【正文】 ◇ 隨著企業(yè)的擴(kuò)大，車公廟工業(yè)區(qū)寫字樓的客戶有一部分將有尋找更好形象的寫字樓的愿望。健身房。租賃市場更是供不應(yīng)求。但亦有企業(yè)建成后，在自用之余，將富余部分寫字樓租賃。其次是以福田中心區(qū)為中心的西部輻射帶的車公廟“西部辦公組團(tuán)”。 市場競爭分析 17 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 2001 年的寫字樓市場供應(yīng)量為歷年最小量。月；出租率由百貨大廈的 20%，到 羅湖商業(yè)城、海鷹大廈、江蘇大廈的 100%。月之間，片區(qū)不同，價(jià)格相差較大，這也是影響出租率的主要 原因之一。 羅湖區(qū)寫字樓的租賃行情比福田區(qū)相對較差，其出租率和租金均比福田區(qū)要低。月、 35 元 /㎡ （ 2） 寫字樓租賃行情分析 羅湖區(qū)寫字樓租賃價(jià)格調(diào)查 11 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 寫字樓名稱 最高價(jià) (元 /㎡ .月） 最底價(jià)（元 /㎡ .月） 管理費(fèi)（元 /㎡ .月） 最高費(fèi)用合計(jì)（元 /㎡ .月） 出租率（ %） 深圳發(fā)展中心 45 30 34 79 —— 國貿(mào)大廈 45 20 20 70 天安國際大廈 50 25 27 77 44 金豐城大廈 75 40 75 47 地王大廈 160 40 32 192 55 羅湖商業(yè)城 66 66 104 100 廬山大廈 65 37 10 75 35 深房廣場 30 25 20 50 51 海燕大廈 25 8 55 57 房地產(chǎn)大廈 40 25 12 52 金通大廈 8 46 78 洪湖大廈 35 28 4 39 太 平洋商茂大廈 63 35 11 74 55 華通大廈 32 20 40 42 文華大廈 50 7 57 85 東方廣場 45 40 45 90 嘉里中心 100 80 28 128 98 寶安廣場 52 31 20 72 47 文錦廣場 35 25 13 48 32 特力大廈 30 20 3 33 32 羅湖商業(yè)大廈 43 40 3 46 40 百貨廣場 40 30 25 65 20 合作商業(yè)銀行 50 30 20 70 55 深圳中心大廈 100 80 15 115 62 發(fā)展銀行大廈 120 100 30 150 67 西武百貨 50 45 10 60 88 金田大廈 75 20 12 87 60 聯(lián)興大廈 25 24 2 27 75 12 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 福田區(qū)寫字樓租賃價(jià)格調(diào)查表 寫字樓名稱 最高價(jià)（元 /㎡ .月） 最底價(jià)（元 /㎡ .月） 管理費(fèi)（元 /㎡ .月） 最高費(fèi)用合計(jì)（元 /㎡ .月） 出租率（ %） 桑達(dá)大廈 40 35 5 45 80 電子科技大廈 80 45 12 92 91 賽格工業(yè)園 60 24 2 62 96 北方大廈 80 30 10 90 95 國企大廈 38 32 7 45 15 華聯(lián)大廈 85 68 12 97 97 深勘大廈 40 40 9 49 100 錦峰大廈 60 30 8 68 81 賽格廣場 80 65 25 105 聯(lián)合廣場 40 30 25 65 40 統(tǒng)建樓 42 34 49 94 世貿(mào)廣場 70 55 10 80 73 海鷹大廈 35 25 5 40 100 盛庭苑 68 50 10 78 43 四川大廈 50 50 8 58 100 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 70 40 25 95 90 13 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 ① 羅湖區(qū)寫字樓租賃行情分析 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，羅湖區(qū)寫字樓可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。 參見下圖： 01020304096 97 98 99 2000 2001現(xiàn)樓樓花 200 0年 寫字樓銷售區(qū)域分布（萬平方米）51%33%12%0%3%1%0%福田羅湖南山鹽田龍崗寶安扇面 57 市場需 求分析 ⑥寫字樓銷售量區(qū)域分布 寫字樓整體銷售量主要以福田區(qū)為主， 2000 年占全市整體銷售量的 51%。近兩年寫字樓銷售的年內(nèi)分布如表 1— 3 所示。物價(jià)總體水平比上年相比有所下降，全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)下降 %。去年以來，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長和國際 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟(jì)形勢更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng) 濟(jì)和全球IT 產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。 . 2 深圳 2001 年經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ①工業(yè)經(jīng)濟(jì)快迅增長 5 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，去年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值 億元，按可比口徑算，比上年增長 %，完成工業(yè)增加值 元，比上年增長 % ②外商投資增勢強(qiáng)勁 據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年累計(jì)實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %，其中外商直接投資 億元美元，比上年增長 % ③外貿(mào)出口全國九連冠 去年深圳外貿(mào)出口總額達(dá) 億元，同比增長 %，連續(xù)第九年位居全國大中城市外貿(mào)出口首位。