【正文】 6 S6 核心筒式平面布局，靈活間隔和組合 在印刷宣傳品上設(shè)計(jì)具體案例進(jìn)行說(shuō)明 41 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 7 S7 24 小時(shí)辦公、物管費(fèi)低廉，提供 24 小時(shí)的全天候辦公空間 而物管費(fèi)比純寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中小公司具有很大誘惑 在印刷品宣傳品和條幅上作為一個(gè)主賣(mài)點(diǎn)宣傳 8 S8 8— 11 層層高為 6 米、 26 層層高為 6 米 3 提煉出“使用面積大于建筑面積”、復(fù)式辦公空間“等 賣(mài)點(diǎn)加以宣傳推廣 W 項(xiàng)目劣勢(shì) 規(guī)避劣勢(shì) 9 W1 位于車(chē)公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，街區(qū)辦公環(huán)境較差，形象檔次難以提升 通過(guò)區(qū)域模型、印刷宣傳品宣傳未來(lái)發(fā)展前景來(lái)沖淡 目前較差的狀況 ；參考漢唐大廈提前作好室外環(huán)境 10 W2 兩側(cè)緊領(lǐng)豪都大廈和大慶大廈，規(guī)?；鞠嗤?，樓間距僅有 14 米左右，東西房號(hào)遮擋嚴(yán)重，且豪都大廈爛尾樓形象，嚴(yán)重影響觀瞻 在定價(jià)上拉開(kāi)東西向和南北向差距；落實(shí)豪都大廈爛尾的原因以及可能的處。 35 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 第二篇 項(xiàng)目分析戰(zhàn)略制定 36 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目概況 ■位置：本項(xiàng)目位于車(chē)公廟工業(yè)區(qū)內(nèi)，深南大道南側(cè)，與在建中的世貿(mào)中心廣場(chǎng)隔路相望，地塊呈正方形，規(guī)模偏??； ■占地面積： 平米 ■容積率： ■總建筑面積： 32300 平米 其中商業(yè) 15%、寫(xiě)字樓 20%、公寓 65% ■用地性質(zhì)：商住 ■建筑高度： 100 米；加建筑構(gòu)件總高為 123 米 ■車(chē)位： 130 個(gè) 本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況對(duì)照分析 見(jiàn)下頁(yè)附表： 結(jié)論： 本項(xiàng)目綜合品質(zhì)相對(duì)較弱 37 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本情況對(duì)照相館表 1 比照因素 喜年中心 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 中國(guó)有色金屬大廈 地段特征 西部辦公組團(tuán)，鄰車(chē)公調(diào)工 業(yè)區(qū) 本部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)信招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 西部辦公組團(tuán)，鄰車(chē)公廟工業(yè)區(qū) 車(chē)位配置 車(chē)位 250 年，面積比 車(chē)位： 479 年，面積比： 車(chē)位： 280 個(gè)；面積比： 景觀 深圳灣 香蜜湖、高爾夫、深圳灣 3 大景觀 深圳灣 交通條件 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 車(chē)行及人行交通便利 市區(qū)西行進(jìn)入交通不便 項(xiàng) 目 構(gòu) 成及規(guī)模 1 棟 12 層寫(xiě)字樓； 1 棟 27層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) 總建筑面積 51713 ㎡ A 座 28 層商務(wù)公寓 +部分商業(yè) B 座 25 層小戶型住宅 總建筑面積 83275 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè)；底層局部架空 總建筑面積 45067 ㎡ 功能分布 1 3 層為商場(chǎng) 4 層為架空層空中花園 5 層及以上為辦公 首層為商鋪、二層為公 三層架 空層空中花園 以上為公寓（帶獨(dú)立洗手間、廚房） 2 3 層為商場(chǎng) 410 層為居住公寓 1126 為商務(wù)公寓 建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間不易分隔組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 內(nèi)走廊式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 平面單位 