【正文】 地理位置 人民西路隔岸路口 學(xué)院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當(dāng)?shù)剌^好地段，但龍港地處縣區(qū)，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規(guī)模不如錦繡名園，而周邊環(huán)境類似。 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格，以中心為花園的周邊綠化 中式現(xiàn)代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結(jié)合 中式與歐式結(jié)合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項(xiàng)目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項(xiàng)目最高 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項(xiàng)目是唯一帶精裝修的 目標(biāo)客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業(yè)主、經(jīng)商人士、投資者、二次置業(yè) 私營企業(yè)老板，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者，華僑等 目標(biāo)群體類似，而但本項(xiàng)目更期望吸引高涵養(yǎng)的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。 主力戶型 4 室 2 廳， 152— 211 ㎡ 4 房 2 廳 2衛(wèi)， ㎡ 獨(dú)立別墅（ 280— 400 ㎡）雙聯(lián)別墅（ 210 —290 ㎡）立體別墅（ 210— 230㎡） 躍層 210 ㎡聯(lián)體別墅220 — 280㎡） 躍層（ 293— 320 ㎡） 相比而言錦繡是傳統(tǒng)意義上的別墅，而本項(xiàng)目只能說 是高層高檔住宅 主要賣點(diǎn) 地段好，品質(zhì)好 生態(tài)景觀，人性智能化等 溫州唯一全國人居經(jīng)典競賽綜合獎 水景園林社區(qū) 溫州首個高層高檔住宅，城市花園 錦繡的賣點(diǎn)最大，但是本項(xiàng)目也具有很強(qiáng)的應(yīng)召力 戶均車位 1 錦繡的車位最多，由于住戶較少 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 百好花園 恒達(dá)假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項(xiàng)目 比較 主要配套 游泳池，網(wǎng)球場，幼兒園等 水景中心庭院，加洲樂園，人工湖 協(xié)和廣場，雙會所，社區(qū)廣場等 運(yùn)動場所，等 商務(wù)會客館，生活休閑館，人性智能化設(shè)施，英式 貴族管家服務(wù)等 本項(xiàng)目的功能最完善，檔次也比較高 銷售價格（單位：萬∕㎡） 最高 ，最低，均價 — 獨(dú)立 220 萬以上一套，雙聯(lián)130 萬以上一套 均價 均價 本項(xiàng)目毫無疑問是最高的，錦繡由于在龍港，價格還上不去 銷售情況 50%賣掉 基本售完 一，二期已經(jīng)賣完 80%賣掉 已積累600 多位有效客戶 本項(xiàng)目目前而言是最差的，錦繡的競爭力最強(qiáng) 其他 離國際會展中心，楊府山 CBD 中央商務(wù)區(qū)，青少年活動中心臨近 倡導(dǎo)建立既有城市氣息，又有自然雅趣的高尚生活區(qū) 智能化打造安全舒適家園 物業(yè)管理完善 每戶 30㎡入戶花園和 6 米挑高 本項(xiàng)目在品質(zhì)與等級上是最好最高的 總評論： 通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認(rèn)為本項(xiàng)目在整體上是有優(yōu)勢的，競爭最強(qiáng)的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數(shù)只能是蒼南本地成功人士，市區(qū)的夠房者大多數(shù)是出于想?yún)⑴c投資的心理充當(dāng)客戶群。但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。本案今后還需將自己定的高價位理由向客戶群表達(dá)清楚。 其次市區(qū)的恒達(dá) ?假日花園由于規(guī)模較大，設(shè)施建設(shè)以及周邊居住環(huán)境良好，目標(biāo)客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優(yōu)勢，所以就市區(qū)在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。 與此同時這些競爭對手開盤的時間都是在溫州購房潮上漲的情況下進(jìn)行的，且政府 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 政策相對來說比較寬松，加之溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資本雄厚，有資金購房的人很多，當(dāng)然其中不乏投資者、炒樓者，所以一旦開盤，大家就爭先恐后的購買（性價比合理的情況），就這點(diǎn)來看，開發(fā)商贏利的可能性較大，即使真的有房源空置，也是暫時的。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅溫州還是供不應(yīng)求，所以社會需求與購買力方面不存在 大的風(fēng)險。同時該類物業(yè)管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內(nèi)付清房款。 在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設(shè)立現(xiàn)場售房部，建數(shù)個一比一樣板房等方式進(jìn)行交易。 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 功能定位 ◆居住功能： 10 幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業(yè)，其樂融融； ◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝?yán)取⒁暵牻∩硎澜纭?SPA水療館，室內(nèi) 3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。更多的選擇機(jī)會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設(shè) 施功能：分戶計量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護(hù)系統(tǒng)??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所 —— 商務(wù)會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進(jìn)行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風(fēng)景名勝。 目標(biāo)群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護(hù)照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 家庭結(jié)構(gòu)：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質(zhì)的追求 購買動機(jī)：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質(zhì)，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心 消費(fèi)行為：注重品質(zhì)，充滿理性 B:特征分析 他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。