【正文】 需求，為項目產(chǎn)品設計及投資風險控制提供參考。職業(yè)履歷：仲量聯(lián)行（上海）高力國際（北京）第一太平戴維斯（北京）社會活動：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關鍵 。同濟大學 EDP 企業(yè)培訓商業(yè)地產(chǎn)運營管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)信息、中國房地產(chǎn)報等專題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。2）設計與概念詳規(guī)，決定硬件標準與動線組織合理性 。城市宏觀經(jīng)濟分析地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析社會零售品銷售總額城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（ /年）實際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,00050001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率12%8%4%0%16%20%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率GDP增長率企業(yè)戰(zhàn)略與目標分析土地供應情況調(diào)查市場需求分析城市開發(fā)機會分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標分析土地供應情況調(diào)查市場需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導土地供應情況9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與政策環(huán)境市場需求分析城市資源、政策環(huán)境分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標市場發(fā)展分析城市開發(fā)機會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導方面提供滿足市場潛在需求的產(chǎn)品。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢 , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。216。 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職員，表明該類人群為主要消費人群，在業(yè)態(tài)的引進上要注意與該類人群的消費能力匹配。216。216。隨著生活水平的的提高，該比例未來會有提高趨勢 。15主力消費群體特征研究消費者行為分析 —— 消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓使用）16%%%%%%%%%%%%%%51歲以上 總計3650歲2635歲1825歲%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%35%%%%%%%%%%%%萬達商業(yè)廣場萊迪地下購物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場金鷹國際購物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場南京新百潤潤巷經(jīng)常去的消費區(qū)域與年齡交叉表216。216。216。消費者行為分析 —— 餐飲、娛樂（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓使用）平均時間步行 自行車 /助動車輕騎車 /摩托車公交車 地鐵 私家車 出租車 24 行 車 車 車 鐵 車動 托 交 家步 地 租 車/助 /摩 公 私 出車行自 輕 騎車9%19主力消費群體特征研究自行車 /助動車%出租車 %步行 %私家車 %地鐵 %公交車 %摩托車 /輕騎車%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個小時以上216。 表明了有部分消費者愿意采用私家車的形式進行消費，這部分的消費者應該是具有較強的消費潛力。 因此未來本項目的輻射范圍大部分應在1530分鐘的路途時間。 在消費頻率方面，外出就餐的平均消費頻率最高，達到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂（ ），表明消費者較愿意將較多地收入花費在餐飲上， 從本項目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人流起到很大的作用 。而外出娛樂的現(xiàn)有消費能力處在一個比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場潛力。說明：頻率以月為統(tǒng)計單位，消費金額以月為同級單位的金額（單位為人民幣），逗留時間為每次逗留的時間（單位為小時）。 在本項目的定位方面，認為中檔的占 %，認為中高檔的占 40%。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。另外還對化妝品品牌喜好進行了調(diào)查， 21種品牌被提及。216。 未來光顧本項目的主要原因為品味新店（% ），商品齊全（ %）以及了解行情（% ），另外交通便利性，離家距離近以及項目設施是否齊全也是消費者選擇光顧的原因。隨著私家車擁有量的不斷增加，預留較為充裕的停車位可以吸引較多遠處的消費者。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級 ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 強調(diào)購物體驗167。 品牌認知度提高167。 連鎖經(jīng)營品牌進入市場167。 以滿足基本生活需求為主167。購物中心在中國發(fā)展的階段性案例 nn一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費者不再僅僅是一種單純的購物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費者一種全新的購物體驗，把購物看成是一種愉悅身心、放松自我的全新生活方式和舞臺。地塊層面 ：微觀層面，地塊自身指標諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設計細節(jié)。