【文章內(nèi)容簡介】 21 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 0510152025302000 2001 2002 2020深圳市寫字樓逐年供應(yīng)量（萬㎡）中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū) ◇ 2002 年寫字樓主要供應(yīng)量在西部辦公組團， 2020 年寫字樓主要供應(yīng)量在中心區(qū)； ◇ 預(yù)計市場競爭將異常激烈，按近年寫字樓的市場消化分析，市場消化量將不可能隨供應(yīng)量的增加 而同步增長，市場出現(xiàn)泡沫是顯而易見的，并將得到理性回歸，換言之，寫字樓市場將出現(xiàn)新一輪的積壓。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 新興寫字樓區(qū)域分布 參照深圳市新興公組團分布圖 22 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 深圳市商務(wù)發(fā)展重點以福田中心區(qū)南區(qū) CBD 區(qū)為首，是未來的商務(wù)核心地帶。其次是以福田中心區(qū)為中心的西部輻射帶的車公廟“西部辦公組團”。在深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”過程中，城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被作為特區(qū)主要的支持產(chǎn)業(yè)扶持，坐落在深圳灣畔的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也開始迅速崛起。 23 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域概述 ① 中 心 區(qū) CBD商務(wù)區(qū) 中心區(qū) CBD 作為特區(qū)將來的中央商務(wù)區(qū)，規(guī)劃上匯聚了眾多甲級寫字樓物業(yè)，以規(guī)模大、超高層建筑為特征，價格范圍 — 萬元 /㎡； 2001 年市場新推出在售寫字樓主要以國際商會大廈（一期）為主，銷售狀況良好，實現(xiàn)均價 9800 元 /㎡左右。從 2001年 3 月開盤至 2002 年 4 月底，已實現(xiàn) 100%銷售率。 ② 西部辦公組團 集中在車公廟、竹子林一帶，以世貿(mào)中心為中心，周邊乙級寫字樓集中，為體量、規(guī)模較小的高層建筑，深南大道沿線物業(yè)均價范圍 7800— 8500 元 /㎡。 緊臨西部辦公組團南側(cè)的車公廟工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)廠房性質(zhì)及特點的寫字樓近年內(nèi)時有動工，一般面積較大，由于廠房的使用年限較低（ 40 年），以往價格在 4500 元 /㎡左右。 ③ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 深圳市政府為扶持高新技術(shù)企業(yè)而設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在近兩年的政策傾斜下，正日新月異的加速建設(shè)，現(xiàn)已出具規(guī)模。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于多為協(xié)議批租用地，一般多為自用，廠房與寫字樓兼?zhèn)洹５嘤衅髽I(yè)建成后，在自用之余，將富余部分寫字樓租賃。如富城科技大廈目前正在招租。由于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓建設(shè)成本低，因此租金水平 亦低（ 35— 40 元 /㎡），自然會吸引一部分高新技術(shù)小企業(yè)入駐。 24 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域市場特點 （ 1） 區(qū)域市場價格 ◇ 西部辦公組團除世貿(mào)中心外，一般為體量規(guī)模較小的高層建筑，且乙級寫字樓集中，銷售均價范圍在 7800— 8500 元 /㎡，車公廟工業(yè)區(qū)類廠房寫字樓（大開間）價格范圍在 4500— 5000 元 /㎡。 ◇ 新中心區(qū)定位在中高檔次，高層寫字樓（乙級寫字樓）售價在 8300— 10000 元 /㎡，超高層寫字樓（甲級寫字樓）售價在 9500— 14000元 /㎡，寫字樓銷售情況較好。 ◇ 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多為自 用，不得進入市場，富余寫字樓可用于出租，但不得銷售。 （ 2） 置業(yè)群體特征 多數(shù)寫字樓的客戶以小型的資訊、投資、設(shè)計、廣告、電腦公司為主流客戶： 200 ㎡以上的開間做主要戶型的寫字樓如江蘇大廈、報業(yè)大廈的客戶檔次相對較高，有證券公司、律師事物所等。 （ 3） 銷售率 中心區(qū)附近的甲級寫字樓銷售率較高，一般都已實現(xiàn) 95%以上的銷售；車公廟片區(qū)（除深南大道沿線外）的寫字樓以其比較低廉的價格，吸引了眾多創(chuàng)業(yè)型的小型公司，銷售率在 90%左右。租賃市場更是供不應(yīng)求。 （ 4） 產(chǎn)品特征 戶型 除創(chuàng)新科技廣場的開間面積在 300— 800 ㎡之間以外，其他的寫字樓在開間設(shè)計上還是以小開間為主 50— 200 ㎡的開間為主力銷售戶型。 25 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 總價 車公廟片區(qū)寫字樓單位總價于 57 萬元至 135 萬元之間；中心區(qū)寫字樓單位總價則相對較高，介于 60 萬到 420 萬元之間。 （ 5） 競爭特征 競爭差異性 從上述產(chǎn)品規(guī)模統(tǒng)計可以看到，兩個辦公組團內(nèi)部的產(chǎn)品差異性不大，組團之間的差異性較大 競爭激烈性 由前面供求關(guān)系分析可以看到，中心區(qū)與西部辦公兩個組團的市場競爭將日益激烈性， 2002年在西部辦公 組團， 2020 年在中心區(qū)CBD,將出現(xiàn)前所未有的競爭局面。 