主樓為 62 ㎡基本辦公單位副樓 510 層為 710 ㎡大開(kāi)間寫(xiě)字間 A 座 5080 ㎡， 5 梯 26 戶 B 座 4150， 3 梯 16 戶 居住公寓以 40㎡戶型為基本單位每層 24 戶 6 梯 商務(wù)公寓以 6080㎡為基本單位 建筑特色 純寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)形式 部分樓層 米 可作復(fù)式辦公空間 大堂高 3 層 酒店式外觀及內(nèi)走廊平面 大堂 2 層 米 三層 米商的空中花園 低覆蓋率，前后廣場(chǎng) A 座層高 米 B 座層高 3 米 寫(xiě)字樓外觀 公共衛(wèi)生間 大堂高 4 層 16 米 第 3 層作為會(huì)議廳 貴賓休息室 部分樓層設(shè)小中庭 裝修配置 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)；外墻為大玻璃與百頁(yè)鋁板 引入 ITERNET 寬帶網(wǎng) 配備會(huì)所 中央空調(diào)； OTS 電梯 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 德國(guó)品牌電梯；送分體空調(diào) 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓部分帶空調(diào)；德國(guó)電梯商業(yè)天線信號(hào)，中繼系統(tǒng)，高頻寬帶風(fēng)防盜報(bào)警系統(tǒng)，自動(dòng)監(jiān)測(cè)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)外墻 為大玻璃及百頁(yè)鋁板結(jié)合形式 發(fā)展方向 乙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè) 公寓物業(yè) 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)公寓物業(yè) 施工進(jìn)度 已封頂 結(jié)構(gòu) 18 層 已封頂 周邊環(huán)境 環(huán)境較差，成熟度較高 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境一般，成熟度較高 綜合品質(zhì) 較高 中等 較高 38 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 陽(yáng)光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 結(jié)論 西部辦公組團(tuán)，鄰高尚居住區(qū)及招商銀行大廈高檔辦公物業(yè) 緊鄰 CBD 核心商務(wù)區(qū) 西部辦公組團(tuán)，鄰泰然工貿(mào)園 有未來(lái)前景 車(chē)位： 150 個(gè)；面積比： 200 車(chē)位： 162 個(gè)；面積比 192 共約： 130：面積比 248 相對(duì)較 少 東海花園、深圳灣海景 東向中心區(qū)，南向五洲賓館 南面深圳灣海景、北面部分遠(yuǎn)山 景 相對(duì)較少 車(chē)行及人行交通便利 交通不便 車(chē)行便利，人得距南面公交站和 天橋較遠(yuǎn) 人行相對(duì)不便 1 棟 28 層純寫(xiě)字樓 +部分商業(yè) 總建筑面積 30000 ㎡ 東塔樓 30 層， 3 32 層為空中平臺(tái)；西塔樓 8 層總建筑面積 ㎡ 1 棟 26 層商務(wù)公寓物業(yè) +部分商業(yè)總建筑面積 32300 ㎡ 偏小 12 層為商場(chǎng) 3 層為屋花園 4 層以上為公寓寫(xiě)字樓 15 層裙樓、 4 層為會(huì)所 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 5 層以上為商務(wù)公寓 (帶獨(dú)立洗手間 ) 13 層為商場(chǎng) 425 層為帶獨(dú)立衛(wèi)生間的公寓式寫(xiě)字樓 26 層為純寫(xiě)字樓 功能雷同 大板結(jié)構(gòu)，可靈活間隔 預(yù)應(yīng)力大樓板的結(jié)構(gòu)，靈活組合 框架結(jié)構(gòu)，空間易分隔組合 便于靈活分隔組合 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 簡(jiǎn)體式結(jié)構(gòu)平面 便于靈活分隔組合 6 梯 9 戶 中低層： 5060 ㎡ /單元 高層： 150200 ㎡ /單元 頂層復(fù)式： 300350 ㎡ /單元 西塔 2 梯 17 戶 東塔 4 梯 20 戶 50 ㎡為基本單元 可靈活組合的小單位寫(xiě)字樓（公寓） 2325 層： 150200 ㎡ /單元 622 層： 5060 ㎡單元 頂層：整層 便于靈活分隔組合 南面設(shè)眇得商業(yè)街廣場(chǎng)屋頂花園 低層每隔 3 層設(shè)空中花園層高 米 公共衛(wèi)生間，南向景觀單位設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間 