【正文】 江蘇大廈寫(xiě)字樓 16F（利用避難層） 2400㎡中西餐廳、泳池，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，健身房、康樂(lè)設(shè)施 翻譯、律師咨詢(xún)、秘書(shū)服務(wù)、工商咨詢(xún)、打字復(fù)印、傳真 32F（利用避難層） 1200 ㎡ ，同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 312 230 魏理仕 22 含空調(diào) 空調(diào)費(fèi)過(guò)低 兒童醫(yī)院、市民廣場(chǎng)、音樂(lè)廳、少年宮、高交會(huì)館 江蘇大廈公寓 休閑中心 家居清潔、送餐、洗衣 無(wú) 合用 魏理仕 16 含空調(diào) 同上 現(xiàn)代之窗 2 層泳池、網(wǎng)吧、高懇請(qǐng)經(jīng)一餐廳 翻譯、律師咨詢(xún)、秘書(shū)服務(wù)、工商咨詢(xún)、打字復(fù)印、傳真 100 人會(huì)議廳 30 人會(huì)議廳 10人會(huì)議廳 500 74 現(xiàn)代之窗物管公司 華強(qiáng)北商圈 29 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 創(chuàng)展中心 5 層公共商務(wù)會(huì)客吧，泳池。健身房。桑拿、康樂(lè) 接待、打字、復(fù)印、傳真 商務(wù)會(huì)議室多功能會(huì)議廳 220 156 長(zhǎng)城物管 12 層以上 510 層 公共部分無(wú)空調(diào)有送風(fēng)系統(tǒng) 華潤(rùn)、工行、 EMS中心、水上樂(lè)園 報(bào)業(yè)大廈 頂層 2000 ㎡中西餐廳 暫無(wú) 4000 ㎡同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 220 294 金風(fēng)帆 25 含空調(diào) 空調(diào)時(shí)間 高球會(huì)、天健醫(yī) 院、郵電 局、銀行 中銀大廈 暫無(wú) 暫無(wú) 暫無(wú) 494 100 中海 10 無(wú)會(huì)議中心、會(huì)所，空調(diào)時(shí)間過(guò)短 萬(wàn)佳、蓮花山公園 奧林匹克大廈 有 2000 ㎡ 暫無(wú) 有型會(huì)議中心、同聲翻譯，多媒體會(huì)議系統(tǒng) 300 116 報(bào)祺 10 物管較弱 中心醫(yī)院、市場(chǎng)、蓮花山公園、山姆會(huì)員店 壹世界 5000 ㎡會(huì)所 168 套酒店公寓 有 有 300 253 魏理仕 10 山姆會(huì)員店中心醫(yī)院 嘉匯新城 6000㎡ /6F生態(tài)園林會(huì)所、酒廊、中西餐廳、泳池。健身房。桑拿康樂(lè)、美容廳 資料、票務(wù)中心、管家服務(wù)、接待、打字、復(fù)傳真 3000 ㎡ 2223兩層，多功能廳、會(huì)議室、洽談室 540 70 廬山 6 華強(qiáng)北商業(yè)圈、中心公園、福田醫(yī)院 都市驛站 2000 ㎡健身房、網(wǎng)吧、美容廳 有管家服務(wù)、招待打字復(fù)印、傳真 會(huì)議室 176 170 自管 同上 大慶大廈 3000 ㎡ 56 層有酒店 有 有 170 221 自管 23F 以上 世貿(mào)中心 蒼松大廈 無(wú) 無(wú) 無(wú) 100 690 泰然 銀行 30 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)硬件設(shè)備調(diào)查表 物業(yè) 名稱(chēng) 空調(diào) 衛(wèi)生間 位置 電梯 布線(xiàn) 備用 電源 方式小時(shí) 費(fèi)用 元 /㎡ 設(shè)備 速度 M/S 數(shù)量 控制 設(shè)備 智能 網(wǎng)絡(luò) 背景 音樂(lè) 江蘇大廈 寫(xiě)字樓 24 22 含管理費(fèi) 日本大 金 VRV 公共 +獨(dú)立 4 11 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 進(jìn)口 江蘇大 廈公寓 24 16 獨(dú) 立分 體空調(diào) 獨(dú)立 3 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN TOA 報(bào)業(yè)大廈 1018 25 美國(guó)麥 克維爾 公共 +北 向單獨(dú) 25 以上 4 25 以下 12 群控 日本三菱 5A ADSL PSDN