【正文】 中關(guān)村 寫字樓市場 出現(xiàn)產(chǎn)品單一的狀況，而與需求主力的脫節(jié)，讓本已供量過大的 寫字樓市場 面臨尷尬。在如此險(xiǎn)惡的市場環(huán)境中，誰又能脫穎而出呢？ 升級換代導(dǎo)致供求失衡 與住宅產(chǎn)品相同，寫字樓也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，從早年的商住混跡、新商住概念，到現(xiàn)在高端寫字樓的出現(xiàn)，中關(guān)村的 寫字樓市場 演繹了一部 生動(dòng)的產(chǎn)品換代故事，徹底改變了中關(guān)村臟、亂、窮的整體市場形象，吸引了相當(dāng)多的跨國公司和大型科技企業(yè)落戶中關(guān)村。 產(chǎn)品的升級換來的是中關(guān)村寫字樓整體市場檔次的提升，但片面追求高品質(zhì)和地標(biāo)形象的結(jié)果是造成高端寫字樓的堆積。據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括今年上半年的新增供應(yīng)，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓存量已達(dá) 420 萬平方米左右，其中多為高檔寫字樓，到 2020 年，中關(guān)村將計(jì)劃有 90 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓竣工，在未來將要形成的商務(wù)區(qū)中，高檔寫字樓占 75%。由于高端寫字樓的集中放量，給本就競爭激烈的中關(guān)村 寫字樓市場 火上澆油，呈現(xiàn)競爭白熱化的態(tài) 勢，中關(guān)村 寫字樓市場 積食難化。 相形之下，中關(guān)村的企業(yè)依舊以中、小型企業(yè)為主，與過高的產(chǎn)品和價(jià)格產(chǎn)生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企業(yè)，他們的規(guī)模一般為 100 至 300 人，由于沒有合適的辦公物業(yè)，大多棲身于中關(guān)村乙級寫字樓以及檔次和配置較差的商住樓中，物業(yè)為多年前設(shè)計(jì)建造，形象較差，沒有像樣的大堂，硬件配置老化，甚至沒有足夠的電信和網(wǎng)絡(luò)支持，周邊沒有適合的商業(yè)配套，解決不了員工每日的就餐。這些中型公司經(jīng)過了一個(gè)很長時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)完成了最初的原始積累，公司的規(guī)模和實(shí)力以及行業(yè)內(nèi)的影響力已初步確立，它們 出于公司形象和發(fā)展的考慮，有更換辦公場所的需求。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然 “智能型大廈 ”、 “綠色生態(tài)大廈 ”等概念不斷推陳出新，但這些舉措并沒有從根本 寫字樓市場 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) /王小霞 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中遇到的最大挫折。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時(shí)如此感慨。 事隔幾年之后 “新海淀、新商務(wù)、新環(huán)境 ”仿佛浴火重生，法國電信、 IBM 公司研發(fā)機(jī)構(gòu)、搜狐、湯姆遜、AMD、甲骨文等在內(nèi)的 52 家國內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的部分企業(yè)開始 “回歸 ”，一些曾在 CBD 區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開始 “流向 ”中關(guān)村。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時(shí)代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 2020 年中關(guān)村 寫字樓市場 銷售業(yè)績似乎不錯(cuò)：新東方學(xué)校購買了金融中心 B 座，中國公路工程咨詢建立總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米，搜狐購買威新國際大廈，中國電力購買輝煌時(shí)代大廈。與此同時(shí)，新浪、百度、華期資訊、美國存儲(chǔ)技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心 C 座，沃爾瑪租賃盈都大廈近 3 萬平方米，佳能、海信也進(jìn)駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，中關(guān)村新增寫字樓的消化面積約 50 萬平方米。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價(jià)值論壇 ”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因?yàn)楹５韰^(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是 任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價(jià)比也成為吸引力之一。 據(jù)資料顯示， 2020 年中關(guān)村寫字樓主要新增項(xiàng)目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關(guān)村西區(qū)放量。 2020 年新增供應(yīng)量大概為 80 萬平方米，截止 2020 年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在 140 萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。 高檔寫字樓獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫字樓快 速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽(yù)為中關(guān)村里的 CBD。