9 米高的大堂，電梯間、公共走廊、消防樓梯均強(qiáng)通風(fēng)采光 純寫(xiě)字樓設(shè)計(jì) 除獨(dú)立洗手間外，另配置公共洗手間層高 米 寫(xiě)字樓外觀即有公共衛(wèi)生間，又有獨(dú)立衛(wèi)生間大堂 2 層 頂可設(shè)觀景休閑層 811 層和 26 層層高達(dá) 6 米： 47層層高米 米：其他樓層層高為 3 米 衛(wèi)生間設(shè)置較多 外觀特色不夠 內(nèi)部商務(wù)功能配置較少一半寫(xiě)字間面積的層高過(guò)低 類甲級(jí)定字樓標(biāo)準(zhǔn)、送閃調(diào)原法語(yǔ)三 菱電梯； 5A 智能化大廈，外墻下班幕墻 配備商務(wù)會(huì)所、健身會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 乙級(jí)寫(xiě)字樓裝修 三菱電梯：送分體空調(diào) 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn) 未確定 具有商務(wù)及商業(yè)功能的類甲級(jí)寫(xiě)字樓 公寓寫(xiě)字樓物業(yè) 乙級(jí)寫(xiě)字樓 相對(duì)級(jí)別最低 結(jié)構(gòu)第 2 層 外墻完成 2/3 出地面 環(huán)境檔次及成熟度偏低 環(huán)境檔次較好，成熟度低 環(huán)境檔次中等，成熟度高 環(huán)境檔次及成熟度偏低 中等偏低 最高 較好 中等偏低 39 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基本情況對(duì)照分析表 2 喜年中心 中國(guó)有色金屬大廈 浩銘財(cái)富廣場(chǎng) 陽(yáng)光高爾夫大廈 中電信息大廈 本項(xiàng)目 入口公共大堂 /標(biāo)準(zhǔn)層層高 2 層高約 10 米 4 層高約 16 米 層高約 10 米 2 層高約 9 米 2 層高約 11 米 2 層高約 米 米 米 米 米 米（預(yù)應(yīng)力大板） 3（預(yù)應(yīng)力大板） 6 米 電梯 OTIS； 9 部； 2 米 /秒；帶液晶顯示屏 德國(guó)迪森； 8 部； 2米 /秒 德國(guó)迪森； 7部；2 米 /秒 原裝三菱； 6 部；2 米 /秒 三菱； 5 部； 米 /秒 未定； 7 部 空調(diào) 麥克維爾中央空調(diào) 中央空調(diào)（寫(xiě)字樓部分） 送分體空調(diào) 送吸頂式獨(dú)立調(diào) 增廊帶新風(fēng)換氣系統(tǒng) 未定 停車(chē)位 250 個(gè)； 1/ 280 個(gè)； 1/ 479 個(gè)； 1/ 150 個(gè)； 1/200 162 個(gè)； 1/192 130 個(gè)； 1/248 內(nèi)部配套 第 4 層空中竹園、12 層觀景平臺(tái)、帶遠(yuǎn)程視頻會(huì)議會(huì)系統(tǒng)的多功能會(huì)議廳職工食堂等 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭 3 層為會(huì)議廳、貴賓室 米高架空層 多個(gè)樓層設(shè)休閑小中庭；配備商務(wù)會(huì)所、健康會(huì)所、商業(yè)會(huì)所 大小會(huì)議室 5 層塔樓間平臺(tái)休閑庭園 未定 物管 戴德梁行顧問(wèn)； 8元 自管； 元（公寓）；10 元（寫(xiě)字樓） 自管；未定 暫定戴梁行顧問(wèn)；8 元 自管； 5 元 未定 40 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 項(xiàng)目 SWOT 分析 及對(duì)策 SWOT 分析及對(duì)策一覽表 序號(hào) SWOT 分析 對(duì)策 S 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 1 S1 位于中區(qū)輻射區(qū)域及未來(lái)的西部辦公組團(tuán)中，及屬世貿(mào)商圈又比鄰 泰然工貿(mào)城中城，商務(wù)配套齊全，區(qū)域成熟度高。 ◇ 客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)買(mǎi)和租用寫(xiě)字樓的主要原因是車(chē)工廟的地理位置較好，交通便利，同 時(shí)借此提高形象，有利于商務(wù)洽談。 ◇ 片區(qū)的寫(xiě)字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修和配置，外在形象一般。桑拿康樂(lè)、美容廳 資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳、會(huì)議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強(qiáng)北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)