【正文】 中國管理資訊網 中國管理資訊網 參考文獻 [1]：蔡曉真，《溫州 2020 統(tǒng)計年鑒》 中國統(tǒng)計出 版社 出版地點溫州北大方印務有限公司 2020 年 6 月第一版 [2]：李明哲，《房地產開發(fā)項目經濟評價案例》 中國計劃出版社 北京 02年 2 月第一版 [3]：武育秦，趙彬，《建筑工程經濟與管理》 武漢理工大學出版社 武漢 2020 年 7月第 2 版 [4]：王家庭，《房地產估價》東北財經大學出版社 大連理工大學印刷廠印刷 01 年第一次印刷 [5]：陳建明，《商業(yè)房地產投資融資指南》 機械工業(yè)出版社 北京銘成印刷有限公司印刷 新華書店北京發(fā)行所發(fā)行 03 年 6 月第一版 中國管理資訊網 中國管理資訊網 [6]：張建坤《現(xiàn)代房地產開發(fā)與經 營管理》經濟日報出版社 北京 1995 年 10 月 中瑞針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和溫州市已有一部分收入較高的住房消費群體，根據(jù)對溫州市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。 廣告計劃 廣告目標 A:前期 — 入市開盤期，引爆轟動效應 B:中期 — 完成總量 85% C:后期 — 清盤期，順利實現(xiàn)清盤 廣告時間 A:開始時間： 05 年 2月底 B:結束時間： 05 年 6月 廣告目標市 場 溫州地區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等 廣告主題 A:主題創(chuàng)意主旨 主題的創(chuàng)意要與項目的定位相吻合，用“一種聲音”的方式對產品進行宣傳推廣，保持項目風格的連貫性與一致性。 樓書、單張 樓書和單張是對樓盤項目宣傳的最主要宣傳方式，也是消費者最深刻最全面認識項目的宣傳渠道，因此，樓書和單張對項目定位和主題宣傳到位與否相當重要。具體的營銷渠道包括以下幾大內容： 開盤優(yōu)惠促銷 對頭 50 名認購者進行 折的優(yōu)惠（但是前提是一人只能認購 1 套），后面的認購者給予一定的獎勵（比如送高檔攝相機等）。 ◆ 建議： ：賦予良好的項目包裝“理念”與“主題”， 給溫州的民眾形成良好的視覺上與精神上的“概念定位”信息傳達，制造出在溫州的轟動效應； 2．信用：有效結合溫州的“信用溫州”的政策，使本項目形成與當?shù)卣扒Ыz萬縷”關系，給目標客戶群“榮耀”、“權威”的印象，同時也使本項目在當?shù)貥淞⑵稹爸粮邿o上”“獨一無二”的大盤形象。 劣勢分析 (W) ◆壓力：溫州目前善還沒有如此高檔的別墅，許多人（包括一些專家）對此持懷疑態(tài)度，且政府對此 嚴厲審查； ◆交通噪聲：由于處于交通主干道上，來往車輛多，尤其夜深時一些商品混凝土車仍在行駛，加上周邊有冷作卷板廠以及或許夜間輪船的汽笛聲時有發(fā)生； ◆開發(fā)商首次涉入高檔住宅開發(fā)，經驗還善不足。近 900 來個停車泊位； ◆ 地段：北臨江濱路，毗鄰江心嶼，與甌江為伴，南鄰即將竣工的歐洲城 (原東方造船廠地塊 )。 樓盤推出時間的確定 該樓盤計劃于 05 年 5 月開工， 08 年 6 月份竣工。 價格定位 定價思路 項目在進行價格定位時必須以市場為依據(jù)，并結合項目本身的定位、市場承受能力及開發(fā)商的期望值等因素進行多方 位系統(tǒng)分析與綜合考慮。 產品定位 中國管理資訊網 中國管理資訊網 高檔住宅： 依據(jù)所確定的產品宏觀定位，對同一檔次（或低點檔次）的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查 ，為本產品提供更為細致的地位指導。主臥總統(tǒng)套房享受，中空客廳盡顯皇家氣度。 中瑞 因此擬建項目在產品價格方面還有一定的承受風險能力。說明經營狀況很好。 在財務分析里面我們已經知道以下這些相關數(shù)據(jù)： 1． 總銷售收入： 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 2． 平均單位價格： 3962427000 / =15016 元 /平方米 3． 開發(fā)總成本： 萬元 4． 總建筑面積： 平方米 5． 最大利潤 M:= 萬元 6． 住房： 21800= 100%=% 7． 車位： 906 18＝ 16308/ 100%=% 由盈虧平衡時的總成本與總銷售收入相等，利潤為零，則 盈虧平衡點產量 QBEP=[21800 (%) %+180000 (%) %]=109419平方米 盈虧平衡點銷量為 109419 平方米，表示該項目有一定適應市 場變化的能力、抗風險能力和獲利能力。 敏感性分析 將出售價格和利率等作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明售房價格和利率這 2 個因素對本項目的效益都較為敏感。就溫州而言最大的風險是每年夏末秋初的臺風，但是就這幾年的情況來看，溫州已經有了如何防 御臺風的經驗與措施。連續(xù)加息無疑將極大限度的遏制中國目前處于發(fā)展高漲期的地產業(yè)。 再則央行從 04 年 10 月 29 號起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。除消費性支出之外，去年市區(qū)居民用于購建房、個人所得稅等非消費性支出同比增長 ％。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 ③ 工程質量有保證，一般不會產生偷工減料，面積缺斤少兩，外觀比例相差多等現(xiàn)象，值得一提的是本項目還將實行菜單式裝潢后交付使用 ④ 綠化率高，戶戶可看江景 ⑤ 密集度小，大多是 4 梯 2 戶，住戶之間的干擾性小。如今的購買者趨向于理性購買，他們不一定就喜歡花錢買一些作用不是很大的東西。 而本項目從某種方面來說是違背該政策的，將來或許會有一些不必要的麻煩出現(xiàn)。 