【正文】 中關村 寫字樓市場 出現(xiàn)產(chǎn)品單一的狀況，而與需求主力的脫節(jié)，讓本已供量過大的 寫字樓市場 面臨尷尬。在如此險惡的市場環(huán)境中，誰又能脫穎而出呢？ 升級換代導致供求失衡 與住宅產(chǎn)品相同，寫字樓也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，從早年的商住混跡、新商住概念，到現(xiàn)在高端寫字樓的出現(xiàn)，中關村的 寫字樓市場 演繹了一部 生動的產(chǎn)品換代故事，徹底改變了中關村臟、亂、窮的整體市場形象，吸引了相當多的跨國公司和大型科技企業(yè)落戶中關村。 產(chǎn)品的升級換來的是中關村寫字樓整體市場檔次的提升，但片面追求高品質(zhì)和地標形象的結(jié)果是造成高端寫字樓的堆積。據(jù)統(tǒng)計，包括今年上半年的新增供應，中關村區(qū)域的寫字樓存量已達 420 萬平方米左右，其中多為高檔寫字樓，到 2020 年，中關村將計劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，在未來將要形成的商務區(qū)中，高檔寫字樓占 75%。由于高端寫字樓的集中放量，給本就競爭激烈的中關村 寫字樓市場 火上澆油，呈現(xiàn)競爭白熱化的態(tài) 勢，中關村 寫字樓市場 積食難化。 相形之下，中關村的企業(yè)依舊以中、小型企業(yè)為主，與過高的產(chǎn)品和價格產(chǎn)生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企業(yè)，他們的規(guī)模一般為 100 至 300 人，由于沒有合適的辦公物業(yè)，大多棲身于中關村乙級寫字樓以及檔次和配置較差的商住樓中，物業(yè)為多年前設計建造，形象較差，沒有像樣的大堂，硬件配置老化，甚至沒有足夠的電信和網(wǎng)絡支持，周邊沒有適合的商業(yè)配套，解決不了員工每日的就餐。這些中型公司經(jīng)過了一個很長時間的發(fā)展，已經(jīng)完成了最初的原始積累，公司的規(guī)模和實力以及行業(yè)內(nèi)的影響力已初步確立，它們 出于公司形象和發(fā)展的考慮，有更換辦公場所的需求。 業(yè)內(nèi)人士認為，雖然 “智能型大廈 ”、 “綠色生態(tài)大廈 ”等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒有從根本 寫字樓市場 集中放量 中關村插上商務地產(chǎn)翅膀 中國經(jīng)濟時報 /王小霞 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng) 濟發(fā)展中遇到的最大挫折。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時如此感慨。 事隔幾年之后 “新海淀、新商務、新環(huán)境 ”仿佛浴火重生，法國電信、 IBM 公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的 52 家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關村。當年曾經(jīng)撤離中關村的部分企業(yè)開始 “回歸 ”，一些曾在 CBD 區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始 “流向 ”中關村。中關村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務環(huán)境最重要的因素之一。 2020 年中關村 寫字樓市場 銷售業(yè)績似乎不錯：新東方學校購買了金融中心 B 座，中國公路工程咨詢建立總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米，搜狐購買威新國際大廈，中國電力購買輝煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心 C 座，沃爾瑪租賃盈都大廈近 3 萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關村新增寫字樓的消化面積約 50 萬平方米。 在 “中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價值論壇 ”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是 任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應國際企業(yè)、中資企業(yè)進駐的各種條件，其適度的性價比也成為吸引力之一。 據(jù)資料顯示， 2020 年中關村寫字樓主要新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關村西區(qū)放量。 2020 年新增供應量大概為 80 萬平方米，截止 2020 年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在 140 萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。 高檔寫字樓獨領風騷 在 2020 年中關村寫字樓快 速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關村西區(qū)，北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山風景遙對，正是中關村的核心地帶，被業(yè)界譽為中關村里的 CBD。與首創(chuàng) CEO 甲級寫字樓面臨調(diào)整 寫字樓以質(zhì)領跑租金市場 上海青年報 據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù) 據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)的租金分別上升 %和 %，上海 寫字樓市場 總體上保持良好的上升勢頭。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。 供應量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到 280 萬平方米，其中浦東占總存量的 %。今年新增的甲級寫字樓供應量較低，僅為 19 萬平方米，這是 8 年來供應量最低的一年?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應量以及 強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。 至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至 295 萬平方米，但空置率仍降至 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工的項目亦同樣達到異常之高的預租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資項目世紀商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達 80%。 寫字樓市場 面臨理性調(diào)整 10 月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一 定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。 浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的變動。 總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消 費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級 寫字樓市場 ，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。 供應高峰來臨促使競爭加劇 過去兩年有限的寫字樓供 加息了 地產(chǎn) 金融專家教您哪種房產(chǎn)投資更保險 上海青年報 據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個季度中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)的租金分別上升 %和 %，上海 寫字樓市場 總體上保持良好的上升勢頭。