中環(huán)財富廣場寫字樓項目價格策略研究報告世聯(lián)地產(chǎn)(33頁)-商業(yè)地產(chǎn)(已改無錯字)
2022-09-26 09:13:10 本頁面
【正文】 ，層高 7m； 豪華 5星級裝修，層高 12m； 中高檔裝修，層 高 7m； 獨立大堂，簡約； 中高檔裝修，層高 6m； 電梯 （無語音） 13人 OTIS電梯 /4部 車位 124個 600個 330個 140個 258個 330個 本項目具有一定的景觀資源，但這并不能構(gòu)成本項目的優(yōu)勢資源 本項目的 LOWE中空玻璃幕墻在中心區(qū)具有明顯優(yōu)勢 本項目大堂雖然可能 10米高，但實際上面積相對會小很多 本項目電梯 ，但投資客戶無法感知 120個車位對于有著一萬平米商業(yè)的項目相對會比較少 √ □ LOWE玻璃幕墻很難區(qū)別其他白玻； □ 投資客戶也不愿意為此增加投入； 硬件賣點并不足以構(gòu)成價格支撐！ 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 21 解籌時本項目具備的條件 ☆ 工程 ☆ 售樓處 本項目的展示條件 ☆ 電梯 ☆ 大堂 ☆ 包裝 ☆ 物管 本項目 競爭對手 裙樓封頂；結(jié)構(gòu) 11層 主體封頂、外墻脫裝 臨時性、小面積的 長期的、大面積的 不能使用 可用于看樓 沒有實景觀 部分有實景展示 包裝展示出彩 國際知名、星級服務(wù)物管 方案待定 公共空間展示，部分設(shè)置樣板間 ☆ 樣板層 期樓之于現(xiàn)樓，劣勢在東莞投資客中比重較大 小面積售樓處，精致有余，大氣不夠 客戶無法感受電梯，便不會為此而增加投入 在項目驗收前，大堂是無法投入使用的 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 22 達(dá)成目標(biāo)需要的思考 ？ ☆ 本項目是否有足夠的客戶積累量以備火爆解籌？ ☆ 產(chǎn)品差異化是否構(gòu)成寫字樓價格體系重新洗牌？ 達(dá)成目標(biāo)需要的思考 ☆ 本項目精心挑選的硬件設(shè)施具有怎樣的競爭力？ 必備條件 = 產(chǎn)品差異化 硬件領(lǐng)先 氛圍營銷 + + X X ？ □ 產(chǎn)品中心已轉(zhuǎn)移到 90平米； □ 市場上同類產(chǎn)品爭相化?。? 產(chǎn)品差異化優(yōu)勢不在！ □ 投資客戶對硬件認(rèn)知初級； □ 項目硬件優(yōu)勢本不明顯； 硬件優(yōu)勢無法支撐價格！ □ 產(chǎn)品總量不多，可能哄搶； □ 增加客戶積累存在可能；； 人氣對價格的殺傷力猶存！ 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 23 產(chǎn)品分析 本項目寫字樓整體分布較均衡，其中 : 總面積： ；總套數(shù)： 190套 面 積 4 0 6 0 M 2 6 0 8 0 M 2 8 0 1 0 0 M 2 1 0 0 1 2 0 M 2 1 2 0 1 5 0 M 2 1 5 0 1 8 0 M 2 1 8 0 2 0 0 M 2 200M 2 以上總套數(shù) 45 20 62 11 24 17 10 1總面積 2 1 3 9 . 6 3 1 3 8 4 . 1 7 5 2 8 9 . 2 1 1 8 5 . 7 7 3 4 4 2 . 2 7 2 9 9 1 . 4 9 1 9 6 2 . 8 1 2 0 0 . 9 5套數(shù)比 2 3 . 7 % 1 0 . 5 % 3 2 . 6 % 5 . 8 % 1 2 . 6 % 8 . 9 % 5 . 3 % 0 . 5 %面積比 1 1 . 5 % 7 . 4 % 2 8 . 4 % 6 . 4 % 1 8 . 5 % 1 6 . 1 % 1 0 . 6 % 1 . 1 %按套數(shù)統(tǒng)計%%%%%% % %4060M2 6080M2 80100M2100120M2 120150M2 150180M2180200M2 2 0 0 M 2 以上按面積統(tǒng)計%%%%%%% %4060M2 6080M2 80100M2100120M2 120150M2 150180M2180200M2 2 0 0 M 2 以上100m2以上 63套，總面積 ，占 %。 100m2以下的單位共 127套，總面積 8813m2，占 %； 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 24 VIP客戶分析 V I P 客戶置業(yè)目的自用11%投資66%自用+ 投資5%未知18%V I P 客戶獲知渠道13510 112 359% % % % % % % %02468101214路過附近居民 朋友介紹 戶外廣告 報紙廣告短信內(nèi)部認(rèn)購未知V I P 客戶意向面積4080平米22%90100平米42%100200平米10%未知21%2 0 0 平米以上5%9月 25日低調(diào)認(rèn)籌，至今（ 10月 9日）已認(rèn)購 VIP卡 119張，卡號 √ √ √ □ 投資客占七成以上 ； 面積區(qū)間 4080 90100 100200 200以上 實際比例 % % % % 客戶比例 22% 42% 10% 5% □ 認(rèn)卡客戶信息獲知渠道主要是： □ 路過 □ 朋友介紹 □ 戶外廣告 加強(qiáng)包裝展示：條幅、圍墻 啟動 VIP客戶在內(nèi)的“老帶新”計劃 戶外發(fā)布產(chǎn)品信息 ＊說明 圖紙尚未對客戶公開，且實際面積尚未完全確定； 數(shù)據(jù)顯示： 100200平米消化有壓力； 客戶在實際判斷購買意向時會與景觀等因素聯(lián)系。 本報告屬保密級文件，請在限制級范圍內(nèi)傳閱。 25 中心區(qū)寫字樓客戶研究 ＊ 非必須購買品，即便是被廣泛看好的樓盤，客戶依然很謹(jǐn)慎的選擇自己中意的單位或價格購買。 推出時機(jī) 2039 202012 20205 20205 20209 20204 20209 樓盤名稱 華凱大廈 鴻禧中心 第一國際
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