君越城中央(住宅、商業(yè)和寫字樓)營銷策劃執(zhí)行報告(35頁)-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-17 16:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 先酒店式公寓再寫字樓。 （ 3）入市價格 制定思路 定價需要考慮的三個主要原則是： 成本、客戶需求和競爭對手的價格。 成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的上限。 基于產(chǎn)品獨特性和稀有性采取 市場比較結(jié)合成本定價。 結(jié)論： 建議以穩(wěn)健為前提，以利潤最大化、利潤率最大化為目標，主 打品牌價格，平開高走； 結(jié)合目前市場上各主要樓盤的的銷售價格和調(diào)整速度、頻率、幅度及銷售速度，我們建議本案的預(yù)售價格為： 開盤均價為： 3500元 /平米； 項目銷售完畢實現(xiàn)整體銷售均價 3750元 /平米 17 4 ．項目總體價格控制策略 （ 1）價格控制原則 房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容就是價格控制，價格控制策略作為一重要營銷手段，在樓盤的整個銷售進程，特別是在開盤時期具有重要的作用。 價格控制基本原則： 逐步漸近提高和留有升值空間 價格控制上要嚴格避免三種情況： 避免價格下調(diào)：房價在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤售價明顯下調(diào)、不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應(yīng)，更使準客戶采取觀望態(tài)度，影響銷售速度，進而會使樓盤市場信譽度下降而影響樓盤整體銷售。 避免價格做空。不能為了人為地制造人氣，在即使市場實際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價，而在實際銷售中，又隨意地給客戶還價、打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)象。 避免缺少價格升值空間。銷售過程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認為上市價格太低，過快或過大地上調(diào)房價，致使市場應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會因此失去市場。 18 （ 2）價格控制實施 a) 平開高走： 為迅速占有市場份額，形成市場熱點，建議本物業(yè)平價入市，逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象。要切實做到平開高走，兩個難點在于：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度。 我們建議：“小幅度”，“高頻率”。 b) 各階段定價措施： ? 內(nèi)部認購時，價格略低，才能吸引客戶。真正做到高尚的物業(yè)、平實的價格。 ? 現(xiàn)樓銷售時，價格逐漸升高，因為物業(yè)的整體形象展現(xiàn)會對客戶有較強的吸引力。 ? 尾盤銷售時，為了加快銷售速度，盡量保持價格，避免價格調(diào)整的太高。 19 說明 : 價格差 樓層、朝向、戶型等是制定價格差的主要依據(jù)，因為沒有得到項目平面具體情況，我們只能給出一個原則性的建議。 a、朝向差 5%左右 * 作為寫字樓和酒店式公寓，戶型的朝向值相距比較少 * 應(yīng)該在戶型不同的面積、功能、布局、景觀作更多的調(diào)整 * 若把朝向、戶型差拉大如 610%，便宜的賣得快，貴的賣不出。同時會造成前期銷售出的戶型均價偏低，后期的銷售價需增高，為后期銷售帶來壓力。 20 b、樓層差： 1% * 一般樓層差為 % * 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做得比較 高； * 對買家而言，當(dāng)然是越高層視野越開闊，高幾個樓層多付 些錢 是值得的； ? 8層、 16層數(shù)比較吉利，以及最高層或復(fù)式樓層可考慮樓層差 為 %； c、付款差： 3% * 一次性付款與分期付款相差 3% * 一般付款差與施工的進度、交付時間為正比，越接近交付， 越少付款差 * 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款方式差價拉
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