中環(huán)財富廣場寫字樓項目價格策略研究報告》世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-07-11 09:13 本頁面
【正文】 重點個案分析 3—— 東莞國際商會大廈 項目位置 鴻福路與莞太大道交界處 總建筑面積 31511平方米 寫字樓可售面積 28710平方米 寫字樓 180套 層高 車位數(shù) 140個 面積 802020M2組合 主力戶型 100110M2；占約 50%； 開盤工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價 4100元 /M2 租金水平 32元 / 發(fā)售日期 20200926 銷售率 50% 優(yōu)惠 一次性 98%折，按揭 99% □ 客戶策略：商會主打高端自用客 ； □ 主打賣點：商會、硬件、配套； □ 自用客不接受價格；投資客不認(rèn)可硬件； 04年 10月 05年 1月 05年 10月 10% 25% 40% 18 45 72 4100 4000 4100 18 9 3 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 高價入市，自用客接受不高；開局不利； 借鑒點 ＊ 客戶：現(xiàn)場咨詢的客戶 70%為自用客戶。 無任何推廣，銷售局面無法扭轉(zhuǎn)； 入伙后，未解決好租賃的問題，嚴(yán)重影響了投資客的置業(yè)信心。銷售緩慢 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 9 重點個案分析 4—— 鴻禧中心 項目位置 南城區(qū)體育路 2號 總建筑面積 70981平方米 寫字樓可售面積 60000平方米 寫字樓 293套 層高 車位數(shù) 258個 面積 98422M2組合 主力戶型 99119M2；占約 50%； 開盤工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價 4100元 /M2 租金水平 3540元 / 發(fā)售日期 20201231 銷售率 70% 優(yōu)惠 一次性 97%折，按揭 98% □ 水泥事件嚴(yán)重影響置業(yè)信心 ； □ 主打賣點：生態(tài)辦公寫字樓； □ 主力客戶：政府機(jī)關(guān)、海關(guān)； 04年 3月 04年 7月 05年 4月 40% 60% 70% 117 175 360 4100 4200 4300 39 14 3 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 入市早，客戶看好中心區(qū)投資前景，普遍對價格敏感度不高； 借鑒點 乘第一國際一期旺銷大勢，速度回升。 隨著項目價格提升，寫字樓集中放量，客戶出現(xiàn)觀望之態(tài)； ＊ 劣質(zhì)水泥被爆光，嚴(yán)重影響投資者置業(yè)信心。 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 10 重點個案分析 5—— 第一國際百安中心 項目位置 中心區(qū)東莞大道旁 總建筑面積 98452平方米 寫字樓可售面積 45024平方米 寫字樓 350套 層高 車位數(shù) 330個 面積 1002020M2組合 主力戶型 150M2；占約 40%； 工程進(jìn)度 主體結(jié)構(gòu)封頂 均價 4250元 /M2 租金水平 3050元 / 發(fā)售日期 20200925 銷售率 40% 優(yōu)惠 一次性 96%折，按揭 98% □ 銷售率： 25%； □ 解籌率： 43%； □ 認(rèn)籌特殊安排，排隊造勢； 25% 87 4250 —— 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 造場造勢對于項目提升項目的銷售速度效果較好； 借鑒點 ＊ 解籌當(dāng)天，部分在第一國際未選到理想單位的投資客戶，到中環(huán)財富廣場認(rèn)卡。 從第一國際 7月 29日開始認(rèn)卡，到 9月 25累計認(rèn)卡約200張，其中排除特殊安排的認(rèn)卡； 7月 29日當(dāng)天認(rèn)卡 100張，數(shù)據(jù)顯示后期認(rèn)卡： /每天。 ＊ 認(rèn)卡誠意金 2萬元，誠意度相對較高，但實際上客戶在購買過程已經(jīng)不是一期的志在必得，而是有選擇性的購買。 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 11 中心區(qū)寫字樓價格研究 價格 時間 4200 4000 3500 3000 2500 時代廣場 2800 華凱活力中心 3850 第一國際百安中心4250 華凱廣場 4000 昌盛大廈 3300 騰龍商務(wù)中心 4100 10月 2020年 1月 鴻禧中心 4100 東莞國際商會 4100 □ 均價在 4000元 /平米以上的寫字樓銷售速度普遍較慢； □ 均價在 3800— 4000元 /平米的寫字樓銷售速度較為理想； □ 均價在 3800元 /平米以下的寫字樓銷售速度普遍較慢； □ 2020年寫字樓的均價區(qū)間在 28004100元 /平米； □ 2020年寫字樓的均價區(qū)間在 33004250元 /平米； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 12 價格增長與銷售速度的線性關(guān)系 30% 80% 90% 100 320 360 3600 3900 4200 100 37 10 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 20% 28% 30% 35% 40% 33 46 50 58 66 3836 4100 4100 4300 4500 33 13 4 8 8 銷售率 0 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 10% 25% 40% 18 45 72 4100 4000 4100 18 9 3 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 40% 60% 70% 117 175 360 4100 4200 4300 39 14 3 銷售率 銷售套數(shù) 實收均價 月銷售速度 □ 華凱廣場 □ 騰龍商務(wù)中心 □ 東莞國際商會大廈 □ 鴻
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