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。 供應量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達到 280 萬平方米，其中浦東占總存量的 %。今年新增的甲級寫字樓供應量較低， 僅為 19 萬平方米，這是 8 年來供應量最低的一年。基于今年緊縮的新增甲級寫字樓供應量以及強勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。 至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至 295 萬平方米，但空置率仍降至 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項目在今年大部分時期均保持滿租，而新竣工的項目亦同樣達到異常之高的預租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資項目世紀商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達 80%。 寫字樓市場 面臨理性調(diào)整 10 月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價格。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價格仍維持在幾個月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個月內(nèi)這兩個區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預計這一格局在今后的幾個月內(nèi)將不會有很大的 變動?？傮w上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消費者在選擇產(chǎn)品時更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級 寫字樓市場 ，理性調(diào)整是一個很明顯的趨勢特征。供應高峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供 寫字樓市場 集中放量 中關村插上商務地產(chǎn)翅膀 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中遇到的最大挫折。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時如此感慨。 事隔幾年之后 “新海淀、新商務、新環(huán)境 ”仿佛浴火重生，法國電信、 IBM 公司研發(fā)機構(gòu)、搜狐、湯姆遜、 AMD、甲骨文等在內(nèi)的 52 家國內(nèi)外重點企業(yè)正式簽約入駐中關村。當年曾經(jīng)撤離中關村的部分企業(yè)開始 “回歸 ”，一些曾在 CBD 區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開 始 “流向 ”中關村。中關村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務環(huán)境最重要的因素之一。 2020 年中關村 寫字樓市場 銷售業(yè)績似乎不錯：新東方學校購買了金融中心 B 座，中國公路工程咨詢建立總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米，搜狐購買威新國際大廈，中國電力購買輝煌時代大廈。與此同時，新浪、百度、華期資訊、美國存儲技術等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心 C 座，沃爾瑪租賃盈都大廈近 3 萬平方米，佳能、海信也進駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計，中關村新增寫字樓的 消化面積約 50 萬平方米。 在 “中關村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價值論壇 ”上，北京廣廈世紀投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因為海淀區(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應國際企業(yè)、中資企業(yè)進駐的各種條件，其適度的性價比也成為吸引力之一。 據(jù)資料顯示， 2020 年中關村寫字樓主要新增項目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關村 西區(qū)放量。 2020 年新增供應量大概為 80 萬平方米，截止 2020 年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在140 萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。 高檔寫字樓獨領風騷 在 2020 年中關村寫字樓快速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關村西區(qū)，北臨北京大學、清華大學、圓明園，東臨中國科學院，西與頤和園、北京西山風景遙對，正是中關村的核心地帶，被業(yè)界譽為中關村里的 CBD。與首創(chuàng) CEO 大廈同時讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大廈坐落于中 德勝置業(yè) :新辦公時代的 “收益 ”思維 在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位和中派表情而著稱，即使是經(jīng)過半年的市場推廣，順利的取得銷售 50%后亦是如此。在記者的多次約見之后，向來都不多言的德勝置業(yè)掌門人，北京頤西房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理王沖，在他鋪滿灰色墻磚并點綴著眾多精美文物的中式售樓處里，接受了記者的專訪。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式 圍合庭院的地下二層車庫也進入了主體澆注階段。 雖然和許多地產(chǎn)老板一樣，王沖也認為自己進入 寫字樓市場 是誤打誤撞： “對寫字樓我是剛剛悟通 ”，但就憑著在房地產(chǎn)圈里摸爬滾打十幾年的 “悟 ”，在寫字公寓這個產(chǎn)品領域，王沖硬是走出了自己的路。如今的德勝置業(yè)大廈不僅是西城區(qū)和德勝門地段的熱銷項目，而且它的規(guī)劃設計理念和產(chǎn)品創(chuàng)新實踐已引起業(yè)內(nèi)的廣泛關注， 被業(yè)內(nèi)人士譽為獨門獨派的寫字 “另類 ” 適逢中央新一掄宏觀調(diào)控，身處其中的德勝置業(yè)也深受其影響，在接受記者采訪前，我們的話題首先圍繞著了加息。王沖說：銀行加息應該是房 地產(chǎn)商感覺的到的事情，但是就加了這么一點為什么有這么強的震動呢？看來還是人們的金融知識增加了，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的關聯(lián)度更加緊密了，現(xiàn)在該加的已經(jīng)加了，人們關心的是今后會不會繼續(xù)增加，加到什么時候為止。不過加息也不是壞事，加息對于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個層面上來看反而是一個利好，因為它可以遏止一部分不規(guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，通過競爭使抵抗力強的企業(yè)得到更大發(fā)展。就象彩電一樣，多少雜牌軍消滅以后，現(xiàn)在我國的彩電在世界上什么地方都有競爭力。 訪談 關于市場細分 記者：您作為獨門獨派寫字公寓項目德勝置業(yè)的老總，如何看待北京 樓市近三年來寫字公寓市場的種種變化？ 王沖： 可以說，不同性質(zhì)的企業(yè)和客戶群導致相應的物業(yè)類型出現(xiàn)：國貿(mào)中心和京廣大廈這類 “超級甲 A”寫字樓是順應跨國企業(yè)進駐中國的