【文章內(nèi)容簡介】 商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出 商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài) ，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項目經(jīng)驗(yàn)參照l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位56項目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各 業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例 ，與需求面的消費(fèi)者最常去的 業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例 ，再加上消費(fèi)者最 希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例 ，三項比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項目 業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例 。l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位一個關(guān)鍵概念： 坪效簡單說，就是某業(yè)態(tài)每平米的營業(yè)額。我們知道了某業(yè)態(tài)營業(yè)額合理總量，就需要 根據(jù)經(jīng)驗(yàn) 確定坪效參數(shù)，根據(jù)坪效，即可推得我們所需要的某業(yè)態(tài)商業(yè)面積。57項目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調(diào)整業(yè)態(tài)組合確定設(shè)計方案、政府報批l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位58如何進(jìn)行商業(yè)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位l 商業(yè)定位的內(nèi)部資源整合59l 價格定位的重要性地段 與 價格 是影響商業(yè)物業(yè)成交的兩大因素，而其中 地段是一個固定不變 的因素，可塑性程度不高， 價格則是一個可變因素 ，在市場競爭中可根據(jù)對手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價格因素對商鋪成交將起決定作用。l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位請記?。涸谥袊箨懙耐恋刂贫痊F(xiàn)狀條件下，不管我們的口號是不是：只租不售，我們的終極目標(biāo)仍然是：賣掉！ （真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫： 退出！ ）60市場比較法成本定價法銷售價格 =開發(fā)成本 +發(fā)展商目標(biāo)利潤租金反推法? 這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價方法 。從理論上看，這個定價方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的， 但站在投資者的角度來說，這個定價只能作為參考價格 ，銷售價格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。? 由于開發(fā)成本和目標(biāo)利潤兩個方面都是由發(fā)展商決定，以成本來衡量和擬定商鋪價格是不科學(xué)和不全面的，很容易會造成銷售價格與市場需求脫節(jié)。l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位61區(qū)域商鋪價格平均水平 + 項目硬件條件特征 + 類比項目商鋪售價市場比較法成本定價法 租金反推法l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位62市場比較法影響租售價格因素l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位63市場比較法確定項目價格均值：樓層差價的考慮：l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位請注意 ：根據(jù)各個城市消費(fèi)文化和習(xí)慣的不同，以上參數(shù)會有所變化。 641. 精確測算2. 簡易測算售價 =（日租金 360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360天為國際通用的年營業(yè)收租時間 12年為國際通用投資回報年限市場比較法成本定價法 租金反推法售價 =日租金 365天 12年注：收租時間改為 365天； 12年為國際通用投資回報年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營業(yè)性稅收； 忽略購房時的維修基金、契稅和印花稅等。l 如何進(jìn)行商業(yè)價格定位65? 三、商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃解析第二部分商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)九68商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計誤區(qū)誤區(qū)一： 外觀設(shè)計綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)表現(xiàn) 4：尺度過于夸張誤區(qū)二： 平面布置綜合癥表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng)表現(xiàn) 3：自動扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn) 3：沒有充分預(yù)留停車表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn) 4：過度依賴主力店l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)69誤區(qū)一： 外觀設(shè)計綜合癥表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 4：尺度過于夸張表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)70誤區(qū)二： 平面布置綜合癥v案例北斗星商業(yè)廣場在設(shè)計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業(yè)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，從而導(dǎo)致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng)表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn) 3：自動扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)71v案例南京萬達(dá)廣場誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥 表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系表現(xiàn) 3：沒有充分預(yù)留停車商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)72誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求v案例無錫站前商貿(mào)城設(shè)計者延續(xù)了他們常用的設(shè)計手法，希望將商業(yè)和建筑融為一體，讓商業(yè)建筑能夠煥發(fā)出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設(shè)計與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn) 4：過度依賴主力店商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)73設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目地塊的零距離互動運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三： 高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來 “走 ”的，而是用來 “逛 ”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四： 重估樓層價值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計二層及以上步道平臺設(shè)計利用特殊交通方式拉動豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五： 創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對待本土的商業(yè)設(shè)計與改造：新天地與城隍廟原則八： 設(shè)計具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)74原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度，爭取最大的商業(yè)延展面50%設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)75原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目的零距離互動運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部環(huán)行步道體系有機(jī)組織各個內(nèi)部環(huán)流之間的聯(lián)接空間設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)76原則三： 高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的商業(yè)做的是人流而不是交通設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)77原則四： 重估樓層價值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計二層及以上步道平臺設(shè)計利用特殊交通方式拉動人流上行垂直樓面租金效益的重新分配設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)78原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力l 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體l 借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價值l 借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受滄州鼓樓商業(yè)中心 上大弘基休閑廣場 設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)79原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街 綠地 MAX MALLl 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)80原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略對待不同的商業(yè)設(shè)計與改造：新天地與城隍廟舊城城市肌理 設(shè)計城市肌理上海復(fù)地城隍廟廣場 上海復(fù)地城隍廟廣場設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)81原則八： 設(shè)計具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮新加坡這個項目修建的時間較早，當(dāng)初的目的可能是要創(chuàng)新，給人一種新奇的感覺。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。因?yàn)檫@種商業(yè)街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費(fèi)者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。立體型商業(yè)步行街也有其自身的弊端，一方面中空的設(shè)計所浪費(fèi)的商業(yè)面積很大，費(fèi)盡心思所營造的氣氛可能還是達(dá)不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的設(shè)計可能導(dǎo)致消費(fèi)者在行走時容易疲勞。通常來講商業(yè)街的基座面積越小、坡度越大，消費(fèi)者也就越容易感到疲勞設(shè)計應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計難點(diǎn)82四、商業(yè)地產(chǎn)項目階段流程解析第四部分課程內(nèi)容全流程展現(xiàn)（實(shí)戰(zhàn)案例解析）階段圖 招商階段圖? 五、商業(yè)地產(chǎn)項目招商主要內(nèi)容第五部分課程內(nèi)容? 定位先行? 品牌設(shè)定? 主力優(yōu)先? 以大代小? 先近后遠(yuǎn)? 放水養(yǎng)魚? 品牌孵化? 　　 營銷滲透? 　? 商戶訓(xùn)導(dǎo)? 　 理念保證? 　? 　? 城市綜合體的概念? 城市綜合體的定位? 城市綜合體的招商? 城市綜合體案例分析? （ 一）定位基礎(chǔ)? 項目定位的重要性? 定位是對項目在市場營銷中的戰(zhàn)略、策略、戰(zhàn)術(shù)等一系列概念問題的明確界定? 定位是突出項目最典型、最主要、最關(guān)鍵的特征或核心? 定位是營銷體系中最基本、最具決定性的要素? 定位是規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險的最重要環(huán)節(jié)? 定位決定營銷的成敗 !（二）城市綜合體的定位? 主題理念（靈魂）? —