中心區(qū)隨著行政文化區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目的相繼開工，中心商務(wù)區(qū) CBD 正在緊鑼密鼓的進(jìn)入實(shí)施階段。參見下圖： 010203040501996 1997 1998 1999 2000 2001歷年辦公樓新開工及竣工面積竣工新開工 01020304050601996 1997 1998 19999 2000 20001歷年寫字樓空置面積（萬平方米） ⑤寫字樓整體銷售量 ④寫字樓空置率 由于市場供應(yīng)量的短缺，市場需求不得不消化往年的寫字樓空置量。 寫字樓租賃行情分析 （ 1） 寫字樓出租率 3 季度寫字樓抽樣可租面積 萬㎡，已租面積 萬㎡，出租率 %。月，月租較底的為深房廣場、洪湖大廈、華通大廈、文錦廣場、聯(lián)興大廈，其租金分別為 30 元 /㎡月，深房廣場人才大廈 80 60 20 100 75 深茂商業(yè)大廈 50 30 12 62 92 人民大廈 50 40 20 70 80 江蘇大廈 88 85 25 113 100 設(shè)計(jì)大廈 73 70 8 81 93 皇城廣場 60 45 12 72 72 科技大廈 80 60 21 101 100 航都大廈 85 55 8 93 39 中深花園 54 20 12 66 93 新聞大廈 70 50 21 91 90 14 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 很大一部分的租金在 30 元 /㎡月租價(jià)格最低的樓盤是國企大廈、海鷹大廈、聯(lián)合廣場、深貿(mào)商業(yè)大廈、中深花園，最低月租為 25— 30 元 /㎡ ◇ 深圳寫字樓租賃價(jià)格、出租率狀況差異較大。 結(jié)論 ◇近兩年寫字樓消化量保持相對穩(wěn)定。 2020 年寫字樓的供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)到的資料顯示， 2020 年中心區(qū)將有 44 萬㎡的供應(yīng)量，西部辦公 組團(tuán)將有13 萬㎡（未統(tǒng)計(jì)供出面積），如無特別因素的市場需求出現(xiàn)（按近年深圳每年消化 30 萬㎡寫字樓），屆時(shí)深圳的寫字樓市場將出現(xiàn)新一輪的積壓，市場的竟?fàn)幰矊⒊尸F(xiàn)白熱化。 緊臨西部辦公組團(tuán)南側(cè)的車公廟工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)廠房性質(zhì)及特點(diǎn)的寫字樓近年內(nèi)時(shí)有動(dòng)工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（ 40 年），以往價(jià)格在 4500 元 /㎡左右。 ◇ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多為自 用，不得進(jìn)入市場，富余寫字樓可用于出租，但不得銷售。 （ 1）價(jià)格；（ 2）租金范圍；（ 3）銷售率；（ 4）總面積；（ 5）可售面積；（ 6）總單位數(shù)；（ 7）實(shí)用率；（ 8）單位面積；（ 9）主力戶型；（ 10）客戶群；（ 11）總樓層；（ 12）展示性；（ 13）景觀；（ 14）銷售期； （ 2） 寫字樓物業(yè)要素統(tǒng)計(jì) 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表 （一） 26 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 單位：（元 /㎡） 物業(yè)名稱 價(jià)格 租金 銷售期 銷售率 景觀 總面積 可售 面積 總單位 實(shí)用率 創(chuàng)展中心 8300 6075 6 99% 10 層以上高爾夫球場 47946 47946 創(chuàng)新科技廣場 4500 4050 12 100% 高爾夫球場、海景 11800 11800 130 87 大慶大廈 8300 5060 19 80% 北香蜜湖、南海景 37960 15000 350 65 世貿(mào)中心 非售物業(yè) 120 0 中 心區(qū)、香蜜湖、高爾夫球場 蒼松大廈 4500 3040 20 90% 10 層以上西南高層看海景 69824 56800 290 75 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 14000 75100 564 75% 28 層以上北蓮花山； 13 層以上北香蜜湖中心區(qū)；南高球場， 10 層以上南海景 92600 33000 96 68 奧林匹克大廈 9500 65 30 75% 東面蓮花山、東南中心區(qū) 33000 27880 226 65 江蘇大廈 13000 100 19 73% 10 層以上北蓮花山；南中心區(qū) 62000 60800 130 10500(公寓 ) 15 層以上海景、高爾夫球場 壹世界 8500 6070 5 東南中心區(qū)，東向?yàn)樯徎ㄉ? 75845 27000 80 67 中銀大廈 10500 80 9 50% 中心區(qū)、蓮花山 48000 40000 250 65 嘉匯新城 10000 8090 15 70% 北中心公園 29 層以上西南海景 36000 16587 210 70 國際文化大廈 8800 10 100% 中心區(qū)、高爾夫球場 62481 62481 國際商會(huì)大廈 10000 7580 10 98% 40000 40000 自由 68 調(diào)查分析結(jié)論 ◇甲級寫字樓售價(jià)在 9500— 14000 元 /平方米； ◇乙級寫字樓售價(jià)在 8300— 8800 元 /平方米； ◇類廠房寫字樓（ 40 年產(chǎn)權(quán)）售價(jià)在 4500— 5000 元 /平方米。 ◇ 片區(qū)的寫字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修和配置，外在形象一般。 6 S6 核心筒式平面布局，靈活間隔和組合 在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說明