辦各種公共活動(dòng)，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。 主體廣告語： 輝煌人生，超凡享受 錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅?? 輝煌 人生： 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資 產(chǎn)投資的中老年。 如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。 廣告切入期（ 12 個(gè)月） 報(bào)紙軟文章 主題 1：輝煌人生，超凡享受 記“我”為什么選擇錦繡花園 主題 2：事業(yè)生活輕松把握 記錦繡花園特別的家政服務(wù) 系列報(bào)紙硬廣告 主題 1：輝煌人生，超凡享受 這里離香港只有 45 分鐘 主題 2：輝煌人生，超凡享受 家里面的娛樂休閑