【正文】 引入建議；提供物業(yè)公司、商業(yè)管理公司合作文本范本；協(xié)助項目審定物業(yè)公司、商業(yè)管理公司相關(guān)管理制度及收費標(biāo)準(zhǔn)；開業(yè)籌備的其他協(xié)調(diào)工作。? 商業(yè)管理公司應(yīng)在招商開始的同時介入 ：—— 商業(yè)管理制度的制訂與完善—— 商戶關(guān)系的接收與整理—— 開業(yè)前商業(yè)裝修監(jiān)督、商品管理、企劃工作的執(zhí)行，以及其他開業(yè)前的準(zhǔn)備工作物業(yè)管理公司應(yīng)在招商開始的同時介入：—— 物業(yè)管理方案的出臺：在正式開始招商之前，需要為商戶準(zhǔn)備所有的資料與相關(guān)文件，其中，向商戶介紹本項目的物業(yè)管理方式方法，是比較重要的一點，關(guān)系到商戶在經(jīng)營過程中規(guī)范經(jīng)營管理制度，和接受物業(yè)相關(guān)管理的問題?！?物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定：在招商工作進(jìn)行到簽約階段之前，需要制訂出完整的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)系到商戶的銷售及成本核算以及贏利預(yù)期，對簽立招商合同起到十分重要的促進(jìn)作用。—— 物業(yè)管理及服務(wù)合同的出臺及簽訂：在簽立 《招商租賃合同 》 的時候，需要與商戶同時簽署 《物業(yè)管理合同 》 及 《 物業(yè)服務(wù)公約 》 ，規(guī)范商戶的經(jīng)營規(guī)范，方便于今后項目的統(tǒng)一管理與運營。? 招商落位案例? 大悅城的招商的特點? 開業(yè)及運營期一、 推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用n 香港眾多購物中心運營管理模式是按照 “三權(quán)分立 ”原則設(shè)立的，成立專門的商業(yè)經(jīng)營公司和物業(yè)管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)以及管理權(quán)的分離。n 發(fā)展商成為購物中心的所有者，獲取租金收益；n 商業(yè)經(jīng)營公司擁有經(jīng)營權(quán)，負(fù)責(zé)從初期招商到后期的整體營銷和服務(wù)監(jiān)督等職能；n 物業(yè)管理公司擁有管理權(quán)，負(fù)責(zé)購物中心日常的保安、清潔和保修等工作n 這一模式推動了購物中心管理水平的提升，并且實現(xiàn)了成本的數(shù)字化管理。如一個 20萬平方米的購物中心，經(jīng)營管理公司只需要有 20個管理人員就夠了，不動產(chǎn)的管理包括：人事、建物、租約與承包合約，不動產(chǎn)服務(wù)包括：空調(diào)、消防、招商、行銷等，清潔及保安服務(wù)則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。經(jīng)營和管理既能統(tǒng)一，又能各自動作，既方便了管理，也降低了成本。一、 推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用一、 推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用二、經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象。n 香港購物中心基本上都被地產(chǎn)商作為一項長期增值物業(yè)擁有，很少有購物中心的商鋪出售，故產(chǎn)權(quán)很統(tǒng)一，業(yè)主擁有對購物中心的絕對控制權(quán)。n 基于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，作為發(fā)展商的 “經(jīng)營之手 ”—— 商場物業(yè)經(jīng)營管理公司就擁有以購物中心強(qiáng)大的控制權(quán)。在這一前提下，為實現(xiàn)優(yōu)良的投資回報，實現(xiàn)良好的管理，購物中心經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻。n 香港的購物中心幾乎每一個都是大業(yè)主小商戶，但購物中心的經(jīng)營業(yè)績和管理水平都很好。三、招商注重商戶組合n 香港購物中心在招商過程中，更加注重招商組合，一個基本的前提是，在實現(xiàn)良好商戶組合的情況下創(chuàng)造最佳的租金回報。n 香港購物中心的招商目標(biāo)：注重商戶的互補(bǔ)性和實現(xiàn)零售均衡。良好的商戶組合能延長客戶停留時間、增加購買機(jī)會，進(jìn)而創(chuàng)造購物中心利潤。香港購物中心在招商過程中經(jīng)常發(fā)生這樣的現(xiàn)象：面對不同的商戶，不一定商戶給的租金高，就將其作為首選。有時候這一類型的商戶品質(zhì)的確很好，但考慮到購物中心已經(jīng)有足夠數(shù)量的同類商戶，亦不允許進(jìn)入。香港商場樓層分布四、用策略經(jīng)營實現(xiàn)各層租金遞增同謀平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小n 香港購物中心策略：整體的經(jīng)營思維更強(qiáng)。在購物中心的規(guī)劃和經(jīng)營當(dāng)中，香港會致力于創(chuàng)造最高的整體價值，并且所有的規(guī)劃和經(jīng)營思想都以此為核心。在這種思想指導(dǎo)下，他們的能將低樓層與高樓層租金差距拉至最小，用策略經(jīng)營實現(xiàn)各樓盤租金遞增幅度平緩。五、購物中心的租戶每年保持 5%10%的淘汰率n 為充分保證購物中心的競爭力，及時調(diào)整經(jīng)營不善的租戶，調(diào)整銷售不佳的商品，香港購物中心對場內(nèi)的租戶每年保持 5%10%的淘汰率，以確保購物中心擁有良好的新陳代謝能力，并保持購物中心在市場上的競爭力。n 香港購物中心在經(jīng)營管理策略中，也充分引入了競爭機(jī)制和淘汰機(jī)制。香港購物中心在與承租方簽訂合約時，即在與租戶的續(xù)約與解約的權(quán)力方面，保持了靈活的空間。n 購物中心與承租戶的租約大都以 23年為主，押金在 23月租金之間。但這并不表示承租商戶在合約期內(nèi)，即使經(jīng)營不善也可以繼續(xù)經(jīng)營。如果購物中心的租金收取是采取與承租商戶利潤分成的模式，則提成最低的一部份商戶會在一定的時間段內(nèi)定期淘汰。六、前所未有的重視顧客的感受n 香港新建的購物中心有日益重視服務(wù)的趨勢。