【正文】 需求，為項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)及投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供參考。職業(yè)履歷：仲量聯(lián)行（上海）高力國(guó)際（北京）第一太平戴維斯（北京）社會(huì)活動(dòng)：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。同濟(jì)大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)信息、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等專題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性 。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析社會(huì)零售品銷售總額城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（ /年）實(shí)際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,00050001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率12%8%4%0%16%20%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場(chǎng)需求分析城市開發(fā)機(jī)會(huì)分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場(chǎng)需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)土地供應(yīng)情況9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與政策環(huán)境市場(chǎng)需求分析城市資源、政策環(huán)境分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)展分析城市開發(fā)機(jī)會(huì)分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場(chǎng)潛在需求的產(chǎn)品。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢(shì) , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個(gè)區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。216。 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職員，表明該類人群為主要消費(fèi)人群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該類人群的消費(fèi)能力匹配。216。216。隨著生活水平的的提高，該比例未來會(huì)有提高趨勢(shì) 。15主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）16%%%%%%%%%%%%%%51歲以上 總計(jì)3650歲2635歲1825歲%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%35%%%%%%%%%%%%萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萊迪地下購物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場(chǎng)金鷹國(guó)際購物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場(chǎng)南京新百潤(rùn)潤(rùn)巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與年齡交叉表216。216。216。消費(fèi)者行為分析 —— 餐飲、娛樂（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用）平均時(shí)間步行 自行車 /助動(dòng)車輕騎車 /摩托車公交車 地鐵 私家車 出租車 24 行 車 車 車 鐵 車動(dòng) 托 交 家步 地 租 車/助 /摩 公 私 出車行自 輕 騎車9%19主力消費(fèi)群體特征研究自行車 /助動(dòng)車%出租車 %步行 %私家車 %地鐵 %公交車 %摩托車 /輕騎車%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個(gè)小時(shí)以上216。 表明了有部分消費(fèi)者愿意采用私家車的形式進(jìn)行消費(fèi)，這部分的消費(fèi)者應(yīng)該是具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力。 因此未來本項(xiàng)目的輻射范圍大部分應(yīng)在1530分鐘的路途時(shí)間。 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上， 從本項(xiàng)目來看，引入較多的餐飲租戶將對(duì)提升人氣聚集人流起到很大的作用 。而外出娛樂的現(xiàn)有消費(fèi)能力處在一個(gè)比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場(chǎng)潛力。說明：頻率以月為統(tǒng)計(jì)單位，消費(fèi)金額以月為同級(jí)單位的金額（單位為人民幣），逗留時(shí)間為每次逗留的時(shí)間（單位為小時(shí)）。 在本項(xiàng)目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %，認(rèn)為中高檔的占 40%。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。另外還對(duì)化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。216。 未來光顧本項(xiàng)目的主要原因?yàn)槠肺缎碌辏? ），商品齊全（ %）以及了解行情（% ），另外交通便利性，離家距離近以及項(xiàng)目設(shè)施是否齊全也是消費(fèi)者選擇光顧的原因。隨著私家車擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級(jí) ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)167。 品牌認(rèn)知度提高167。 連鎖經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)入市場(chǎng)167。 以滿足基本生活需求為主167。