【正文】 憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮 譽感。 交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需 90 分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。大朗碧水天源已經率先打出了“碧水天源 自然的家”。 一、東莞樓市分析 東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。同樣，在策劃書的協作過程中，也應該避免主觀想法，也切忌出現主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結果都可能出現，策劃者的主觀臆斷將直接 導致執(zhí)行者對事件和形式的產生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結果。 5. 變換寫作風格 一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經驗，當然這種經驗也表現在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。 4. 具有良好的可執(zhí)行性 一個合適的產品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當中，有多少人是企業(yè)的目標消費群體，而且即使是目標消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產品？目前一些策劃者經常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。 對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達到預期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點： 1. 主題要單一，繼承總的營銷思想 在策劃活動的時候，首先要根據企業(yè)本身的實際問題（包括企業(yè)活動的時間、地點、預期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當前的廣告行為分析、目標消費群體分析、消費者心理分析、產品特點分析、等）做出準確的判斷，并且在進行 SWOT 分析之后，揚長避短地提取當前最重要的，也是當前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。 活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯系，相輔相成的。 此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。 電話直銷：根據項目定位，從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。 寫字樓一般銷售方式 *現場接待 (坐盤銷售 ) 現場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過與客戶在現場接待中心的談判完成。 持續(xù)期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增 強買家和潛在消費者的信心。各項銷售工具全部到位。 *第三階段：全面銷售階段 (開盤期、強銷期 ) 在此期間，項目主體結構封頂，項目以準現房姿態(tài)推向市場。 *第二階段：尋找大型客戶進行整售 (項目導入期 ) 此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買 (準 )現樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。這個過程包括銷售和出租兩種形式。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉移給消費者的過程”。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。強銷期，綜合運用大眾媒體 (報紙、廣播 )進一步提高提升產品形象。一般此階段以散售為主，租賃為輔。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務。 *直銷 專員直銷：聘請有“關系”人士針對寫字樓有需求的企事業(yè)單位進行攻關，往往會起到事半功倍的效果。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。 第一部分 : 活動策劃案書的寫作 活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內提高銷售額，提高市場占有率的 有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。活動策劃往往對于新產品上市、產品終端鋪貨和產品轉型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。 3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡 很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導致操作人員執(zhí)行不力，最終導致案子的失敗?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 6．切忌主觀言論 在進行活動策劃的前 期，市場分析和調查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認識到企業(yè)或者產品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調查 l 現場訪問 主要結論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶數、戶均人口 近年經濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點 廣州經濟發(fā)展概況 經濟發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產消費市場 居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素 三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應與成交分析 市場發(fā)展概述 海珠區(qū)住宅供應與成交情況 市場交投活躍原因 規(guī)模效應及價格檔次 市場活躍區(qū)域 市場活躍區(qū)域的分布及特點 活躍區(qū)域的價格 走勢及檔次變化 多層、高層市場特點 多層住宅近年供應、成交特點 高層住宅近年成交增長與供應情況 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較 成交主要特點 成交價格密集區(qū)域 買家分析 l 私人購買 VS 集團購買 l 本地人買家 VS 外地人買家 l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū) l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、 項目區(qū)位特性分析 摘要 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 A、 項目地塊位置分析 B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析 樹木地塊所屬區(qū)域特點 A、 區(qū)域人口分析 B、 區(qū)域基礎設施及交通條件分析 C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析 D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析 項目地塊的地點特征 A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析 B、 項目地塊周邊交通條件分析 C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析 D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點 項目地塊的用地特征 A、 項目地塊用地規(guī)模 B、 項目地塊用地形狀 C、 項目地塊綠化基礎分析 D、 項目地塊內高 差分析 E、 項目地塊道路、用水、用電基礎分析 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 項目地塊于城市中的區(qū)位分析 未來城市的主要發(fā)展方向 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響 項目地塊所屬區(qū)域的特征 項目區(qū)域的人口狀況 （常住人口、占市區(qū)常住總人口 %，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數） 項目區(qū)域城市發(fā)展概況 （ 城市功能發(fā)展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通 條件等城市建設發(fā)展 情況） 區(qū)域內競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較 （位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標、交通條件、建設情況等條件比較）