與首創(chuàng) CEO 甲級寫字樓面臨調(diào)整 寫字樓以質(zhì)領(lǐng)跑租金市場 上海青年報(bào) 據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù) 據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個(gè)季度中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升 %和 %，上海 寫字樓市場 總體上保持良好的上升勢頭。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。 供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到 280 萬平方米，其中浦東占總存量的 %。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較低，僅為 19 萬平方米，這是 8 年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量以及 強(qiáng)勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。 至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至 295 萬平方米，但空置率仍降至 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項(xiàng)目在今年大部分時(shí)期均保持滿租，而新竣工的項(xiàng)目亦同樣達(dá)到異常之高的預(yù)租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資項(xiàng)目世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達(dá) 80%。 寫字樓市場 面臨理性調(diào)整 10 月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一 定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價(jià)格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價(jià)格。 浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價(jià)格仍維持在幾個(gè)月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價(jià)格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個(gè)月內(nèi)這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預(yù)計(jì)這一格局在今后的幾個(gè)月內(nèi)將不會(huì)有很大的變動(dòng)。 總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消 費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進(jìn)之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級 寫字樓市場 ，理性調(diào)整是一個(gè)很明顯的趨勢特征。 供應(yīng)高峰來臨促使競爭加劇 過去兩年有限的寫字樓供 加息了 地產(chǎn) 金融專家教您哪種房產(chǎn)投資更保險(xiǎn) 上海青年報(bào) 據(jù)第一太平戴維斯的最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上海甲級寫字樓租金逐步攀升，其中前三個(gè)季度中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的租金分別上升 %和 %，上海 寫字樓市場 總體上保持良好的上升勢頭。但是在 10 月份，寫字樓租金出現(xiàn)了小幅的震蕩，映射出理性調(diào)整的跡象，一旦明年寫字樓供應(yīng)高峰到來，市場競爭加劇將在所難免。 供應(yīng)量空置率雙雙創(chuàng)新低 至今年上半年為止，甲級寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到 280 萬平方米，其中浦東占總存量的 %。今年新增的甲級寫字樓供應(yīng)量較低， 僅為 19 萬平方米，這是 8 年來供應(yīng)量最低的一年?；诮衲昃o縮的新增甲級寫字樓供應(yīng)量以及強(qiáng)勁的市場需求，甲級寫字樓的空置率已從去年年底的 9%下跌至第二季度的 8%。 至第三季度末甲級寫字樓的存量已上升至 295 萬平方米，但空置率仍降至 %。這主要基于兩方面的因素，主要商圈內(nèi) (例如南京西路和淮海中路 )的絕大多數(shù)項(xiàng)目在今年大部分時(shí)期均保持滿租，而新竣工的項(xiàng)目亦同樣達(dá)到異常之高的預(yù)租水平。例如，和記黃埔在上海的最新投資項(xiàng)目世紀(jì)商貿(mào)城，盡管僅在今年 7 月完工，至 9 月底其出租率已高達(dá) 80%。 寫字樓市場 面臨理性調(diào)整 10 月人民廣場板塊的甲級寫字樓租金呈現(xiàn)出回落態(tài)勢，原因在于需求飽和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些寫字樓產(chǎn)品開始下調(diào)價(jià)格；徐家匯板塊的甲級寫字樓租金由于港匯廣場的開始招租，出現(xiàn)了比較明顯的增幅，再次逼近虹橋地區(qū)甲級寫字樓的價(jià)格。浦東陸家嘴地區(qū)的甲級寫字樓租金雖有小幅振蕩但總體價(jià)格仍維持在幾個(gè)月來的平均水平上，隨著人民廣場寫字樓租賃價(jià)格的回落，陸家嘴板塊甲級寫字樓的租金 10 月份再次回到了榜首的位置，由于未來幾個(gè)月內(nèi)這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)均沒有較大面積的甲級寫字樓上市，因此預(yù)計(jì)這一格局在今后的幾個(gè)月內(nèi)將不會(huì)有很大的 變動(dòng)。總體上看，上海的甲級寫字樓租金呈小幅振蕩的態(tài)勢，這表明消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)更趨于理智。浦西甲級寫字樓租金在上月的突進(jìn)之后表現(xiàn)出一些不穩(wěn)定的跡象，本月開始小幅回調(diào)，基本回到了今年 10 月以前的平均水平，浦東地區(qū)的甲級寫字樓租金體現(xiàn)出了成熟商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定特征，本月走勢仍比較平穩(wěn)?？