中環(huán)財富廣場寫字樓項目價格策略研究報告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2024-08-18 09:13本頁面
【正文】 版權(quán)聲明： 。因此考慮將水平價格差調(diào)大： 最大水平差： 300元 /平米 □ 本項目主力客戶群體為投資客戶，其關(guān)注投資回報率，而投資回報率直觀反映在租金水平上，而實際上客戶普遍認為不同樓層的寫字樓租金水平相去不大，因此建議： 最大縱向差： 20元 /平米 □ 價值充分體現(xiàn) □ 利于快速消化 原則： 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 31 客戶分布箱體模型 自用 投資 小單位 大單位 低樓層 高樓層 樓層 /面積箱體模型 □ 投資客先期搶購低樓層、小面積； □ 自用客主要消化較高樓層、大面積； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 熱場活動，營造氛圍。 特別優(yōu)惠，促進成交。 提前算價，鎖定客戶。 29 開盤價格策略 開盤的目標 ： 高解籌率，營造開盤熱銷 開盤策略： 展示到位，提升品質(zhì)。 27 *說明 客戶訪談結(jié)果表明： 自用客戶所能接受單價上限為 4400元 /平米； 投資客戶所能接受的單價上限為 4650元 /平米； 客戶表示購買的意向面積與單價成反比關(guān)系； 東莞寫字樓的價格箱體模型 □ 自用客在單價承受能力均弱于投資客； □ 自用客所需要的面積要大于投資客； 單價 購買面積 40004300 43004500 45004650 400㎡ 200㎡ 100㎡ 客戶訪談分析 價格箱體模型 單價 總價 自用客 投資客 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 ☆ 租金大幅升 / ☆ 第一國際強勢推廣 ☆ 看好前景 / ☆ 擔心無人承租 ☆ 關(guān)注寫字樓硬件 / ☆ 關(guān)注專業(yè) 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 推出時機 2039 202012 20205 20205 20209 20204 20209 樓盤名稱 華凱大廈 鴻禧中心 第一國際 華凱廣場 東莞國際商會大廈 騰龍商務(wù)中心 第一國際百安中心 價格特征 3800 4100 4000 3800 4200 3800 4200 目前銷售情況 100% 70% 100% 95% 40% 40% 35% 嘗試階段 暈熱階段 回歸階段 觀望階段 總結(jié)階段 思考階段 理性階段 發(fā)展階段 成熟階段 寫字樓客戶預(yù)備階段 寫字樓客戶初級階段 寫字樓客戶成長階段 ＊ 看好中心區(qū)前景，爭相搶購中心區(qū)寫字樓，買定未來的升值潛力；此階段，客戶認為能買到寫字樓就算是很好的了。 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 100m2以下的單位共 127套，總面積 8813m2，占 %； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 22 達成目標需要的思考 ？ ☆ 本項目是否有足夠的客戶積累量以備火爆解籌？ ☆ 產(chǎn)品差異化是否構(gòu)成寫字樓價格體系重新洗牌？ 達成目標需要的思考 ☆ 本項目精心挑選的硬件設(shè)施具有怎樣的競爭力？ 必備條件 = 產(chǎn)品差異化 硬件領(lǐng)先 氛圍營銷 + + X X ？ □ 產(chǎn)品中心已轉(zhuǎn)移到 90平米； □ 市場上同類產(chǎn)品爭相化??； 產(chǎn)品差異化優(yōu)勢不在！ □ 投資客戶對硬件認知初級； □ 項目硬件優(yōu)勢本不明顯； 硬件優(yōu)勢無法支撐價格！ □ 產(chǎn)品總量不多，可能哄搶； □ 增加客戶積累存在可能；； 人氣對價格的殺傷力猶存！ 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 20 本項目硬件優(yōu)勢 樓盤名稱 中環(huán)財富廣場 華凱廣場 騰龍商務(wù)中心 國際商會大廈 鴻禧中心 第一國際百安中心 景觀資源 45 180 15 0 0 0 外立面 LowE玻璃幕墻 普通玻璃幕墻 進口花崗巖與玻 璃幕墻組合 深圳白璃 玻璃 +鋁合金裝飾 裙墻大理石，上層玻璃 +瓷磚 大堂 驗收前無 2020m2大堂，層高 7m； 豪華 5星級裝修，層高 12m； 中高檔裝修，層 高 7m； 獨立大堂，簡約； 中高檔裝修，層高 6m； 電梯 （無語音） 13人 OTIS電梯 /4部 車位 124個 600個 330個 140個 258個 330個 本項目具有一定的景觀資源，但這并不能構(gòu)成本項目的優(yōu)勢資源 本項目的 LOWE中空玻璃幕墻在中心區(qū)具有明顯優(yōu)勢 本項目大堂雖然可能 10米高，但實際上面積相對會小很多 本項目電梯 ，但投資客戶無法感知 120個車位對于有著一萬平米商業(yè)的項目相對會比較少 √ □ LOWE玻璃幕墻很難區(qū)別其他白玻； □ 投資客戶也不愿意為此增加投入； 硬件賣點并不足以構(gòu)成價格支撐！ 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 18 若干價格突破辦法的探討 延長蓄客期 □ 客戶積累量可能增加，但客戶誠意度貶損嚴重； □ 接近年底，實際的銷售期縮短，年前回款壓力大； 返租 □ 某種程度上可以提高項目的售價； □ 返租發(fā)展商面臨經(jīng)營風險、政策風險較大； 降低首付 □ 對銷售速度有較大幫助，但對于實現(xiàn)高實收均價作用不大； □ 兩成首付難操作； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 按照年利率 6%計算，客戶每多供一個月的樓款需要向銀行多付 %的利息； 假設(shè)東莞中心區(qū)寫字樓的施工速度一致，那么客戶在解籌當天購買中環(huán)財富廣場，需要多付 2個月的利息，即客戶預(yù)期需要 1%的優(yōu)惠。 16 比準均價的形成 ? 比準均價的測算過程 ? 比準樓盤指標分析 樓盤名 權(quán)重 實收均價 銷售率 備注華凱廣場 25% 4000 95%同位置，物業(yè)形態(tài)接近，較具參考價值
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