【正文】 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 決按招標(biāo)書確定的參考價格及迦南市房地局，物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服 從業(yè)主利益為前提，堅持 事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用 的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。 一，物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 美麗莎居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 (圖表略 ) 二，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 (一 )測算依據(jù)及說明 1，迦南市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 2，《規(guī)劃設(shè)計方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 3，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下： (圖表略 ) 4，管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人。月；經(jīng)理助理 1 人， 1500 元 /人。月；主管 2 人， 1200元 /人。月；其他管理人員，操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人。月。 5，稅費(fèi)按管理處總收入的 5。 5%計算。 6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 7，美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和 物資裝備計劃。 8，迦南市及美麗莎居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 (二 )美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn) (由迦南物業(yè)公司和美麗莎置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定 )； (三 )日常物業(yè)管理收入測算 (由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測算 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 (四 )日常物業(yè)管理支出測算 (同上 ) 三，測算結(jié)果分析 經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下 (單位：萬元 )： (圖表略 ) 測算結(jié)果分析： (一 )收支盈虧及原因 (根據(jù)迦南公司和美麗莎置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測算和分析 ) (二 )收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理 處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料，物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 (三 )收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 四，增收節(jié)支的措 施 (一 )根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動，努力增加營業(yè)外收入。 (二 )將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 (三 )嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 (四 )加強(qiáng)物料采購，使用，保管，審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 (五 )加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運(yùn)行費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 (六 )強(qiáng)化總公司財務(wù)部對管理處資金，物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，監(jiān)督各部門的 各項財物消耗過程。 第五部分 特色服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利，經(jīng)濟(jì)，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。美麗莎迦南居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求 (或潛在需求 )較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位，多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。 一，服務(wù)思路 (一 )提供種類齊全的服務(wù)項目 ，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 (二 )注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。 (三 )與社會服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 (四 )服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益，具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定 期結(jié)算制度。 二，服務(wù)項目 1， 無償服務(wù) 17 項： (圖表略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 2。 有償服務(wù) 64 項： (圖表略 ) 說明： 有償服務(wù)的價格，以迦南市物價局有關(guān)規(guī)定及美麗莎居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按 略低于市場平均價格 的原則，合理確定，實(shí)施前將報美麗莎迦南置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。 三，日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務(wù)和六十四項有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： (一 )設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲，學(xué)習(xí)，娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 (二 )設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢，健身，醫(yī)療，保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 (三 )完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室，桌球室，棋牌室，閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 第六部分 未來接管中的新舉動，新設(shè)想 第一章 建立 物業(yè)信息島 ，實(shí) 現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 系統(tǒng)，蘭州總公司和其它分公司的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f； 政府主管部門，蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊S著 IT 業(yè)的發(fā)展，美麗莎居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個 信息島 ，從而滿足社會各界，物業(yè)管理人，業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 一，對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想 (一 )社區(qū)服務(wù) 1，網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)，電費(fèi)，氣費(fèi)，管理費(fèi)，社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。 2，網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會所消費(fèi)，家政服務(wù)，家具維修等服務(wù)。 3，社區(qū)信息統(tǒng)計，投 訴處理等服務(wù)。 (二 )休閑娛樂 1，網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將，下棋，打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會出現(xiàn) 三缺一 的情況。 2，聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或 OICQ 等聊天軟件，互相交流。 3， IP 電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打 IP 電話，如果對方有計算機(jī)及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn)行可視對講。 4， VOD 視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉 OK 及音樂服務(wù)。 (三 )信息中心 小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用，物業(yè)管理，小區(qū)新聞，公告等信息 ，并可以了解各種時事新聞。 (四 )社區(qū)學(xué)校 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 1，網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作，計算機(jī)培訓(xùn)，英語培訓(xùn)，假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 2，遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)，查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時溝通。 (五 )股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時行情，技術(shù)分析，證券分析，委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn) 家庭大戶室 。 (六 )社區(qū)電子商務(wù) 1，網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o 密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤相當(dāng)可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。 2，跳蚤市場：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。 3，中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售，家政服務(wù)等中介服務(wù)。 (七 )物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單，服務(wù)申請，投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 (八 )社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 (九 )高速接入 inter 及其它局 域網(wǎng) 1，不限時限量，價格低廉。 2，高速接入 inter 查詢資料，收發(fā)信息，網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便 SOHO 一族居家辦公。 二，商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 (一 )短期利益 —— 有利于促進(jìn)樓盤銷售 1。真正實(shí)現(xiàn) 社區(qū)信息化 ，吸引購房者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。 2。 零距離 溝通，有助于營造小區(qū)文 化 可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶，住戶與物業(yè)管理處間的 零距離 溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。 3。交互式管理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢，投訴，報修，提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務(wù)。 (二 )長期利益 —— 多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益 1。將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源 通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲，網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，網(wǎng)上教育， 網(wǎng)上醫(yī)療，網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險。 2。擁有無形資產(chǎn)，意味著可以 坐地收錢 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 ——