他們開始向往對生活品質(zhì)的追求，開始注重對生活情調(diào)的講究，他們有較強(qiáng)的社會閱歷和經(jīng)驗(yàn)，對生活有著較為深刻的認(rèn)識和領(lǐng)悟。 區(qū)位特點(diǎn) 位于近幾年開發(fā)比較熱的江濱路商圈內(nèi)，尤其是 05 年溫州的商業(yè)航母歐洲城投入運(yùn)營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。并且這一帶各類銀行，郵局，農(nóng)貿(mào)市場等主要生活設(shè)施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨(dú)特魅力，為這一地區(qū)增添了許多活力。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 該項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 溫州近些年的經(jīng)濟(jì)情 況 2020 年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，達(dá)到了 98 年以來的最高增幅，其中第一產(chǎn)業(yè)占 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)占 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)占 億元，增長 %。全年人均生產(chǎn)總值 18846 元，比上年增長 %。 表 2020 和 2020 年溫州三大產(chǎn)業(yè)比較統(tǒng)計表 ０３和０４年溫州三大產(chǎn)業(yè)比較 0100200300400500600700800900第一產(chǎn)業(yè)０３年 ０４年第二產(chǎn)業(yè)０３年 ０４年第三產(chǎn)業(yè)０３年 ０４年系列1 市場物價在結(jié)構(gòu)調(diào)整中總體保持穩(wěn)定。全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上升 %，其中食品類價格上升 %，娛樂教育文化用品類上升 %，居住類上升 %，服務(wù)項(xiàng)目價格上升 %，衣著類，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類，醫(yī)療保健類，交通與通信類下降 %至 %之間。但實(shí)際上貨幣貶值明顯，消費(fèi)能力明顯下降。 商品房住宅綜合平均價每平方米 元。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固。溫州正在實(shí)施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設(shè)施齊全，將成為浙南閩北的經(jīng)濟(jì)中心。 04 年被中央電視臺評為中國經(jīng)濟(jì)最具活力十大城市之一。 溫州 03 年的參考數(shù) 據(jù)以及分析 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 通過下表我們可以看出，溫州城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強(qiáng)烈，但是溫州平均每年投入開發(fā)的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。供應(yīng)量未能達(dá)到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。 施工面積遠(yuǎn)多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應(yīng)求的假象，從而提高房價，牟取暴利。而商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發(fā)量還不是很多，未能滿足市場需求。同時商品房空置面積很 少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置房往往是在戶型設(shè)計，朝向以及配套設(shè)施方面比較欠缺的房子。 表 溫州 03 年的一些參考數(shù)據(jù) 參考對象 數(shù)據(jù) 備注 第二產(chǎn)業(yè) 萬人 房地產(chǎn)業(yè) 萬 第三產(chǎn)業(yè) 萬人 建筑業(yè) 萬人 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 住宅 億元 基本建設(shè)投資 億元 施工住宅面積 萬平方米 竣工住宅面積 萬平方米 商品房銷售面積 銷售給個人 萬 平方米 萬平方米 商品房空置面積 萬平方米 商品房銷售額 銷售給個人 億元 億元 城市人均可支配收入 城市居民人均消費(fèi)支出 城市人均住宅使用面積 16035 元 12619 元 平方米 全市人均住宅面積為 平方米 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目周邊環(huán)境 由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調(diào)查項(xiàng)目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。為此以下調(diào)查的內(nèi)容是業(yè)主 15 分鐘內(nèi)駕車或者是步行即可到達(dá)的 地方。 項(xiàng)目周邊環(huán)境表 表 項(xiàng)目周邊環(huán)境表 類型 遍及范圍 基本評價 郵政 銀行 郵政 3 家 農(nóng)行 建行 工行 商行 興業(yè)銀行 規(guī)模中等 一般設(shè)有自動取款機(jī) 超市 世紀(jì)聯(lián)華 山姆士大世界 規(guī)模大，知名度高 信譽(yù)好 餐館（西餐廳） 一號美食坊 美樂食街 金飯碗 食家莊（海鮮沿江）現(xiàn)代概念（高檔西餐廳 牛排館）韓國之家（燒烤）京福華肥牛美食城 玉玲瓏燉 品閣 檔次較高 消費(fèi)層次較高 休閑地 名鐵咖啡 歐蕾咖啡 名典咖啡 coco 咖啡 金玉蘭 KTV 嘉樂迪 KTV 海市蜃樓 KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飛速健身 檔次較高 規(guī)模較大 酒店 海上天大酒店 阿外樓（ 3 家）珍寶舫大酒店 新丁香江濱大酒店 新南亞大酒店 國貿(mào)大酒店 云天樓大酒店 大多為星級大酒店 公園（廣場） 江心嶼 海坦山廣場 華蓋山公園 星河廣場 市區(qū)較有名的 醫(yī)院 118 醫(yī)院 附二醫(yī) 市區(qū)大醫(yī)院 學(xué)校 溫州九中 溫州十二中 溫州十四中 永楠小學(xué) 溫州較有歷史的學(xué)校 美容美發(fā) 等 較多 洗衣店 檔次一般規(guī)模較小 購物中心 1． 歐洲城（包括餐飲、娛樂、休閑、觀光、購物、展示、金融、演繹、兒童主題等） 溫州超級商業(yè)航母 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 污染 冷作卷板廠 交通汽車尾氣排放、噪聲污染嚴(yán)重 道路兩旁情況 整條江濱西路的兩側(cè)經(jīng)營明顯有差異，北面依臨甌江這一側(cè)，店面基本已經(jīng)在營業(yè)之中，主要經(jīng)營廚柜為主，其他還有輔助經(jīng)營建材和飯店，靠近環(huán)城東路這一帶整個經(jīng)營層次雜亂。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經(jīng)營較高檔的家具和廚柜。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越 美食。 東門商業(yè)步行街 該街是溫州第 3 條商業(yè)步行街道，是城市東向老城改建項(xiàng)目。商業(yè)街東起江濱西路華峰大廈，西至鴻翔錦園，連接環(huán)城東路，全長 400 米，寬 22 米，路面用花崗巖鋪設(shè)，路中央設(shè)立游客休息坐椅，有 7 個出口。該街道目前主要以經(jīng)營理發(fā)店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關(guān)的行業(yè)等為