商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-03-17 15:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 能租不能賣。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。45與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 6—— 人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合準(zhǔn)確外，在建筑形式、標(biāo)志識(shí)別、入口處理、交通導(dǎo)線、裝修風(fēng)格等都必須有獨(dú)特的 個(gè)性 。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。46與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方 不可控制 的。47與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 8—— 南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè) 價(jià)值 顯然大于本段。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價(jià)值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。48與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 9—— 如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。49與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 10—— 本段最大的難題是負(fù)二層的招商和招租，如果其業(yè)態(tài)無法與負(fù)一層 承接 ，則必須考慮其他業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)又必須和負(fù)一層的消費(fèi)相 銜接 ，但又不能影響整個(gè)項(xiàng)目的檔次和環(huán)境。50與陳仁科一起探尋…… 以上只是對(duì)該項(xiàng)目的初步思考，這些將是項(xiàng)目開展下一步工作的方向和范圍。尤其是為項(xiàng)目的市場研究指明了方向。51與陳仁科一起探尋……第四層剖析 :你，想 做什么？ 對(duì)市場、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。也許開發(fā)商的選擇會(huì)很多 —— 但最適合的選擇卻只有一個(gè)！52與陳仁科一起探尋……那么項(xiàng)目真正適合做什么？如何切入到準(zhǔn)確的定位？準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位必須從 終端消費(fèi)者 的 研究研究 開始 ！我 認(rèn)為 ——53與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者的研究是研究什么？那 么54與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其一 是否當(dāng)?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費(fèi)者人口特征55與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其二終端消費(fèi)者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其三不同消費(fèi)群體各自的 ……消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)偏好消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力57與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其三消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次 ……消費(fèi)偏好休閑消費(fèi)健康消費(fèi) ……生活消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)飲食 服飾 日常用品 ……58與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其四因 為所以 必須一個(gè)商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費(fèi)群體需求的！找出各個(gè)消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！59與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究 其五通過各個(gè)消費(fèi)群體共性和個(gè)性的研究把各個(gè)消費(fèi)群體進(jìn)行并類和分類主力消費(fèi)群體次主力消費(fèi)群體特殊消費(fèi)群體 主力消費(fèi)群體 的特性揭示項(xiàng)目的定位方向！60與陳仁科一起探尋……案例四：廣州天河商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目位于天河長湴村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說是一個(gè)還沒發(fā)展起來的區(qū)域。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。 這里機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。 無需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會(huì)，爭取最大利潤。 因此我們必須找出影響利潤最大化的關(guān)鍵之點(diǎn)。焦點(diǎn) ——61與陳仁科一起探尋……關(guān)鍵之點(diǎn) 一： 如何確立項(xiàng)目在該市場的江湖地位 目前長湴村商業(yè)項(xiàng)目還不是很多，其檔次也不是很高。這為本項(xiàng)目的定位留下了較大的回旋余地。 本項(xiàng)目雖然不是最大，但近 3萬方的規(guī)模也不算小。 那么擺在面前的有兩種選擇： 一是迎合現(xiàn)在市場的表面需求，穩(wěn)中求利。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！62與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。 新型社區(qū)居民比重越來越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 在徹底研究透了主要消費(fèi)群體的真實(shí)需求后，就可以確定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵之點(diǎn) 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求63與陳仁科一起探尋…… 本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。 不同的消費(fèi)群體是很難在同一消費(fèi)場所消費(fèi)的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。 同時(shí)滿足三類消費(fèi)群，組合矛盾將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無法支撐整個(gè)項(xiàng)目營運(yùn)。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵之點(diǎn) 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾64與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來自于兩個(gè)方面： 一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷； 二是對(duì)區(qū)域市場現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 關(guān)鍵之點(diǎn) 四： 項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗65與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。比如周邊社區(qū)居住者多為年輕人（ 2035），那
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