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場調(diào)查 （ 1） 寫字樓物業(yè)調(diào)查要素 寫字樓物業(yè)市場調(diào)查對以下 14 項要素進行分析。 （ 1）價格；（ 2）租金范圍；（ 3）銷售率；（ 4）總面積；（ 5）可售面積；（ 6）總單位數(shù)；（ 7）實用率；（ 8）單位面積；（ 9）主力戶型；（ 10）客戶群；（ 11）總樓層；（ 12）展示性；（ 13）景觀；（ 14）銷售期； （ 2） 寫字樓物業(yè)要素統(tǒng)計 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表 （一） 26 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 單位：（元 /㎡） 物業(yè)名稱 價格 租金 銷售期 銷售率 景觀 總面積 可售 面積 總單位 實用率 創(chuàng)展中心 8300 6075 6 99% 10 層以上高爾夫球場 47946 47946 創(chuàng)新科技廣場 4500 4050 12 100% 高爾夫球場、海景 11800 11800 130 87 大慶大廈 8300 5060 19 80% 北香蜜湖、南海景 37960 15000 350 65 世貿(mào)中心 非售物業(yè) 120 0 中 心區(qū)、香蜜湖、高爾夫球場 蒼松大廈 4500 3040 20 90% 10 層以上西南高層看海景 69824 56800 290 75 特區(qū)報業(yè)大廈 14000 75100 564 75% 28 層以上北蓮花山； 13 層以上北香蜜湖中心區(qū)；南高球場， 10 層以上南海景 92600 33000 96 68 奧林匹克大廈 9500 65 30 75% 東面蓮花山、東南中心區(qū) 33000 27880 226 65 江蘇大廈 13000 100 19 73% 10 層以上北蓮花山；南中心區(qū) 62000 60800 130 10500(公寓 ) 15 層以上海景、高爾夫球場 壹世界 8500 6070 5 東南中心區(qū)，東向為蓮花山 75845 27000 80 67 中銀大廈 10500 80 9 50% 中心區(qū)、蓮花山 48000 40000 250 65 嘉匯新城 10000 8090 15 70% 北中心公園 29 層以上西南海景 36000 16587 210 70 國際文化大廈 8800 10 100% 中心區(qū)、高爾夫球場 62481 62481 國際商會大廈 10000 7580 10 98% 40000 40000 自由 68 調(diào)查分析結(jié)論 ◇甲級寫字樓售價在 9500— 14000 元 /平方米； ◇乙級寫字樓售價在 8300— 8800 元 /平方米； ◇類廠房寫字樓（ 40 年產(chǎn)權(quán)）售價在 4500— 5000 元 /平方米。 27 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 區(qū)域?qū)懽謽且咽畚飿I(yè)銷售資料調(diào)查表（二） 物業(yè)名稱 單位面積（㎡） 主力戶型（㎡） 主力客戶群 總樓層 展示性 交通樞紐大廈 交通辦公樓 200300 小型設(shè)計、實業(yè)公司、投資公司 25 深南路邊，展示性強 創(chuàng)展中心 510F 大載間寫字樓、1213F 公寓式辦公樓 4075 裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司、投資公 司電腦公司、外資企業(yè)等 29 深南路邊；樓宇標(biāo)識性明顯；展示性強 創(chuàng)新科技廣場 300、 47 800 475 小型電子公司、裝飾公司、設(shè)計公司 20 天安工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 大慶大廈 30120 6085 設(shè)計公司、產(chǎn)品代理公司、工貿(mào)公司 33 位于深南路邊，展示性強 世貿(mào)中心 招商銀行總部華為公司、金融證券公司 39 深南路邊；西部辦公組團標(biāo)志性建筑昭示示性極強 蒼松大廈 80300 150 左右 設(shè)計公司、裝飾公司、事務(wù)所 22 泰然工業(yè)區(qū)內(nèi)，展示性差 特區(qū)報業(yè)大廈 21 25 27 41 4463 270 大型公司總部證券公司、律師事務(wù)所 50 先期限開發(fā)的辦公物業(yè)這一位于深南路邊，展示性極強 奧林匹克大廈 95整層 90120 電腦公司、設(shè)計公司、小公司 27 商報路、展示性一般 江蘇大廈（公寓） 190、 2 300、 350（ 404707 8085） 200（ 50） 大型公司總部、證券公司、中 /大型投資公司、律師事務(wù)所 51 中心區(qū)內(nèi)、樓宇形象好、展示性強 壹世界 55300 200400 商貿(mào)公司、投資公司 28 臨紅荔路新洲路，展 示性一般 中銀大廈 50整層 100136 金融投資公司、外企公司電腦公司 28 臨紅荔路，中心區(qū)內(nèi) 嘉匯新城 主力 80、 10 150、19 1200 109 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司、投資客 38 位于深南路邊、展示性強 國際文化大廈 50400 80150 小型電腦公司、商貿(mào)公司、投資公司 29 臨深南大道，展示性強 國際商會大廈 519自由組合 200 商貿(mào)公司、投資公司上市公司、房地產(chǎn)相關(guān)公司 28 中心區(qū)南區(qū)內(nèi)，展示性強 28 深圳市鑫昱房地產(chǎn)代理有限公司 調(diào)查結(jié)論 ◇ 寫字樓項目大多對 形象展示要求較高； ◇小型公司、代理公司、律師事務(wù)所等要求 40— 70 平方米單位的寫字樓； ◇大、中型公司要求 200 平方米以上單位的寫字樓； ◇普通公司接受 100— 200 平方米單位的寫字樓 。 區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)配套功能調(diào)查表 物業(yè)名稱 會所 商務(wù)中心 會議中心 車位個 車位面積比㎡ /個 物業(yè)管理 物管收費 元 /㎡ 后期問題 周邊設(shè)施