【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)商家能夠承受的租金為25—55元/平方米，如建瑪特為合景聚融報(bào)價(jià)為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場(chǎng)店租金為28元/平方米。由于本項(xiàng)目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，建議其租金取上限，即建筑面積月租金55元/平方米。（5）高檔百貨根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價(jià)格上限在建筑面積月租金70元/平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為41元/平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在42元/平方米）。（6）高檔餐飲、俱樂部對(duì)該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其28樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務(wù)樓約為60元/平方米，大都會(huì)約為90元/平方米），考慮到本項(xiàng)目商務(wù)體量不大，缺乏專屬的商務(wù)配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢(shì)，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。備注：高檔餐飲、俱樂部也計(jì)劃引進(jìn)一個(gè)商家整體經(jīng)營(yíng)，這類商家租賃年限往往也不太長(zhǎng)，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個(gè)良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價(jià)值和表中確定的售價(jià)大致相當(dāng)。六、定位方案二及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)——香港精品坊概念詮釋本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項(xiàng)目，并將貨品的香港制造背景，作為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)中沖擊市場(chǎng)的重要砝碼。定位依據(jù)（1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個(gè)內(nèi)地都充斥著“港造”旗號(hào)的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。（3）如果我們?cè)陧?xiàng)目?jī)?nèi)構(gòu)件一個(gè)“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解決消費(fèi)者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個(gè)高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項(xiàng)目在百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中搶得制高點(diǎn)。 （4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對(duì)較場(chǎng)口的區(qū)域形象也有一定的提升作用，反過來貴司可以嘗試爭(zhēng)取政府的一些優(yōu)惠支持，主要是對(duì)商家經(jīng)營(yíng)中的稅收優(yōu)惠，招商活動(dòng)也最好由政府組織，這樣能夠極大程度增強(qiáng)商家的信心。樓層設(shè)置建議設(shè)置于1—5層，原因?yàn)椋海?） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場(chǎng)上獲得較高的知名度。但同時(shí)規(guī)模如果太大，也可能會(huì)出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標(biāo)準(zhǔn)確定其總體規(guī)模。（2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營(yíng)，所以在樓層選擇上，我們認(rèn)為1—5樓比較合理。招商及經(jīng)營(yíng)模式我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。（二）輔助業(yè)態(tài)生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對(duì)家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對(duì)應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，沒有一個(gè)精品賣場(chǎng)。重慶居民常常會(huì)利用出差或是旅游的機(jī)會(huì)在北京、上海等地的家居飾品賣場(chǎng)購(gòu)置物件，市場(chǎng)空間比較明顯。B、 這類商家在經(jīng)營(yíng)中注重交通的便捷度，對(duì)自然人流的依賴性不是非常強(qiáng)，項(xiàng)目能夠滿足其經(jīng)營(yíng)要求。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一、二樓，從面積指標(biāo)上看，適合中型專業(yè)店，并且人流和物流組織都比較便利。（3）推廣及經(jīng)營(yíng)模式建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。（三）租售收益測(cè)算租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市52360000負(fù)4凈菜超市、車庫(kù)35650000負(fù)3凈菜超市、車庫(kù)38750000負(fù)2生活家558580441737897860負(fù)1生活家5585804502386271601店中店—香港0關(guān)稅產(chǎn)品120187203476650707202店中店—精品廊旗艦店9014040443748243店中店—精品廊旗艦店70109203587391700404店中店—精品廊旗艦店4575603587271177205店中店—休閑運(yùn)動(dòng)4575603587271177206高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計(jì)　　　523490000定價(jià)依據(jù)——生活家同方案一醫(yī)藥超市。——香港精品坊香港精品坊在檔次、利潤(rùn)和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對(duì)租金的承受能力也大致與高檔百貨相當(dāng)，所以租金均價(jià)基本等同于方案一。但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。我們?cè)O(shè)定樓層租金差價(jià)比率大致在20—30%之間（樓層差價(jià)大致在30元/平方米左右）。得意一樓A區(qū)租金為190元/平方米，B區(qū)一樓租金為110—150元/平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營(yíng)條件已非常成熟，因此我們建議以120元/平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整?！溆鄻菍佣▋r(jià)依據(jù)同方案一。