購物中心在中國(guó)發(fā)展的階段性案例 nn一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當(dāng)高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費(fèi)者不再僅僅是一種單純的購物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)，把購物看成是一種愉悅身心、放松自我的全新生活方式和舞臺(tái)。地塊層面 ：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。出租型 大盒子商業(yè) 資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。決定經(jīng)營(yíng)模式的三大因素： 、 、 案例v商業(yè)定位之四： 目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “主核 ”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在?？腿禾攸c(diǎn)：n 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。零售 ? 間接支持? 改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對(duì)住店客人吸引力? 零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會(huì)見等方面配套服務(wù)? 零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。n 紐約、東京、新加坡等國(guó)際大都市n 上海、北京等國(guó)內(nèi)一線城市n 蘇州、南京等國(guó)內(nèi)二線城市揚(yáng)州、徐州等國(guó)內(nèi)三線城市nn 國(guó)內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū)n 消費(fèi)者的需求主要包括： 、 消費(fèi)需求nn在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費(fèi)者的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)中間樓層。低商業(yè)定位之租金測(cè)算物業(yè)名稱 2023 2023 2023 上半年金鷹國(guó)際經(jīng)營(yíng)面積 25000平方米 億元71960元 /平方米 /年 億元91200元 /平方米 /年中央商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 65000平方米21000元 /平方米 /年 *24892元 /平方米 /年南京新百經(jīng)營(yíng)面積 41000平方米22927元 /平方米 /年28732元 /平方米 /年東方商城經(jīng)營(yíng)面積 26000平方米10000元 /平方米 /年11085元 /平方米 /年大洋百貨經(jīng)營(yíng)面積 55000平方米11818元 /平方米 /年 **15455元 /平方米 /年南京社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率1167億元%1381億元%中央商場(chǎng) 2023年的整體毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年中央商場(chǎng)的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 412元 /月 /平方米。市場(chǎng)租金水平（以南京市場(chǎng)為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）樓層 業(yè)態(tài) 品牌 面積 (sqm) 占比 營(yíng)業(yè)額（人民幣：萬）B1 FB 麥當(dāng)勞，大娘水餃，喜年來，味千拉面 3,850 % 6,500服務(wù) 百信藥房 150 %1F 化妝品 薇姿，歐泊萊，水之印， Za 760 % 40,000配飾 謝瑞麟，周生生， Ports太陽鏡 372 %鐘表 天梭，帝舵， Rolex, 浪琴 281 %鞋品 星期六 , kisscat, 老人頭 ,Teemix 3,770 %服務(wù) 鐘表修理 272 %2F 服飾 太平鳥 , 浪漫一身 ,Triumph, Aimer 5,150 % 23,000箱包及配飾 Gosri, Pucca 107 %3F 服飾 珂曼 , 福芬 , 貝萱 , 玖姿 4,755 % 20,000箱包及配飾 利典安 , Golf, 花花公子 592 %服飾 Esprit, 報(bào)喜鳥 , 沙馳 , 鄂爾多斯 4,530 %數(shù)碼 三星 , 多普達(dá) , Nokia 577 %服務(wù) 移動(dòng) /聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 216 %服飾 The Northface, CAT, 浩沙 , Nike 4,500 %服務(wù) 籃球公園運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 757 %兒童用品 米奇妙 , 網(wǎng)球王子 , Barbie, Hellokitty 1,958 %家居 羅萊 , 維科 , 多樣屋 , 摩根 2,826 %其他 卡瓦依 , 捷安特 , Parker, 維氏 540 %7F 數(shù)碼家電 西門子，夏普，索尼，松下，三星 5,037 % 22,000商戶訪談模板示意（百貨）現(xiàn)時(shí)營(yíng)運(yùn)狀況來源泰國(guó)行業(yè)? 百貨公司分店? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）開鋪決定的主要考慮原因? 位置對(duì)本項(xiàng)目的意見 /評(píng)語承租興趣 :承租 /技術(shù)要求 :? 使用面積：TenantGame Center(4F)50150 814RentalRange GFA Efficienc Base Rental Occupancy RateSuggested(1st mth)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃5,750,49688%6,804,62589,59578,975133151Total13,000 100% 780,000 100%4,267 75% 800,000 90%2,250 80% 126,000 100%19,517 92% 1,706,000 98%25,000 100% 1,000,000 100%3,158 95% 180,000 100%3368 95% 176,000 100%4,000 100% 200,000 50%3,000 100% 210,000 67%6,857 70% 960,000 50%3,529 85% 180,000 100%1,765 85% 75,000 100%3,529 85% 150,000 100%1,846 65%