【正文】 ，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平?在使用中存在著設(shè)計(jì)的先天不足，給項(xiàng)目今后的運(yùn)作帶來了不便，降低了效率?不少項(xiàng)目在建成后，為滿足租戶的要求需大幅度改造物業(yè)，?從而造成了人、財(cái)、物的嚴(yán)重浪費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤目的 ?好賣?好租?使用面積最大化?建設(shè)成本最低（二） 前期招商與后 續(xù)經(jīng)營 的脫 節(jié) 我國大多數(shù)開發(fā)商的心態(tài)賣完就走由于商 業(yè) 地 產(chǎn) 已被拆零成小商 鋪賣 掉，所有 權(quán) 與 經(jīng)營權(quán) 分散 歸 屬眾多 業(yè) 主或租 戶 ，地 產(chǎn) 商也無 權(quán)干涉。 開發(fā)、出售、再開發(fā)的循環(huán)周期（三）商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)我國商業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期商業(yè)地產(chǎn)增長速度大于商業(yè)發(fā)展速度商業(yè)地產(chǎn)空置率持續(xù)攀升社會資源的很大浪費(fèi)突顯矛盾（一）房地產(chǎn)公司是一個(gè)項(xiàng)目性公司（二）房地產(chǎn)是我國目前公認(rèn)的暴利行業(yè)之一（三）房地產(chǎn)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和人才 （四）商業(yè)地產(chǎn)商資金緊缺（五）缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（一）房地產(chǎn)公司是一個(gè)項(xiàng)目性公司目前的體制 房地產(chǎn)公司公開拍賣競價(jià)獲得土地?商業(yè)可以連續(xù)經(jīng)營?連續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚的利潤?房地產(chǎn)公司的 “ 短壽 ” 與商業(yè)公司的 “ 長命 ” 形成了很大的反差造成商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的一個(gè)先天性體制問題（二）房地產(chǎn)是我國目前公認(rèn)的暴利行業(yè)之一商業(yè)地產(chǎn)的利潤是非常高的，這也是近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)很重要的原因。，它的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容。我國許多地方商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基本上處于一種無序狀態(tài)，只要開發(fā)商拿到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，就基本可以憑想象蓋起一座樓，在樓內(nèi)留出些鋪面就是所謂的商業(yè)地產(chǎn) 。改造費(fèi)用也成了多方扯皮的一個(gè)問題。不平衡 不合理我國廣大欠發(fā)達(dá)的城鄉(xiāng)地區(qū)卻還處于缺少基本商業(yè)設(shè)施的狀況。?真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值最 大化?！?并無科班的定義狹義概念 ——retail real estate ；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、 MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。若某商業(yè)項(xiàng)目處于 CBD、傳統(tǒng)集群商圈、地鐵及公交系統(tǒng)主要節(jié)點(diǎn)出入口這些特殊地段，則輻射范圍及輻射人口會大幅度增加 以上商業(yè)面積指狹義商業(yè)面積，不包括同樣占用商業(yè)指標(biāo)的寫字樓、酒店等 不同城市消費(fèi)力、交通通達(dá)性、人口密度差異很大，不可將以上標(biāo)準(zhǔn)僵化處理34? 底商集中商業(yè) （寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進(jìn)深超過 40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪）? 獨(dú)立集中商業(yè) （獨(dú)立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在16層，整體性較強(qiáng)，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配）? 城市綜合體 （項(xiàng)目統(tǒng)稱。l 招商前置 —— 各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來的投資損失。宜利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位或互補(bǔ)性經(jīng)營，共享客流；l 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位46[ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 ]? 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等? GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況? 政策分析（城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、商業(yè)相關(guān)政策）? 全社會消費(fèi)品零售總額? 全市商業(yè)增加值? 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入? 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響更大。l 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位51[ 消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究 ]? 人口結(jié)構(gòu)? 消費(fèi)水平? 消費(fèi)行為分析? 收入水平? 交通和出行方式通過以上方面對消費(fèi)者消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行定量和定性研究。適用于兩種情況： C、 T類土地，本地消費(fèi)群體不足； 商圈內(nèi)競爭激烈，不得不采取互補(bǔ)經(jīng)營策略； 爭創(chuàng)品牌的項(xiàng)目l 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位53如何進(jìn)行商業(yè)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)市場定位l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位l 商業(yè)定位的內(nèi)部資源整合54l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位 不是一成不變 的，隨著客觀市場條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到 穩(wěn)定 的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個(gè) 陣痛期 。國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照l 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位56項(xiàng)目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各 業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例 ，與需求面的消費(fèi)者最常去的 業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例 ，再加上消費(fèi)者最 希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例 ，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例 。