國家 7 部委聯(lián)合出臺新政穩(wěn)定房價 今年 4 月 11 日，國家 7 部委聯(lián)合出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，該通知主要內容是保證中小套型住房供應，合理引導住房建設 與消費打擊炒地，期房禁止轉讓， 要遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設， 中國管理資訊網 中國管理資訊網 促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展 等。 加強個人住房貸款管理。目前中瑞財團已經積累了 600 多名有意向的購房戶，其中約有 1∕ 6 為炒房者 。《指引》指出，銀行在發(fā)放個人房貸時應著重考察借款人的還款能力，并由此給出了明確的規(guī)定，買房人房產支出與收入的比例不能超過 50%。（正好在 8 月 31號以后，所以就得按這個〈〈通知〉〉來實行），該項目的土地款繳納要求是 6 個月內繳清 50%（不 中國管理資訊網 中國管理資訊網 包括保證金，其中 25%須在中標后 2 個月內繳納， 10 個月內繳清剩余款項），另從中瑞財團得悉，土地款于 5 月 8日上繳。 8 月 31 號以后發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在 2年內不開發(fā)，政府可以把該土地收回。且中國近幾年的經濟發(fā)展迅速 ,社會穩(wěn)定 .從微觀的方面來說 ,溫州這幾年為了迎接 ” 全國文明城市 ” 的評比 ,加大了對社會的治安﹑衛(wèi)生等方面的工作 ,取得了很大的收獲 ,同時實施“一港三城”戰(zhàn)略和近期的 ” 12345” 政策 ,這些都是符合城市發(fā)展要求的 .這些對于開發(fā)商來說都是喜歡看到的 ,因為只有這樣他們才敢在溫州投資 ,開發(fā)。資金平衡分析詳見下表： 表 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 1 資金來源 住宅銷售收入 75987 208964 車位銷售收入 16308 資本金 100000 100000 信托 66200 66200 2 資金運用 投資估算表中數(shù) 所得稅 城市維護建設稅 372 教育費附加 361 土地增值稅 950 320 460 180 信托利息（年 4%） 2648 3 盈余資金 還信托后盈余 備注：上表各年的資金運用和盈余資金善未將所得稅算在內 中國管理資訊網 中國管理資訊網 融資方式 采取房地產信托的方式，于 4 月 25 日發(fā)行信托產品 300 份（土地款于 5 月 8 日交），面值有 150 萬元（ 60 份）， 220 萬元（ 130 份）， 260 萬元（ 110 份）。本項目需利用分期預售房款共計約 萬元。則 80 ＝ 萬元 精裝修費用 若按照 2020 元／㎡的精裝修，則裝修費 2020= 萬元 銷售稅和附加稅（銷售見盈利能力分析） 其中銷售稅是銷售收入的 %，附加稅是銷售稅的 10% 則銷售稅為： %＝ 萬元 附加稅為： 10%＝ 萬元 開發(fā)間接費用 預計為 350 萬元 管理費用 預計為 500 萬元 其他費用和不可預見費用 預計為 3000 萬元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 表 “中瑞按每平方米 220 元計算。 該街優(yōu)勢：地處甌江之邊，附近有休閑廣場，給商業(yè)街凝聚了足夠的人氣，加上交通便利，輻射整個市區(qū)以及甌北等地。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越 美食。 表 溫州 03 年的一些參考數(shù)據(jù) 參考對象 數(shù)據(jù) 備注 第二產業(yè) 萬人 房地產業(yè) 萬 第三產業(yè) 萬人 建筑業(yè) 萬人 房地產開發(fā)投資 億元 住宅 億元 基本建設投資 億元 施工住宅面積 萬平方米 竣工住宅面積 萬平方米 商品房銷售面積 銷售給個人 萬 平方米 萬平方米 商品房空置面積 萬平方米 商品房銷售額 銷售給個人 億元 億元 城市人均可支配收入 城市居民人均消費支出 城市人均住宅使用面積 16035 元 12619 元 平方米 全市人均住宅面積為 平方米 中國管理資訊網 中國管理資訊網 項目周邊環(huán)境 由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。供應量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。 當前經濟運行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經濟持續(xù)高增長的基礎還不夠穩(wěn)固。 表 2020 和 2020 年溫州三大產業(yè)比較統(tǒng)計表 ０３和０４年溫州三大產業(yè)比較 0100200300400500600700800900第一產業(yè)０３年 ０４年第二產業(yè)０３年 ０４年第三產業(yè)０３年 ０４年系列1 市場物價在結構調整中總體保持穩(wěn)定。 區(qū)位特點 位于近幾年開發(fā)比較熱的江濱路商圈內，尤其是 05 年溫州的商業(yè)航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設 施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會所 —— 商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅溫州還是供不應求，所以社會需求與購買力方面不存在 大的風險。但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 地理位置 人民西路隔岸路口 學院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當?shù)剌^好地段，但龍港地處縣區(qū)，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規(guī)模不如錦繡名園，而周邊環(huán)境類似。容積率過高，導致左鄰右舍間距過近，各戶內外的過度空間不足等。而也有約 32%的人選擇價格下降到他們可以接受的情況下進行購買，同時其中有 28%的人選擇分期付款。約 60%的被調查者對本