七、定位方案三及租售收益測(cè)算（一）生活家概念詮釋本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場(chǎng)。定位依據(jù)（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達(dá)城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購(gòu)買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)包裝比較注重的住宅項(xiàng)目也往往到外地購(gòu)買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場(chǎng)還有比較大的空間可供細(xì)分。（2） 較場(chǎng)口得意裝飾城目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)比較成熟，基本上每個(gè)需要裝修的家庭都會(huì)到得意裝飾市場(chǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)者層面，生活家與裝飾市場(chǎng)有比較大的共性，定位為生活家可以比較充分的對(duì)其借勢(shì)。（3） 從項(xiàng)目的位置上看，緊鄰步行街，人氣有保證，形象展示效果好。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)難得的理想場(chǎng)所。樓層設(shè)置建議設(shè)置于負(fù)一至正五層，原因?yàn)椋?個(gè)樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場(chǎng)消化能力不足的風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)市場(chǎng)商家對(duì)樓層沒有太高的要求，對(duì)項(xiàng)目負(fù)一和六樓不會(huì)產(chǎn)生明顯的抗性。招商及經(jīng)營(yíng)模式向大商家整體招商，由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（二）輔助業(yè)態(tài)車庫(kù)和凈菜市場(chǎng)定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車庫(kù)置于10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房10樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車輛。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案一。（三）租售收益測(cè)算租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負(fù)5凈菜超市4322106890000負(fù)44586負(fù)3醫(yī)藥超市558580450238627160負(fù)2醫(yī)藥超市558580441737897860負(fù)1生活家6093604502421387201生活家6093603476325353602生活家609360295832163生活家6093603587335743204生活家6093603587335743205生活家6093603587335743206辦公4575603587271177207辦公4575603587271177208辦公4575603441260139609車庫(kù)　26730000　10車庫(kù)合計(jì)　　　495374676　定價(jià)依據(jù)（1）生活家生活家主要經(jīng)營(yíng)高檔家具、家飾用品等，利潤(rùn)高、附加值高，結(jié)合本項(xiàng)目對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的高度適應(yīng)性，我們建議租金突破專業(yè)市場(chǎng)上限10%，建筑面積月租金定為60元/平方米。（2）辦公置于6—8層與10層租金差異不大，售價(jià)相應(yīng)也不變，但車位置于10樓在使用上可能有一定不便，對(duì)此我們建議車位售價(jià)不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。（3）其他樓層等同于方案一、二。八、定位方案四及租售收益測(cè)算（一）主力業(yè)態(tài)——奧特萊斯+店中店（香港精品坊）定位依據(jù)（1）奧特萊斯本質(zhì)上是一個(gè)折扣店，目前在東南亞比較風(fēng)行，主要銷售一些過季、缺碼、下架的名牌，具有大眾性，和香港精品坊目標(biāo)消費(fèi)者層面基本一致，可以形成良性互補(bǔ)。（2）一個(gè)品牌折扣店，加上一個(gè)香港精品百貨，我們認(rèn)為對(duì)都市時(shí)尚一族非常具有吸引力，能夠有比較好的經(jīng)營(yíng)前景。樓層設(shè)置（1）我們建議香港精品坊位于項(xiàng)目13樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做3個(gè)樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）奧特萊斯設(shè)置于負(fù)一、二、三樓，因?yàn)樵撋碳医?jīng)營(yíng)模式為整體經(jīng)營(yíng)，相對(duì)于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設(shè)置于負(fù)一、二、三樓。招商及經(jīng)營(yíng)模式（1）奧特萊斯為整體招商，由其自行經(jīng)營(yíng)，在招商成功后即銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）香港名店坊招商及經(jīng)營(yíng)模式同方案二。（二）輔助業(yè)態(tài)大眾餐飲和娛樂香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會(huì)在很大程度上提升項(xiàng)目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場(chǎng)口區(qū)域改造的進(jìn)展，以及輕軌的通車、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)，經(jīng)營(yíng)條件還將進(jìn)一步提高。SPA SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。目前重慶的SPA規(guī)模普遍都比較小，配套設(shè)施不多，并且只針對(duì)女性服務(wù)，如果引進(jìn)一家規(guī)模大的SPA，除香薰水療外整和多元的休閑服務(wù)功能，應(yīng)該非常具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。樓層設(shè)置這兩種業(yè)態(tài)屬于服務(wù)業(yè)種，租金承受能力有限，并且租賃期限往往比較短，難以帶產(chǎn)權(quán)銷售，所以建議將其置于商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低的高樓層。招商及經(jīng)營(yíng)模式這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長(zhǎng)，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷售。由各商家自行經(jīng)營(yíng)。交通組織同方案一。（三）租售收益測(cè)算租售收益測(cè)算表樓層定位月租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）面積（m2）銷售金額（萬元）負(fù)5凈菜超市4322106890000負(fù)44586負(fù)3奧特萊斯（含部分車位）558580450238627160負(fù)2奧特萊斯558580441737897860負(fù)1奧特萊斯60