ISDN AMA 中銀大廈 1018 8 美國(guó) 開(kāi)得 公共 +獨(dú)立 10 群控 日本三菱 智能化綜合布線(xiàn) 寬頻光纜 AMA 奧林匹 克大廈 1018 8 美國(guó) 約克 公共 7 群控 日本三菱 結(jié)構(gòu)性布線(xiàn) 10 ㎡ /信息點(diǎn) AMA 壹世界 24 分戶(hù)計(jì) 量 美國(guó) 約克 公共 5 群控 法國(guó)奧 的斯 智能化綜合布線(xiàn) 寬帶上網(wǎng) 嘉匯新城 821F24 2538F10 821F 分戶(hù)計(jì)量 2538F 待定 美國(guó) 約克 821F 獨(dú)立2538 公共 高區(qū)： 4M/S 23以下 結(jié)構(gòu)性布線(xiàn) 寬帶上網(wǎng) AMA 31 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 調(diào)查分析結(jié)論 ◇多采用進(jìn)口空調(diào)設(shè)備，多數(shù)項(xiàng)目限時(shí)提供，部分項(xiàng)目 24 小時(shí)提供； ◇寫(xiě)字樓項(xiàng)目多為公共洗手間； ◇寫(xiě)字樓多配備群控進(jìn)口高速電梯，電梯速度在 米 /秒以上； ◇無(wú)論寫(xiě)字樓及公寓項(xiàng)目都提供寬帶上網(wǎng)或 寬頻上網(wǎng)，進(jìn)行智能化或結(jié)構(gòu)性布線(xiàn)； ◇大多數(shù)項(xiàng)都提供背景音樂(lè)； ◇備用電源都為進(jìn)口設(shè)備。 32 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查表 項(xiàng)目 外墻 戶(hù)內(nèi)地面 戶(hù)內(nèi) 吊頂 門(mén) 窗 大堂 電梯間 走道 洗手間 會(huì)所 伎會(huì) 議室 江蘇大廈寫(xiě)字樓 幕墻 毛坯 毛坯 無(wú) 推拉透氣窗 89 米高 2 層，地墻面高檔花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級(jí)墻磚，防滑地磚 TOA 背景系統(tǒng)TOTO 潔具 2000 元 /㎡，不含設(shè)備 1500/㎡ 不含設(shè)備 江蘇大廈公寓 幕墻 毛坯 毛坯 無(wú) 推拉透氣窗 地墻花崗巖 花崗巖拼花 地墻面高檔花崗巖，TOA 背景系統(tǒng) 高級(jí)墻磚防滑地磚 國(guó)際文化大廈 仿石才磚 幕墻 毛坯 毛坯 無(wú) 推拉透氣窗 地面進(jìn)口花崗巖，墻面為大理石 花崗巖 ?；u地面，鋁合金天花 高級(jí)潔具，防滑地磚 高檔 高檔 現(xiàn)代之窗 幕墻 毛坯 毛坯 無(wú) 推拉透氣窗 進(jìn)口花崗巖，墻身為大理石，造型天花 花崗巖 花崗巖 進(jìn)口瓷磚，金屬吊頂，高級(jí)潔具 1500 元 /㎡ 1500 元 /㎡ 報(bào)業(yè)大廈 幕墻 毛坯 毛坯 磨砂玻璃 推拉透氣窗 32M 高八層，地墻花崗石 地毯 地墻花崗石，磨砂玻璃墻 AMA 背景系統(tǒng) 高檔墻地磚、大理石 洗手臺(tái) AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 中銀大廈 幕墻 刷白 木夾板 推拉透氣窗 意 大 利大 理石 地面，花崗巖墻面 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級(jí)墻地磚，大理石洗手臺(tái) AMA 背景系統(tǒng) 無(wú) 無(wú) 奧林匹克大廈 瓷磚、玻璃 毛坯 毛坯 無(wú) 推拉透氣窗 花崗石增地面鋁板包住 花崗巖拼花 花崗石拼花 AMA 背景系統(tǒng) 高級(jí)墻地磚，大理石洗手臺(tái) AMA 背景系統(tǒng) 高檔 高檔 壹世界 大理石拼花 高級(jí)耐磨拋光磚 高級(jí)墻地磚 高檔 高檔 嘉匯新城 寫(xiě)字樓幕墻、 刷白 寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓 幕墻推 高級(jí)云石、麻石拼 地面高級(jí)拋光磚墻面乳 TOTO 潔具，高檔墻 高檔 高檔 33 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 公寓瓷磚 毛坯、公寓木地板 無(wú) 公寓木 拉 花地，麻石墻 膠漆 地磚， AMA 背景系統(tǒng) 都市驛站 瓷磚、玻璃 刷白 毛坯 防火門(mén) 鋁合金玻璃 花崗石地面，大理石墻面 高級(jí)拋光磚 高級(jí)拋光磚 無(wú) 高檔 