商業(yè)地產(chǎn)策劃定位基礎培訓(編輯修改稿)
2025-03-17 15:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風險較大 商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。 整體出租 不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售 收益低、在 3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。 沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過 3萬 m2 只售不租 相對省力且風險較低 失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定 資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商 又租又售，且租且售 分層或分片出租模式 租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租 需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設立相應的管理部門及配備相關的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力 資金實力雄厚的開發(fā)商 層（或片）與散結合出租模式 主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件 要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金； 需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高 5萬 m2以上的商場 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)： （例如：上海正大廣場、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤） ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應具備正視風險心態(tài)： （防范物業(yè)管理中存在的風險、防范市場環(huán)境風險） 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個大型商業(yè)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。 ?成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目通常是由基金作為項目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。 ?中國典型的融資比例是： 50％權益 /50％貸款。 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個商業(yè)項目在 前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設計 、以及 后期的經(jīng)營管理 三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及 商業(yè)項目規(guī)劃設計公司 的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 支持管理者的專業(yè)意見 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 管理者 站在城市建設的高度帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展 保證投資者的租金收入 預留經(jīng)營者的增值空間 符合消費者的消費取向 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 政府 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 分析歷史悠久的商業(yè)街與當代成功的商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)： 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有 “ 向心格局 ” ，一個靈魂人物（項目），具有強烈的磁場效應； 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有 “ 集群效應 ” ，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 無論是向心格局，還是集群效應，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點 —— 成功的 主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費者定位、業(yè)態(tài)定位等） 。 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 在確定項目以配套為主題的方向下 如何進行商業(yè)體量定位 ?外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間； ?中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間； ?內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下。 商業(yè)與住宅面積配比法 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 如何進行商業(yè)體量定位 ?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模 = 項目人口 * 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃? /人） 人均面積推算法 本報告嚴格保密，未經(jīng)許可不得傳播。 如何進行商業(yè)體量定位 根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家
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