案例： IFC Mall—— 五星級酒店式服務(wù)n 在 IFC Mall，顧客一走進(jìn)一樓服務(wù)區(qū)，接待員提供的服務(wù)范圍包括有：餐廳訂座、輪椅借用、失物找尋、急救、傳真、手提電話充電、男士皮鞋清潔等n IFC Mall在購物中心的經(jīng)營管理中引入了五星級酒店的服務(wù)，用服務(wù)提升購物的樂趣，這也是香港購物中心發(fā)展到一個更高級的階段后，購物中心的求新求變之道。七、裝修期近乎完美的現(xiàn)場管理，不給購物氛圍制造一絲絲的不和諧n 香港購物中心對裝修現(xiàn)場的管理是十分嚴(yán)格的。n 香港購物中心對裝修現(xiàn)場的圍板提出了設(shè)計的要求，很多商鋪的裝修圍板都設(shè)計得極為精美、高檔，很有創(chuàng)意，就像一幅戶外廣告，而且安裝的工藝也很高，一點也不馬虎。n 香港購物中心對裝修管理的總的要求是 —— 讓人感覺不到這里正在裝修。香港購物中心這種在細(xì)節(jié)上的高要求，顯示了較高的經(jīng)營管理水平。八、合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在 7%8%之間n 在香港，仍然少量的購物中心有少量的商鋪是可以出售的。此外，香港的眾多獨立臨街鋪的銷售狀態(tài)，也能從一個側(cè)面反映出香港購物中心售價與租金之間的關(guān)系。n 據(jù)統(tǒng)計，香港三大區(qū)（九龍、港島、新界）的平均年租金回報率都集中在 7%8%之間，這是香港商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟，對市場認(rèn)識理性的結(jié)果 。九、其它? 經(jīng)常舉辦促銷活動? 聘請國際著名溜冰高手舉辦培訓(xùn)班，增強(qiáng)溜冰場和購物中心的品牌知名度? 用免費停車或全港最便宜的停車費的手段，討得顧客的歡心? 購物中心總收入增加的 50%來自于廣告及展示空間的增加（從廣告及展示方面獲得收益）謝謝 觀賞更多 資 料信息， 請 致 電 咨 詢 ： 4000096959謝謝 觀賞更多 資 料信息， 請 致 電 咨 詢 ： 4000096959靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 09:47:0309:47:0309:473/28/2023 9:47:03 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 2109:47:0309:47Mar2128Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 09:47:0309:47:0309:47Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2109:47:0309:47:03March 28, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 28 三月 20239:47:03 上午 09:47:03三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 219:47 上午 三月 2109:47March 28, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/3/28 9:47:0309:47:0328 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 9:47:03 上午 9:47 上午 09:47:03三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 09:47:0309:47:0309:473/28/2023 9:47:03 AM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 三月 2109:47:0309:47Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 09:47:0309:47:0309:47Sunday, March 28, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2109:47:0309:47:03March 28, 20231意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 三月 20239:47:03 上午 09:47:03三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 219:47 上午 三月 2109:47March 28, 20231少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/28 9:47:0309:47:0328 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 9:47:03 上午 9:47 上午 09:47:03三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 09:47:0309:47:0309:473/28/2023 9:47:03 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 2109:47:0309:47Mar2128Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 09:47:0309:47:0309:47Sunday, March 28, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 21三月 2109:47:0309:47:03March 28, 20231意志 堅 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 28 三月 20239:47:03 上午 09:47:03三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 219:47 上午 三月 2109:47March 28, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/3/28 9:47:0309:47:0328 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 9:47:03 上午 9:47 上午 09:47:03三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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