車(chē)公廟辦公組團(tuán)寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)查 名稱(chēng) 位置 規(guī)模及功能分布 單位基本 面積 設(shè)備及智能化 租售 管理 客戶(hù)群 創(chuàng) 新 時(shí) 代廣場(chǎng) 泰然四路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 326F 寫(xiě)字樓 300800 ㎡ 中檔配置，進(jìn)口電梯、中央空調(diào) 國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 提供百 兆、語(yǔ)音數(shù)據(jù)接口、千兆光纖接口、靜態(tài) IP 地址及帶寬 售價(jià) 5000 元 /㎡ 天安物管 電子科技類(lèi) 55% 投資顧問(wèn)類(lèi) 1% 廣告類(lèi) 8% 其它 26% 勁松大廈 泰然四路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 320F 寫(xiě)字樓 120250 ㎡ 中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào) 國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 4050 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類(lèi) 36% 投資顧問(wèn)類(lèi) 12% 實(shí)業(yè)類(lèi) 21% 化工類(lèi) 4% 其它 26% 蒼松大廈 泰然六路 1F 商務(wù)中心 2F 咖啡廳等 322F 寫(xiě)字 樓 100300 ㎡ 中檔配置，奧安達(dá)電梯、中央空調(diào) 國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組、寬頻網(wǎng)絡(luò) 消防控制中心、安全防衛(wèi)系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng) 租金 50 元 /㎡ 出租率較高 泰然物管 電子科技類(lèi) 42% 實(shí)業(yè)類(lèi) 15% 廣告設(shè)計(jì)類(lèi) 10% 服裝類(lèi) 10% 34 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 開(kāi)祥大廈 泰然四路 113F 寫(xiě)字樓 100200 ㎡ 中檔配置，東芝電梯 中央空調(diào)、國(guó)產(chǎn)發(fā)電機(jī)組 寬頻網(wǎng)絡(luò) 租金 4050 元 /㎡ 出租率一般 天安物管 電子科技類(lèi) 60% 印刷類(lèi) 10% 實(shí)業(yè)類(lèi) 10% 廣告類(lèi) 5% 其它 25% [調(diào)查分析結(jié)論 ] ◇ 目前車(chē)公廟工業(yè)區(qū)辦公組團(tuán) 的寫(xiě)字樓，多由原工業(yè)廠(chǎng)房改造，類(lèi)廠(chǎng)房寫(xiě)字樓近年內(nèi)仍有動(dòng)工，一般面積較大，由于廠(chǎng)房的使用年限較低（ 40 年），以往價(jià)格在 4500 元 /㎡左右，銷(xiāo)售率在 70%左右（如：蒼松大廈、勁松大廈、創(chuàng)新科技廣場(chǎng)），出租率較高，租金一般在 40— 50 元 /㎡之間。 ◇ 片區(qū)的寫(xiě)字樓大多是按中檔及中檔偏下的檔次進(jìn)行裝修和配置，外在形象一般。 ◇ 目前車(chē)公廟工業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓的客戶(hù)主要是三類(lèi)：①電子類(lèi)；②廣告及投資顧問(wèn)類(lèi)；③實(shí)體類(lèi)（即前店后廠(chǎng)類(lèi)）。 ◇ 客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購(gòu)買(mǎi)和租用寫(xiě)字樓的主要原因是車(chē)工廟的地理位置較好，交通便利，同 時(shí)借此提高形象，有利于商務(wù)洽談。 ◇ 隨著企業(yè)的擴(kuò)大，車(chē)公廟工業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓的客戶(hù)有一部分將有尋找更好形象的寫(xiě)字樓的愿望。 35 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司