【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 顏色：藍(lán)色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 層數(shù)： 36層 層高： 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 300m2 高度： 10m 電梯 品牌： TOSHIBA 數(shù)量： 8部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 1 商貿(mào)： 29 中介咨詢： 17 金融投資： 13 高新科技： 20 物業(yè)管理： 物管公司： 新聞大廈物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 12元 / m2 租金價(jià)格 75元 / m2 出租率 87% 樓宇名稱： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發(fā)北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發(fā)北路，西為華強(qiáng)北路，北為振中路 公交車： 10 10 20 20 21 215. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、深發(fā)展銀行、中電電子市場(chǎng) 特點(diǎn)： 風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數(shù)： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數(shù)量： 15部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 中電物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 12元 / m2 租金價(jià)格 75元 / m2 出租率 78% 樓宇名稱： 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 位置 ： 深南大道 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，西為香梅路，東為新洲路，北為新聞路。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國(guó) 工商銀行深圳灣支行、晶報(bào)廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂(lè)部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點(diǎn)： 風(fēng)格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍(lán)色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風(fēng)帆物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報(bào)業(yè)集團(tuán)自用 樓宇名稱： 地王大廈 位置 ： 深南中路和寶安南路交匯 交 通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為寶安南路，北為解放路。 公交車： 1 1 2 20 10 112. 配套設(shè)施 ： 商場(chǎng)、西餐廳、酒吧 特點(diǎn)： 風(fēng)格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠色玻璃 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數(shù)： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數(shù)量： 24部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 熊谷物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 35元 / m2 租金價(jià)格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 樓宇名稱： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020號(hào) 交通狀況： 周邊干道： 公交車： 配套設(shè)施 ： 國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、沃爾瑪、 友誼城 、 深房百貨 、 各大 銀行及各色高級(jí)食府 、另外自身配備 5層共 13000平方米商場(chǎng) 特點(diǎn)： 風(fēng)格：雄偉挺拔 顏色：銀綠色玻璃幕墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 3155平方米 建筑面積： 78000平方米 高度： 層數(shù)： 35層 層高： 走廊寬度： 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： 富士達(dá) 數(shù)量： 10 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 33 商貿(mào)： 46 中介咨詢： 11 金融投資： 7 高新科技： 12 物業(yè)管理： 物管公司： 嘉里中心物業(yè) (深圳 )有限公司 管理費(fèi)用： 40元 / m2 租金價(jià)格 95元 / m2 出租率 73% 調(diào)查結(jié)論： 上述調(diào)查結(jié)果中，整體上說(shuō)，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。單個(gè)來(lái)看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿(mào)機(jī)構(gòu)占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數(shù)量的中介機(jī)構(gòu)和科技類公司。再看最高檔的項(xiàng)目 —— 地王大廈來(lái)說(shuō)，其客戶中商貿(mào)機(jī)構(gòu)為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機(jī)構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項(xiàng)目有得一比，可以做個(gè)近似的參照。還有嘉里中心，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達(dá)到了 33家，商貿(mào)公司有 46家。 結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運(yùn)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過(guò)于東門了 ，那是深圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)，它帶動(dòng)了羅湖的經(jīng)濟(jì)騰飛，也是其繁榮興衰的見(jiàn)證。 一、商業(yè)租金發(fā)展趨勢(shì) 2020 年羅湖區(qū)的商業(yè)用房的租金價(jià)格先降后升，總體上保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。其中 2020 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點(diǎn)，比上期上漲 點(diǎn)，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。 和深圳市的整體房租水平相比， 2001－ 2020 年羅湖區(qū)的房租水平呈下降趨勢(shì)。度過(guò)了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時(shí)期之后， 2020年經(jīng)歷了一個(gè)波谷之后，后市呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 二、類比物 業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強(qiáng)北路與深南路交匯 開發(fā)商 茂業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營(yíng)模式 完全敞開式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個(gè)廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門測(cè)算，平均每分鐘經(jīng)過(guò) 71個(gè)人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個(gè) 消費(fèi)群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 自身 管理 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 璀璨時(shí)尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個(gè)性時(shí)裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂(lè)館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 群星購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置 華強(qiáng)北路與紅荔 路交匯 開發(fā)商 賽格工程實(shí)業(yè)股份有限公司 經(jīng)營(yíng)主題 日常生活用品，時(shí)尚服裝 核心商家 東方表行、百佳超市、吉星樓食府 經(jīng)營(yíng)模式 敞開式，無(wú)人為界線 百貨配以飲食和健身 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 7層，每層約 8000平方米 電梯狀況 上海三菱，兩個(gè)廂式，中庭兩個(gè)扶梯 人流狀況 廣場(chǎng)面積大，人流量多。據(jù)測(cè)算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費(fèi)群體 職業(yè)女性和當(dāng)?shù)鼐用? 租金水平 售價(jià) 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項(xiàng)目名稱 銅鑼灣百貨（華強(qiáng)北） 地理位置 振中路與華發(fā)北路交匯處 開發(fā)商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經(jīng)營(yíng)主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經(jīng)營(yíng)模式 半敞開式，各商家用少部分墻體隔開， 品牌店與休閑場(chǎng)所并立，文化營(yíng)銷 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據(jù)測(cè)算每分鐘經(jīng)過(guò)正門處 44個(gè)（ 13： 00－ 13： 30） 消費(fèi)群體 追求時(shí)尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時(shí)車流量不大，故能經(jīng)常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會(huì)所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內(nèi)衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運(yùn)動(dòng)服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數(shù)碼、 MTV工作室 項(xiàng)目名稱 中信城市廣場(chǎng) 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發(fā)商 中信地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經(jīng)營(yíng)模式 品牌店加店中店 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場(chǎng)面積大，周末人流量多，據(jù)測(cè)每分鐘經(jīng)過(guò)星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費(fèi)群體 中高收入群體、旅游觀光人