【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對(duì)管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。 管理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。 物業(yè)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本 專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 行政，財(cái)務(wù)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 客戶助理：大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO9001 質(zhì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 量管理體系。 收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 素質(zhì)描述： (略 ) 二，管理服務(wù)人員配備 在人員的配備和 選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。 根據(jù)美麗莎的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在美麗莎管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務(wù)人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類管理服務(wù)人員 38 人 (含保安，保潔和園藝等 )。 三，管理人員的選用辦法 美麗莎 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行迦南 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬瓮稑?biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。 在美麗莎物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批 品德好，素質(zhì)好，身體好 的有志之士充實(shí)到 迦南物業(yè)管理人 的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮本 地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。 第三章 資源配置情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 提要： 1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置； 2，美麗莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì) 42 萬元。 為確保對(duì)美麗莎實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平，我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實(shí)地調(diào)研，制訂出美麗莎管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。 一，管理用房的配置面積和要求 二，物資裝備計(jì)劃： 附表 1：美麗莎管理處行政辦公用品 (略 ) 附表 2：美麗莎管理處維修工具及清潔工具 (略 ) 附表 3：美麗莎管理處治安，交通，消防裝備 (略 ) 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一，銷售對(duì)象定位 美麗莎 坐落于迦南市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心 綠島 ，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán) 境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)，精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 二，物業(yè)管理服務(wù)定位 秉承 服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì) 的核心理念，我們著力在美麗莎營(yíng)建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值， 實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合迦南本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。 [甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有 ]我們擬在美麗莎的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo) 天天讓您滿意 的服務(wù)文化，推廣 平等互動(dòng) 的服務(wù)文化，營(yíng)建 事業(yè)至真，生活至愛 的社區(qū)文 化，塑造 樸實(shí)無華，追求時(shí)尚 的審美文化。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合美麗莎的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一，簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，美麗莎迦南置業(yè)有限公司應(yīng)在迦南市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就美麗莎的物業(yè)管理與迦南物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和 深度，標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上，建議亦簽定委托管理協(xié)議，明確管理范圍，費(fèi)用，內(nèi)容，期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。 二，提供物業(yè)管理咨詢 美麗莎公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答； 三，提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理 方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 四，提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來的物業(yè)管理有初步的感受；對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五，提供有形展示 在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供迦南物業(yè)的各種宣傳資料，圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人 形象展示或保安員會(huì)操表演等，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛； 六，協(xié)助舉辦展銷活動(dòng) 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會(huì)，業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動(dòng)； 七，開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷，電話，面談等方式開展 2— 3 次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理，會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 八，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 1，在銷售中心內(nèi)配置雨傘架，急救包，針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施，資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者 (尤其 是家庭購(gòu)房者 )在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂； 2，提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 3，在銷售中心提供代客泊車，幼童看護(hù)，贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 1，倡導(dǎo) 開放管理 ，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 2，堅(jiān)持 取之于民，用之于民 的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的 生命線 。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及迦南市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 一，財(cái)務(wù)管理模式 (略 ) 說明： 在美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由迦南市美麗莎置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 二，財(cái)務(wù)管理措施 (一 )設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)，出納和收款員等專，兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 (二 )建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。 1，根據(jù)美麗莎居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 2，蘭州市迦南物業(yè)管理有限公司對(duì)美麗莎物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。 3，管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金 額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 4，管理處每三個(gè)月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 5，管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 (三 )加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃，統(tǒng)計(jì)，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 三，管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 (一 )我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公，預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 (二 )在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 (三 )對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交，發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理，經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。 對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 四，維修基金的管理和使用 (一 )對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。 (二 )管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商 (或業(yè)委會(huì) )審議通過后執(zhí)行。 (三 )管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)開發(fā)商 (或業(yè)委會(huì) )審批。 (四 )當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? (五 )維修基金的 收支帳目接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受迦南市美麗莎置業(yè)有限公司 (或業(yè)委會(huì) )及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 提要： 每年按收入的 15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將 取之于民，用之于民 作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最