【正文】 層為 140 元 /平方米月 五層為 80 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015 年之間。 品牌特色店租約在 25之間。 前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進(jìn)行推廣。 第一步以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對(duì)羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時(shí)使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動(dòng)作推出。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)受眾 傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。找專業(yè)廣告公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 VI 形象設(shè)計(jì)和招商推廣設(shè)計(jì)。 第三步則通過舉行答謝酒會(huì)來向社會(huì)各界表示謝意與敬意，樹立好的社會(huì)公眾形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通，結(jié)合羅湖 商務(wù)中心的實(shí)際情況，就本項(xiàng)目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對(duì)寫字樓市場、商業(yè)市場的市場調(diào)研、分析對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行準(zhǔn)確定位，以符合商家實(shí)際經(jīng)營的需要，符合市場的需要。 二、通過項(xiàng)目招商進(jìn)一步健全羅湖商務(wù)中心的配套與功能，滿足整個(gè)商務(wù)中心寫字樓和酒店式公寓的自身需求。 三、招商工作著眼于長久，在確保商家的長期經(jīng)營的同時(shí)，通過知名品牌主力店的引進(jìn)，進(jìn)一步提升羅湖商務(wù)中心的品牌形象，為下一步寫字樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)的租金提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 本方案通過解決以上問題，使項(xiàng)目經(jīng)營定位、推廣策略、 推廣細(xì)部安排等全方位形成一個(gè)整體，將從根本上促進(jìn)羅湖商業(yè)中心項(xiàng)目招商工作的成功。以下，我司將就以上方面分別闡述我司的意見，希望雙方能夠最大限度的達(dá)成一致意見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 20xx 年深圳 寫字樓市場分析 二、 20xx 年深圳寫字樓市場展望 三、 深圳寫字樓市場調(diào)查分析 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 一、 商業(yè)租金發(fā)展趨 勢 二、 類比物業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 第三部分 項(xiàng)目 SWOT分析 一、 項(xiàng)目優(yōu)勢（ S） 二、 項(xiàng)目劣勢（ W） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 四、 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T） 第四部分 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目定位 二、 功能定位 三、 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 四、 客戶定位 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 二、 規(guī)劃商業(yè)的 VI 導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) 三、 主力店 的引進(jìn) 四、 物業(yè)管理、商場管理服務(wù)的加強(qiáng) 五、 招商推廣工作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 20xx 年深圳 寫字樓市場分析 本年度寫字樓市場承接去年的升勢，持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。成交活躍，形勢喜人。市場需求不斷增加，金融、物流、科技 類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀(jì)錄。而另一市場熱點(diǎn)是中心區(qū)，隨著規(guī)模的逐漸形成，交通配套不斷完善，本區(qū)域已成為投資熱點(diǎn)，成交量持續(xù)放大，售價(jià)保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。但面對(duì)本區(qū)域巨大的后續(xù)供應(yīng)量以及周邊區(qū)域的激烈競爭，銷售價(jià)格的提升將受到較大的壓力。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 20xx 年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997 年以來的新高，比 20xx 年全年批準(zhǔn)預(yù)售 面積多 10 萬平方米。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD 的深圳國際商會(huì)中心、時(shí)代金融大廈以及卓越大廈三個(gè)樓盤貢獻(xiàn)了近 20 萬平方米的寫字樓面積，占了新增面積的約 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績，同時(shí)，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐?，F(xiàn)在中心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目工程建設(shè)如火如荼，包括中心區(qū)北區(qū)的幾個(gè)超高層項(xiàng)目的啟動(dòng)，這將預(yù)示著未來的市場熱點(diǎn)仍然繼續(xù)在中心區(qū)呈現(xiàn)。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級(jí)寫字樓如地王、嘉里等 占用率均保持在 95％以上。羅湖區(qū)的京廣中心在擱置多年后重新進(jìn)入市場，以其較高的物業(yè)質(zhì)素和優(yōu)惠的價(jià)格，受到了市場追捧，只用了四個(gè)月時(shí)間，占用率就迅速達(dá)到 50％，租金也一路上揚(yáng)。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達(dá) 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達(dá) 90％以上。這在一定程度上表明了目前市場需求的旺盛。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 20xx 年度 ， 寫字樓的空置面積高達(dá) 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。 主要是由于中心區(qū)進(jìn)入了供應(yīng)密集期， 雖然需求不斷增加，但項(xiàng)目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。從 1997 年 —20xx 年，寫字樓的銷售量平均每年為 萬平方米。而 20xx 年度就積下的 萬平方米的空置面積，增加了市場消化壓力。 （ 4）價(jià)格平穩(wěn)上升 深圳寫字樓租金及售價(jià)均平穩(wěn)上升， 20xx 年度的租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于本市寫字樓市場的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消費(fèi)者的市 場信心增強(qiáng)等幾方面的合力作用下，直接拉動(dòng)了寫字樓售價(jià)的上漲。 2） 市場熱點(diǎn) （ 1）區(qū)域熱點(diǎn) 福田區(qū)是 20xx 年度物業(yè)買賣的絕對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域，從下表中顯示，本市入選寫字樓銷售排行位列前五位的樓盤共八個(gè)，全部位于福田區(qū)，其中有四個(gè)是 CBD 物業(yè)，三個(gè)是車公廟物業(yè)，一個(gè)是華強(qiáng)北物業(yè)。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當(dāng)不俗。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄，出租勢頭 迅猛。 （ 2）客戶熱點(diǎn) 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動(dòng)發(fā)展，目前效果顯著。今年在寫字樓市場上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場直接帶來旺盛的辦公物業(yè)需求。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應(yīng)趨勢 政府從 20xx 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計(jì)劃。在 20xx 年深圳市的土地供應(yīng)計(jì)劃中， 明顯體現(xiàn)了一個(gè) “從嚴(yán)控制 ”的原則。據(jù)悉，政府在未來三年將堅(jiān)持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點(diǎn) ”的原則。意味著深圳土地供應(yīng)已進(jìn)入三年緊縮期。 同時(shí)，深圳發(fā)展計(jì)劃局于 20xx 年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 20xx－ 20xx 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟? 從 20xx 年公布的土地供應(yīng)計(jì)劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場上寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)將大大放緩。 但是，由于近年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。而且，部分項(xiàng)目搶占了開發(fā)先機(jī)并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認(rèn)為時(shí)機(jī)已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時(shí)期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。 另外，隨著西部通道工程的啟動(dòng)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積 。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項(xiàng)目的開發(fā)提上日程。估計(jì)未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點(diǎn)區(qū)域。 （ 2）客戶類型發(fā)展趨勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)市委、市政府確定的 ″以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ) ″的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “兩帶一軸 ”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓市場上已 占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會(huì)一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價(jià)格、交通、周邊環(huán)境以及配套。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。 （ 3）需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴(kuò)張，而一邊卻要面對(duì)公司對(duì)運(yùn)營成本的控制。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃的總體預(yù) 算費(fèi)用比例卻相對(duì)下降了。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價(jià)比。但是他們對(duì)辦公場所的選擇目標(biāo)范圍仍然主要集中在甲級(jí)寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 20xx 年深圳寫字樓市場展望