【正文】 寫字樓市場分析 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 三、 深圳寫字樓市場調(diào)查分析 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 一、 商業(yè)租 金發(fā)展趨勢 二、 類比物業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 第三部分 項目 SWOT分析 一、 項目優(yōu)勢（ S） 二、 項目劣勢（ W） 三、 項目機會點（ O） 四、 項目威脅點（ T） 第四部分 項目定位 一、 項目定位 二、 功能定位 三、 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 四、 客戶定位 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 二、 規(guī)劃商業(yè)的 VI 導(dǎo)識系統(tǒng) 三、 主力店 的引進 四、 物業(yè)管理、商場管理服務(wù)的加強 五、 招商推廣工作 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳 寫字樓市場分析 本年度寫字樓市場承接去年的升勢，持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。成交活躍，形勢喜人。市場需求不斷增加，金融、物 流、科技類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀錄。而另一市場熱點是中心區(qū)，隨著規(guī)模的逐漸形成，交通配套不斷完善，本區(qū)域已成為投資熱點，成交量持續(xù)放大，售價保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。但面對本區(qū)域巨大的后續(xù)供應(yīng)量以及周邊區(qū)域的激烈競爭，銷售價格的提升將受到較大的壓力。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 2020年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準預(yù)售面積多 10萬平方米。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國際商會中心、時代金融大廈以及卓越大廈三個樓盤貢獻了近 20萬平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。 由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績，同時，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐?，F(xiàn)在中心區(qū)的寫字樓項目工程建設(shè)如火如荼，包括中心區(qū)北區(qū)的幾個超高層項目的啟動，這將預(yù)示著未來的市場熱點仍然繼續(xù)在中心區(qū)呈現(xiàn)。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級寫字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。羅湖區(qū)的京廣中心在擱置多年后重新進入市場，以其較高的物業(yè)質(zhì)素和優(yōu)惠的價格，受到了市場追捧，只用了四個月時間，占用率就迅速達到 50％，租金也一路上揚。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達 90％以上。這在一定程度上表明了目前市場需求的旺盛。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 2020 年度 ， 寫字樓的空置面積高達 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。 主要是由于中心區(qū)進入了供應(yīng) 密集期，雖然需求不斷增加，但項目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。從 1997年 —2002 年，寫字樓的銷售量平均每年為 萬平方米。而 2020 年度就積下的 萬平方米的空置面積，增加了市場消化壓力。 （ 4）價格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價均平穩(wěn)上升， 2020 年度的租金指數(shù)和售價指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 由于本市寫字樓市場的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消 費者的市場信心增強等幾方面的合力作用下，直接拉動了寫字樓售價的上漲。 2） 市場熱點 （ 1）區(qū)域熱點 福田區(qū)是 2020年度物業(yè)買賣的絕對熱點區(qū)域，從下表中顯示，本市入選寫字樓銷售排行位列前五位的樓盤共八個，全部位于福田區(qū)，其中有四個是 CBD 物業(yè)，三個是車公廟物業(yè)，一個是華強北物業(yè)。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當不俗。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄， 出租勢頭迅猛。 （ 2）客戶熱點 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動發(fā)展，目前效果顯著。今年在寫字樓市場上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場直接帶來旺盛的辦公物業(yè)需求。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應(yīng)趨勢 政府從 2002 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計劃。在 2020年深圳市的土地供應(yīng) 計劃中，明顯體現(xiàn)了一個 “從嚴控制 ”的原則。據(jù)悉，政府在未來三年將堅持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點 ”的原則。意味著深圳土地供應(yīng)已進入三年緊縮期。 同時，深圳發(fā)展計劃局于 2020年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020－ 2020 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟? 從 2020 年公布的土地供應(yīng)計劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場上寫字樓項目的開發(fā)將大 大放緩。 但是，由于近年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認為時機已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。 另外，隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機遇。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。 （ 2）客戶類型發(fā)展趨勢 根據(jù)市委、市政府確定的 ″以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎(chǔ) ″的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “兩帶一軸 ”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓 市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。 （ 3）需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴張，而一邊卻要面對公司對運營成本的控制。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃 的總體預(yù)算費用比例卻相對下降了。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價比。但是他們對辦公場所的選擇目標范圍仍然主要集中在甲級寫字樓。 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 2020 年深圳經(jīng)濟仍將快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，金融、高新科技、物流將大放異彩， CEPA的實施，帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。這些行業(yè)的發(fā)展，大大推動了寫字樓的市場需求。 隨著深圳中心 “西移 ”，城市區(qū)域功能的分工進一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū) 高起點高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合；政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯；南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好，但明年各項目仍處于起步階段，暫不會形成市場熱點。 面對供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項目自身競爭力。明年推向市場的項目，產(chǎn)品的差異性將大大豐富市場的物業(yè)類型組成，在建筑風格、產(chǎn)品質(zhì)素、營銷手法等方面的表現(xiàn)將精彩紛呈；期望羅湖區(qū)的華潤中心、中心區(qū)的九州 創(chuàng)展大廈以及中鐵建福田區(qū)項目等多個醞釀已久的項目會給市場帶來驚喜。 而隨著明年底地鐵的開通，地鐵物業(yè)將更吸引市場的關(guān)注。 三、深圳寫字樓市場調(diào)查分析 對于此項目本身來說，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來，隨著羅湖商務(wù)中心的品牌推廣，我們對其目標客戶界定了一個大概的范圍：國內(nèi)外大型商貿(mào)機構(gòu)、國內(nèi)外大型物流公司、國際采購公司、國際金融機構(gòu)、以及與國際貿(mào)易（物流、采購）相關(guān)聯(lián)的律師行、會計師行、咨詢顧問機構(gòu)等。為了對其有更清晰的認識并進一步完善，我們對深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點寫字樓進行了調(diào)查。 樓宇名稱 ：江蘇大廈 位置 ：益田路與福中一路交匯 交通狀況： 周邊干道：東為益田路，北為紅荔路，南為福中路，西為新洲路 公交車： 1 2 11 21 228. 配套設(shè)施 ： 深發(fā)展銀行、融豐茶餐廳、貴賓樓食府 特點： 風格：挺拔雄偉 顏色： 藍灰色玻璃墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 建筑面積： 高度： 208m 層數(shù)： 51層 層高： 3m 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 約 500m2 高度：約 10m 電梯 品牌： 上海三菱 數(shù)量： 12部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 0 地產(chǎn)商貿(mào)： 33 中介咨詢： 5 金融投資： 27 高新科技： 4 物業(yè)管理： 物管公司： 華鼎物業(yè)管理顧問公司 管理費用： 17元 / m2 租金價格 100元 / m2 出租率 95% 樓宇名稱： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點： 風格：現(xiàn)代風格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬 m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 85元 / m2 出租率 85% 樓宇名稱 ： 新聞大廈 位置 ： 深南大道與紅嶺路交匯 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為紅嶺路，西為上步中路 公交車： 10 10 11 20 21 1 10 20 K204. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、湯森咖啡屋、天音通訊店 特點： 風格：挺拔現(xiàn)代