思源：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操-資料下載頁(yè)
2025-05-12 18:36本頁(yè)面
【正文】 組合定位 商圈業(yè)態(tài)普查 供給面調(diào)查 消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查 需求面調(diào)查 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出 商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài) ，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。 參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。 國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例試算方法： 供給面商圈各 業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例 ，與需求面的消費(fèi)者最常去的 業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例 ，再加上消費(fèi)者最 希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例 ，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例 。 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位最終確定： 初步業(yè)態(tài)定位 主力店招商反饋 調(diào)整業(yè)態(tài)組合 確定設(shè)計(jì)方案、政府報(bào)批 如何進(jìn)行商業(yè)定位 四 ? 如何進(jìn)行商業(yè)體量定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 ? 價(jià)格定位的重要性 地段 與 價(jià)格 是影響商業(yè)物業(yè)銷售成交的兩大因素，而其中 地段是一個(gè)固定不變 的因素，可塑性程度不高， 價(jià)格則是一個(gè)可變因素 ，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可根據(jù)對(duì)手的情況進(jìn)行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪成交將起決定作用。 在很多發(fā)展商看來(lái)， 建設(shè)一個(gè)好的商場(chǎng)并不難 ，判斷“ 商鋪賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)才能接受”也并不難 ，難的是 怎樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的銷售 ，迅速回籠開(kāi)發(fā)資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)，這就取決于 價(jià)格策略 。有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格，有符合市場(chǎng)需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進(jìn)項(xiàng)目銷售自然水到渠成。 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法 成本定價(jià)法 銷售價(jià)格 =開(kāi)發(fā)成本 +發(fā)展商目標(biāo)利潤(rùn) 租金反推法 ?可以看出，銷售價(jià)格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力（如開(kāi)發(fā)能力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個(gè)定價(jià)方法能夠達(dá)到發(fā)展商收回投資、賺取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)目的，但站在投資者的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)定價(jià)只能作為參考價(jià)格，銷售價(jià)格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求狀況和租金水平。 ?由于開(kāi)發(fā)成本和目標(biāo)利潤(rùn)兩個(gè)方面都是由發(fā)展商決定，以成本來(lái)衡量和擬定商鋪價(jià)格是不科學(xué)和不全面的，很容易會(huì)造成銷售價(jià)格與市場(chǎng)需求脫節(jié)，綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，成本控制能力也相對(duì)較強(qiáng)，當(dāng)發(fā)展商的利潤(rùn)率水平一致的時(shí)候，開(kāi)發(fā)成本較低的項(xiàng)目售價(jià)將較低。 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 區(qū)域商鋪價(jià)格平均水平 + 項(xiàng)目硬件條件特征 + 類比項(xiàng)目商鋪售價(jià) 市場(chǎng)比較法 成本定價(jià)法 租金反推法 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 1 地理位臵 2 交通通達(dá)性 3 周邊消費(fèi)者覆蓋能力 /客流通達(dá)性 4 區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 5 項(xiàng)目物業(yè)條件 基礎(chǔ)規(guī)劃布局 商鋪層數(shù) 業(yè)態(tài)限制 6 項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu) 進(jìn)深 面寬 設(shè)施配備情況 內(nèi)部交通差及視野差問(wèn)題 市場(chǎng)比較法影響租售價(jià)格因素 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格均值： 因素 地段 外部交通條件 周邊住宅及人流量 商業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)環(huán)境 項(xiàng)目物業(yè)條件 項(xiàng)目物 業(yè)結(jié)構(gòu) 總分 售價(jià) 分?jǐn)?shù) 26 20 7 10 7 30 100 *** 對(duì)比項(xiàng)目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 樓層差價(jià)的考慮： 樓層 價(jià)格關(guān)系對(duì)比 首層 項(xiàng)目均價(jià)水平的 110%130% 二層 項(xiàng)目首層價(jià)格的 65%75% 三層 項(xiàng)目首層價(jià)格的 40%60% 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 1. 精確測(cè)算 2. 簡(jiǎn)易測(cè)算 售價(jià) =（日租金 360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360天為國(guó)際通用的年?duì)I業(yè)收租時(shí)間 12年為國(guó)際通用投資回報(bào)年限 市場(chǎng)比較法 成本定價(jià)法 租金反推法 售價(jià) =日租金 365天 12年 注：收租時(shí)間改為 365天； 12年為國(guó)際通用投資回報(bào)年限 去掉物業(yè)費(fèi)和營(yíng)業(yè)性稅收； 忽略購(gòu)房時(shí)的維修基金、契稅和印花稅等。 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 最 后 希 望 大 家
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