出租型 大盒子商業(yè) 資金實力要求較高，開發(fā)商無須成立相應商場經(jīng)營管理公司。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權商鋪進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。模式五：售后返祖在模式三基礎之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。決定經(jīng)營模式的三大因素： 、 、 案例v商業(yè)定位之四： 目標市場定位目標市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “主核 ”，它包括目標區(qū)域定位和目標客群定位。n目標客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費份額。有效的消費市場細分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在?？腿禾攸c：n 大寧國際商業(yè)廣場的目標消費群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費群體。零售 ? 間接支持? 改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對住店客人吸引力? 零售為辦公商務人群提供餐飲、休閑和商務會見等方面配套服務? 零售除提供為商務人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。通過對項目所在區(qū)位條件、目標市場定位的初步研判，甄別項目潛在的商家組合，并進行相關市場測試。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復制性，強調(diào)區(qū)域內(nèi)消費，例如一些大眾時尚、餐飲、服務類品牌。n 紐約、東京、新加坡等國際大都市n 上海、北京等國內(nèi)一線城市n 蘇州、南京等國內(nèi)二線城市揚州、徐州等國內(nèi)三線城市nn 國內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū)n 消費者的需求主要包括： 、 消費需求nn在對消費者進行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費者的需求往往具有被動性的特點，其消費需求需要被有效引導，消費者主動改變現(xiàn)實需求的意愿往往較低。商業(yè)項目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。低商業(yè)定位之租金測算物業(yè)名稱 2023 2023 2023 上半年金鷹國際經(jīng)營面積 25000平方米 億元71960元 /平方米 /年 億元91200元 /平方米 /年中央商場經(jīng)營面積 65000平方米21000元 /平方米 /年 *24892元 /平方米 /年南京新百經(jīng)營面積 41000平方米22927元 /平方米 /年28732元 /平方米 /年東方商城經(jīng)營面積 26000平方米10000元 /平方米 /年11085元 /平方米 /年大洋百貨經(jīng)營面積 55000平方米11818元 /平方米 /年 **15455元 /平方米 /年南京社會消費品零售額增長率1167億元%1381億元%中央商場 2023年的整體毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年中央商場的整體平均租金水平按租賃面積計算為 412元 /月 /平方米。市場租金水平（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓使用）樓層 業(yè)態(tài) 品牌 面積 (sqm) 占比 營業(yè)額（人民幣：萬）B1 FB 麥當勞，大娘水餃，喜年來，味千拉面 3,850 % 6,500服務 百信藥房 150 %1F 化妝品 薇姿，歐泊萊，水之印， Za 760 % 40,000配飾 謝瑞麟，周生生， Ports太陽鏡 372 %鐘表 天梭，帝舵， Rolex, 浪琴 281 %鞋品 星期六 , kisscat, 老人頭 ,Teemix 3,770 %服務 鐘表修理 272 %2F 服飾 太平鳥 , 浪漫一身 ,Triumph, Aimer 5,150 % 23,000箱包及配飾 Gosri, Pucca 107 %3F 服飾 珂曼 , 福芬 , 貝萱 , 玖姿 4,755 % 20,000箱包及配飾 利典安 , Golf, 花花公子 592 %服飾 Esprit, 報喜鳥 , 沙馳 , 鄂爾多斯 4,530 %數(shù)碼 三星 , 多普達 , Nokia 577 %服務 移動 /聯(lián)通營業(yè)廳 216 %服飾 The Northface, CAT, 浩沙 , Nike 4,500 %服務 籃球公園運動場 757 %兒童用品 米奇妙 , 網(wǎng)球王子 , Barbie, Hellokitty 1,958 %家居 羅萊 , 維科 , 多樣屋 , 摩根 2,826 %其他 卡瓦依 , 捷安特 , Parker, 維氏 540 %7F 數(shù)碼家電 西門子，夏普，索尼，松下，三星 5,037 % 22,000商戶訪談模板示意（百貨）現(xiàn)時營運狀況來源泰國行業(yè)? 百貨公司分店? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。（僅為示意，供培訓使用）開鋪決定的主要考慮原因? 位置對本項目的意見 /評語承租興趣 :承租 /技術要求 :? 使用面積：TenantGame Center(4F)50150 814RentalRange GFA Efficienc Base Rental Occupancy RateSuggested(1st mth)項目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃5,750,49688%6,804,62589,59578,975133151Total13,000 100% 780,000 100%4,267 75% 800,000 90%2,250 80% 126,000 100%19,517 92% 1,706,000 98%25,000 100% 1,000,000 100%3,158 95% 180,000 100%3368 95% 176,000 100%4,000 100% 200,000 50%3,000 100% 210,000 67%6,857 70% 960,000 50%3,529 85% 180,000 100%1,765 85% 75,000 100%3,529 85% 150,000 100%1,846 65%