l 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位請記?。涸谥袊箨懙耐恋刂贫痊F(xiàn)狀條件下，不管我們的口號是不是：只租不售，我們的終極目標(biāo)仍然是：賣掉！ （真俗！我們應(yīng)該更文雅一些，那應(yīng)該叫： 退出！ ）60市場比較法成本定價(jià)法銷售價(jià)格 =開發(fā)成本 +發(fā)展商目標(biāo)利潤租金反推法? 這就是大家熟悉的、萬科多年來在住宅行業(yè)使用的定價(jià)方法 。 641. 精確測算2. 簡易測算售價(jià) =（日租金 360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360天為國際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國際通用投資回報(bào)年限市場比較法成本定價(jià)法 租金反推法售價(jià) =日租金 365天 12年注：收租時(shí)間改為 365天； 12年為國際通用投資回報(bào)年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營業(yè)性稅收； 忽略購房時(shí)的維修基金、契稅和印花稅等。表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn) 4：過度依賴主力店商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)73設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三： 高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來 “走 ”的，而是用來 “逛 ”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四： 重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五： 創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八： 設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)74原則一： 土地的高強(qiáng)度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度，爭取最大的商業(yè)延展面50%設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)75原則二： 便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目的零距離互動運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部環(huán)行步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的聯(lián)接空間設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)76原則三： 高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來走的，而是用來逛的商業(yè)做的是人流而不是交通設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)77原則四： 重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動人流上行垂直樓面租金效益的重新分配設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)78原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力l 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體l 借助圍合性廣場空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值l 借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受滄州鼓樓商業(yè)中心 上大弘基休閑廣場 設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)79原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化和協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街 綠地 MAX MALLl 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)80原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略對待不同的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟舊城城市肌理 設(shè)計(jì)城市肌理上海復(fù)地城隍廟廣場 上海復(fù)地城隍廟廣場設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則l 商業(yè)設(shè)計(jì)難點(diǎn)81原則八： 設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮新加坡這個(gè)項(xiàng)目修建的時(shí)間較早，當(dāng)初的目的可能是要?jiǎng)?chuàng)新，給人一種新奇的感覺。立體型商業(yè)步行街也有其自身的弊端，一方面中空的設(shè)計(jì)所浪費(fèi)的商業(yè)面積很大，費(fèi)盡心思所營造的氣氛可能還是達(dá)不到室外步行街的自然效果。? 先招租金水平較低的業(yè)態(tài)，再招租金水平較高的業(yè)態(tài)。每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；沃爾瑪超市類【 經(jīng)營商戶選址條件 】蘇寧電器電器【 經(jīng)營商戶選址條件 】216。 面積 : 3000㎡ 以上216。 商圈選擇： 多開設(shè)在商務(wù)中心 CBD、商業(yè)中心、高檔酒店、 高檔住宅區(qū) ，寫字樓附近，有較大人流。 面積要求： 通常在 1～ 3元 /平米。 租期： 一般為 10年。216。216。216。天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。餐飲類【 經(jīng)營商戶選址條件 】216。 2023年起我國部分省市按 《 大氣污染防治法 》 規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店。 配套設(shè)施： 電力不少于 20千瓦 /100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置。 位置要求： 在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。天）。 商圈選擇： 多開設(shè)在商業(yè)區(qū)、避免同行業(yè)匯集、周邊交通便利、 喜歡與餐飲比鄰而居、 要求配套有中央空調(diào)。 面積要求： 小型 500～ 1500平米，一二十個(gè)包廂；中型 1500～ 4000平米，五六十個(gè)包廂；大型 4000平米以上，一百個(gè)包廂左右。216。KTV休閑類【 經(jīng)營商戶選址條件 】216。 立店障礙：立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營。 面積要求： 60~120平方米。天）的租金。116三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比117端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前