中環(huán)財富廣場寫字樓項目價格策略研究報告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-09-19 09:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 禧中心 ＊ 隨著價格每增長 100元，銷售速度每月減少 30套 ＊ 隨著價格每增長 100元，銷售速度每月減少 7套 ＊ 隨著價格每增長 100元，銷售速度每月減少 6套 ＊ 隨著價格每增長 100元，銷售速度每月減少 18套 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 13 市場分析結(jié)論 東莞寫字樓市場 供應大于需求 ； 2‘、東莞寫字樓客戶有兩大類，一是 投資客 ，約占 70%；一是 自用客 ，約占 30%； 東莞寫字樓寫字樓銷售速度取決于投資客戶成交的比例： a、 凡投資客戶占據(jù)主導則銷售速度快 ，如第一國際、華凱大廈、華凱廣場； b、 凡自用客戶占據(jù)成交主導則銷售速度慢 ，如東莞國際商會大廈、騰龍商務中心； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 14 均價測算方法選擇 市場比較法 市場比較法通過將查估對象與在查估時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愠霾楣缹ο蟮目陀^合理價格或價值的。 優(yōu)點： 1）市場比較法查估過程依據(jù)為市場而定，有較強的說服力； 2）參照物及查估對象的可比指標、技術(shù)參數(shù)等容易收集，且確定性大； 房地產(chǎn)均價測算方法，主要有以下三種方法； 市場比較法； 租金收益還原法； 成本收益還原法 □ 客戶主觀判斷寫字樓市場空置率高，租金收益無法保障； □ 客戶對于寫字樓的成本缺乏認知，成本收益法說服力不強； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 15 比準均價的形成 本項目核心均價測算方法： ? 本項目擬采取 『 市場比較法 』 測算核心均價； ? 選取原則： 市場上同時段有類似房地產(chǎn)交易實例； 同類房地產(chǎn)交易情況相似，具備可比性； ? 比準樓盤選擇依據(jù)： 目標客戶相似、推售時機接近、區(qū)位特征類同、賣點類似； ? 比較對象： 華凱廣場 國際商會大廈、騰龍商務中心 第一國際二期 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 16 比準均價的形成 ? 比準均價的測算過程 ? 比準樓盤指標分析 樓盤名 權(quán)重 實收均價 銷售率 備注華凱廣場 25% 4000 95%同位置，物業(yè)形態(tài)接近，較具參考價值騰龍商務中心 25% 4200 30%同片區(qū)，開盤時間接近，具參考價值國際商會大廈 15% 4100 50%同片區(qū)，標榜硬件，具有一定參考價值第一國際二期 35% 4250 40%區(qū)位相同，產(chǎn)品定位接近，推售時機吻合，為主要參考依據(jù)權(quán)重說明： 區(qū)域因素 25%；個別因素 50%；附加因素 25%； 其中：區(qū)域因素包含道路條件，交通便捷程度、周圍景觀、城市規(guī)劃及公共配套等； 個別因素包含物業(yè)位置、朝向、層高、使用年限、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標準等； 附加因素包含開發(fā)管理公司品牌、沃爾瑪商場的進駐等附加增值； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 17 項目名稱 權(quán)重 實收均價 比準分 比準均價 權(quán)重均價 華凱廣場 25% 4000 98 4082 騰龍商務中心 25% 4200 96 4375 東莞國際商會大廈 15% 4100 4418 第一國際百安中心 35% 4250 4328 中環(huán)均價 市場比較法 現(xiàn)樓與期樓的價格差異 考慮到中心區(qū)的寫字樓都是在現(xiàn)樓狀態(tài)下發(fā)售，而實際上客戶在購買的過程中，還是相當看中現(xiàn)樓因素。 按照年利率 6%計算，客戶每多供一個月的樓款需要向銀行多付 %的利息； 假設(shè)東莞中心區(qū)寫字樓的施工速度一致，那么客戶在解籌當天購買中環(huán)財富廣場，需要多付 2個月的利息，即客戶預期需要 1%的優(yōu)惠。 因此，均價需要在此基礎(chǔ)上減少 50元 /平米 本項目的寫字樓均價市場比準的均價應該為： 4250元 /平米 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 18 若干價格突破辦法的探討 延長蓄客期 □ 客戶積累量可能增加，但客戶誠意度貶損嚴重； □ 接近年底，實際的銷售期縮短，年前回款壓力大； 返租 □ 某種程度上可以提高項目的售價； □ 返租發(fā)展商面臨經(jīng)營風險、政策風險較大； 降低首付 □ 對銷售速度有較大幫助，但對于實現(xiàn)高實收均價作用不大； □ 兩成首付難操作； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 19 本項目具備的條件 ☆ 節(jié)能型 LOWE中空玻璃幕墻； ☆ 10米陽光大堂； 本項目的賣點 ☆ /秒上海三菱電梯； ☆ 1000平米架空層景觀；； ☆ 豪華頂層精英會所； ☆ 彈性商務空間； 東莞中心區(qū)首個全落地的玻璃幕墻 東莞中心區(qū)最高的寫字樓大堂 東莞中心區(qū)最快的電梯 東莞中心區(qū)生態(tài)寫字樓典范 東莞中心區(qū)配套最全的寫字樓 東莞首個提出 “ 彈性商務空間 ” 的寫字樓 陽光大堂在驗收前是不存在的！ 1000平米架空層景觀是不確定的！ 本項目賣點具有太多不確定性，客戶在接受上尚且需要過程！ 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 20 本項目硬件優(yōu)勢 樓盤名稱 中環(huán)財富廣場 華凱廣場 騰龍商務中心 國際商會大廈 鴻禧中心 第一國際百安中心 景觀資源 45 180 15 0 0 0 外立面 LowE玻璃幕墻 普通玻璃幕墻 進口花崗巖與玻 璃幕墻組合 深圳白璃 玻璃 +鋁合金裝飾 裙墻大理石，上層玻璃 +瓷磚 大堂 驗收前無 2020m2大堂
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