【正文】 字樓約 500 萬平方米，但從近期來看，國(guó)貿(mào) 建國(guó)門區(qū)域的寫字樓建設(shè)速 度有放緩跡象，供應(yīng)可能出現(xiàn)斷檔。同時(shí)，在 CBD 周邊地區(qū)，如朝陽門、勁松、雙井區(qū)域就獲得不錯(cuò)的發(fā)展空間，形成 2020 年寫字樓市場(chǎng)的潛在區(qū)域。 中關(guān)村 2020 年 2020年間總供應(yīng)量約 241 萬平方米，將建成 58 個(gè)寫字樓，平均每年新增 80 萬平方米。 從整體上看，金融街預(yù)計(jì)在 2020 年以前將建成近 160 萬平方米的寫字樓，供應(yīng)速度低于 CBD、中關(guān)村。 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 穆昆認(rèn)為，除以上三個(gè)區(qū)域，值得一提的是朝外寫字樓商圈的崛起。 綜上所述，從中長(zhǎng)期規(guī)劃來看， CBD 約在 500 萬平方米，中關(guān)村為 200 萬平方米左右，金融街在 150 萬平方米左右，其它地區(qū)在 150 萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在 1000 萬平方米左右。 致勝之道：物業(yè)管理 由于供應(yīng)量龐大，部分發(fā)展商為避免將來租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，快速回收資金，也出現(xiàn)由租改售的情況。目前金融街地區(qū)、中關(guān)村地區(qū)的新盤，絕大多數(shù)采用出售的方式，而東部地區(qū)也出現(xiàn)了租售并舉的銷售策略。 由租改售或相反，或租售并舉，乃營(yíng)銷手段，但畢竟“僧少粥多”，在現(xiàn)有的客戶基礎(chǔ)上，提高服務(wù)品質(zhì)就顯得至關(guān)重要。 因此，穆昆認(rèn)為，在寫字樓市場(chǎng)硬件同質(zhì)化的時(shí)期，軟件服務(wù)，即物業(yè)管理將成為寫字樓的制 勝法寶。 穆昆認(rèn)為，北京的寫字樓除少數(shù)高檔甲級(jí)寫字樓品質(zhì)能與國(guó)際化寫字樓相媲美，其它寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這就決定了北京寫字樓市場(chǎng)將以物業(yè)管理作為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。 穆昆說，寫字樓的品質(zhì)高低，不僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在軟性服務(wù)方面。寫字樓的后期的專業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。目前國(guó)內(nèi)大部分寫字樓物業(yè)管理公司尚不能為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)，因此各個(gè)發(fā)展商紛紛聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司來提供服務(wù)，以達(dá)到吸引客戶的目的。 “可是，以北京物業(yè)管理市場(chǎng)為例，除了第一太平洋戴維斯、仲聯(lián) 量行、世邦魏理仕、戴德梁行、國(guó)貿(mào)等為數(shù)不多的知名物業(yè)管理公司外，其他大部分水平參差不齊，而寫字樓數(shù)量十分龐大，為數(shù)不多的優(yōu)秀物業(yè)管理公司不可能全部承擔(dān)，這就造成了一個(gè)巨大的矛盾。” 一位寫字樓開發(fā)商老總不無感慨地說。 另外，一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，盡管目前許多寫字樓在銷售階段都聲稱將由知名物業(yè)管理公司來管理，以吸引客戶。然而，客戶入駐以后承諾能否真正兌現(xiàn)，這些都是問題。 公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式 公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等 各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場(chǎng)物業(yè) (百貨大樓、零售店 )，所以本章主要以它作為闡述對(duì)象。 一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容 一般性管理 (1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證 良好的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門、管 理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序 。 (2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持 24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門時(shí) ，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被 偷盜。 (3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng) 所，所以消防安全非常重要。消防工作 中國(guó)最龐大的實(shí)用 下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急 情況下的應(yīng)急措施。 (4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)， 造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮 ，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。 第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。 公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì) 顧客的吸引力。在各類商場(chǎng)不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色 (一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來 )。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商 業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入“印象時(shí)期”后，消 費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。 第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) (Corporate Ｉ dentity System， 簡(jiǎn)稱 CIS)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu) 成，即ＭＩＳ (理念識(shí)別系統(tǒng) )；ＶＩＳ (視覺識(shí)別系統(tǒng) )； BIＳ (行為識(shí)別系統(tǒng) )。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注