中環(huán)財富廣場寫字樓項目價格策略研究報告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-08-25 09:13 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。中環(huán)財富廣場 價格策略報告 謹呈：東莞市中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020年 10月 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 2 報告思路 發(fā)展商目標 市場分析 案例分析 市場總結 市場比較法 開盤策略 其他溢價方法探討 價差策略 確定均價 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 3 發(fā)展商目標理解 ☆ 保證解籌火爆熱銷，年前回籠寫字樓總銷售額的 60%； ☆ 實現(xiàn)高于片區(qū)內(nèi)寫字樓的均價水平； 與發(fā)展商溝通目標 速度目標 價格目標 （目標分解：解籌成交 70套，約 40%，年前共計成交 110套，約 64%） （本項目自身質(zhì)素較高，硬件配置上成本較高） 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 4 中心區(qū)寫字樓供求分析 1 2020年供應總量分析 樓盤名 聯(lián)通大廈 鴻禧中心 鴻富 樓 鴻基大廈 星鵬商務 第一國際一期 華凱廣場 鴻福廣場 金盈大廈 時代廣場 國際商會 華凱大廈 規(guī)模 (萬㎡ ) 6 2 2 5 2 4 銷售率 出租 70% 出租 出租 30% 90% 85% 10% 出租 80% 30% 90% 2020年中心區(qū)寫字樓存量及新供應總量超過 50萬㎡；存量超過 30萬平米； 2020年供應總量分析 樓盤名 勝和廣場 騰龍中心 第一國際二期 時代創(chuàng)展中心 華凱活力中心 健升大廈 昌盛大廈 鴻禧中心 國際商會 大廈 華凱廣場 規(guī)模 (萬㎡ ) 8 6 5 目前銷售率 0 40% 30% 60% 80% 0 0 80% 40% 95% 2020年，中心區(qū)寫字樓在售或?qū)⑹劭偭考s為 ㎡； 2020年，累計待售的寫字樓面積已經(jīng)接近新推盤量的兩倍； 2020年，預計寫字樓存量將是寫字樓的消化量的三倍多。 截止到 2020年 10月，中心區(qū)寫字樓新供應量消化約 10萬平米，待售量超過 50萬㎡； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 5 供應：寫字樓市場放量猛增。城市經(jīng)濟的發(fā)展加劇產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，中心區(qū)規(guī)劃使得發(fā)展商預期寫字樓需求增長。 03年推出面積約為 m2， 04年為 m2 ， 05年為 m2 ； 需求： 2020年寫字樓消化出現(xiàn)高峰， 05年出現(xiàn)回落； 352 9 . 44 5 . 72 8 . 950025228153305060650102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020新增量 銷售面積 總供應量 中心區(qū)寫字樓供求分析 2 空置： 04年寫字樓空置小幅回落，隨著消化壓力的增加， 05年呈現(xiàn)上升趨勢； □ 歷年新增量均大于銷售量； □ 市場消化緩慢，新增量、存量構成的總供應量持續(xù)增長達 60萬平米 □ 近兩年寫字樓銷售呈下降趨勢； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 6 重點個案分析 1—— 華凱廣場 項目位置 中心區(qū)元美路旁 總建筑面積 110000平方米 寫字樓可售面積 56451平方米 寫字樓 392套 層高 車位數(shù) 600個 面積 1102020M2組合 主力戶型 150M2；占約 50%； 開盤工程進度 主體結構封頂 均價 4000元 /M2 租金水平 3550元 /M2 發(fā)售日期 20200501 銷售率 95% 優(yōu)惠 一次性 97%折，按揭 98% □ 零推廣 ； □ 老客戶營銷 ； □ 主打賣點：中心區(qū)景觀； □ 價格策略：低開高走； 04年 5月 12月 05年 4月 30% 80% 90% 100 320 360 3600 3900 4200 100 37 10 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 低價入市，形成搶購之勢，對后市構成正面影響； 借鑒點 ＊ 客戶反饋：此階段，景觀好、價格低的單位已經(jīng)內(nèi)部消化。 朋友推介，持續(xù)旺銷； 剩余房號價格偏高價格走高，銷售受阻； 銷售速度 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 7 重點個案分析 2—— 騰龍商務中心 項目位置 中心區(qū)鴻福路與莞太路交匯處 總建筑面積 56253平方米 寫字樓可售面積 36913平方米 寫字樓 165套 層高 車位數(shù) 330個 面積 1152020M2組合 主力戶型 120220M2；占約 50%； 開盤工程進度 主體結構封頂 均價 4200元 /M2 租金水平 42元 / 發(fā)售日期 20200422 銷售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 客戶策略，以投資帶自用客戶； □ 主打賣點：總統(tǒng)一樣的辦公； □ 價格策略：低開高走； 05年 4月 8月 10月 20% 28% 30% 35% 40% 33 46 50 58 66 3836 4100 4100 4300 4500 33 13 4 8 8 銷售率 0 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 低價入市，無任何的展示條件，客戶不認同產(chǎn)品地段； 借鑒點 ＊ 認卡階段，工地罷工對銷售有一定影響，前期對外公布 4300元/平米的均價嚴重打擊客戶誠意度。 在無任何展示的情況下提價，銷售受阻； 外墻脫裝，展示加強，樣板間豪華裝修，提價幅度大，銷售速度依然很慢； 6月 5月 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 8
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