v觀本月上海的甲級 寫字樓市場 ，理性調(diào)整是一個(gè)很明顯的趨勢特征。供應(yīng)高峰來臨促使競爭加劇，過去兩年有限的寫字樓供 寫字樓市場 集中放量 中關(guān)村插上商務(wù)地產(chǎn)翅膀 “海淀區(qū)起家的一些企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，上演了 ?孔雀東南飛 ?；接著一些高科技企業(yè)也相繼遷出中關(guān)村，這是近十年海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的最大挫折。 ”海淀區(qū)政府副區(qū)長星志國回憶過去時(shí)如此感慨。 事隔幾年之后 “新海淀、新商務(wù)、新環(huán)境 ”仿佛浴火重生，法國電信、 IBM 公司研發(fā)機(jī)構(gòu)、搜狐、湯姆遜、 AMD、甲骨文等在內(nèi)的 52 家國內(nèi)外重點(diǎn)企業(yè)正式簽約入駐中關(guān)村。當(dāng)年曾經(jīng)撤離中關(guān)村的部分企業(yè)開始 “回歸 ”，一些曾在 CBD 區(qū)域辦公的大型知名企業(yè)也開 始 “流向 ”中關(guān)村。中關(guān)村的 “第二次創(chuàng)業(yè) ”時(shí)代來臨了么？ 寫字樓市場 集中放量 寫字樓被視為衡量區(qū)域商務(wù)環(huán)境最重要的因素之一。 2020 年中關(guān)村 寫字樓市場 銷售業(yè)績似乎不錯(cuò)：新東方學(xué)校購買了金融中心 B 座，中國公路工程咨詢建立總公司購買嘉豪國際中心 2100 平方米，搜狐購買威新國際大廈，中國電力購買輝煌時(shí)代大廈。與此同時(shí)，新浪、百度、華期資訊、美國存儲(chǔ)技術(shù)等租賃了理想國際大廈，法國電信、日本瑞薩系統(tǒng)、英特爾等租賃融科資訊中心 C 座，沃爾瑪租賃盈都大廈近 3 萬平方米，佳能、海信也進(jìn)駐銀谷大廈。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，中關(guān)村新增寫字樓的 消化面積約 50 萬平方米。 在 “中關(guān)村核心區(qū)發(fā)展前景暨 CEO 價(jià)值論壇 ”上，北京廣廈世紀(jì)投資總經(jīng)理劉芳告訴記者， 2020 年海淀區(qū)之所以喜獲豐收，主要因?yàn)楹５韰^(qū)文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是任何區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。中關(guān)村高檔寫字樓目前集中成為現(xiàn)房，大家選擇的空間和余地都比較大，而且中關(guān)村高檔寫字樓已經(jīng)完全具備了適應(yīng)國際企業(yè)、中資企業(yè)進(jìn)駐的各種條件，其適度的性價(jià)比也成為吸引力之一。 據(jù)資料顯示， 2020 年中關(guān)村寫字樓主要新增項(xiàng)目以甲級寫字樓為主，而且集中在中關(guān)村 西區(qū)放量。 2020 年新增供應(yīng)量大概為 80 萬平方米，截止 2020 年年底，甲級寫字樓增量加存量大概在140 萬平方米，新增寫字樓以銷售型為主。 高檔寫字樓獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 在 2020 年中關(guān)村寫字樓快速發(fā)展的過程中，首創(chuàng) CEO 大廈和銀谷大廈兩座高檔大廈尤其引人注意。據(jù)了解，首創(chuàng) CEO 大廈位于中關(guān)村西區(qū)，北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙對，正是中關(guān)村的核心地帶，被業(yè)界譽(yù)為中關(guān)村里的 CBD。與首創(chuàng) CEO 大廈同時(shí)讓業(yè)界側(cè)目的銀谷大廈坐落于中 德勝置業(yè) :新辦公時(shí)代的 “收益 ”思維 在寫字公寓的市場中，德勝置業(yè)一直以產(chǎn)品本位和中派表情而著稱，即使是經(jīng)過半年的市場推廣，順利的取得銷售 50%后亦是如此。在記者的多次約見之后，向來都不多言的德勝置業(yè)掌門人，北京頤西房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理王沖，在他鋪滿灰色墻磚并點(diǎn)綴著眾多精美文物的中式售樓處里，接受了記者的專訪。坐在接待室里，透過寬大的玻璃窗，清晰可見德勝置業(yè)大廈所有樓座都已封頂，中式 圍合庭院的地下二層車庫也進(jìn)入了主體澆注階段。 雖然和許多地產(chǎn)老板一樣，王沖也認(rèn)為自己進(jìn)入 寫字樓市場 是誤打誤撞： “對寫字樓我是剛剛悟通 ”，但就憑著在房地產(chǎn)圈里摸爬滾打十幾年的 “悟 ”，在寫字公寓這個(gè)產(chǎn)品領(lǐng)域，王沖硬是走出了自己的路。如今的德勝置業(yè)大廈不僅是西城區(qū)和德勝門地段的熱銷項(xiàng)目，而且它的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)踐已引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注， 被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為獨(dú)門獨(dú)派的寫字 “另類 ” 適逢中央新一掄宏觀調(diào)控，身處其中的德勝置業(yè)也深受其影響，在接受記者采訪前，我們的話題首先圍繞著了加息。王沖說：銀行加息應(yīng)該是房 地產(chǎn)商感覺的到的事情，但是就加了這么一點(diǎn)為什么有這么強(qiáng)的震動(dòng)呢？看來還是人們的金融知識(shí)增加了，產(chǎn)業(yè)資本和金融資本的關(guān)聯(lián)度更加緊密了，現(xiàn)在該加的已經(jīng)加了，人們關(guān)心的是今后會(huì)不會(huì)繼續(xù)增加，加到什么時(shí)候?yàn)橹埂２贿^加息也不是壞事，加息對于房地產(chǎn)行業(yè)從另外一個(gè)層面上來看反而是一個(gè)利好，因?yàn)樗梢远糁挂徊糠植灰?guī)范的產(chǎn)業(yè)行為，通過競爭使抵抗力強(qiáng)的企業(yè)得到更大發(fā)展。就象彩電一樣，多少雜牌軍消滅以后，現(xiàn)在我國的彩電在世界上什么地方都有競爭力。 訪談 關(guān)于市場細(xì)分 記者：您作為獨(dú)門獨(dú)派寫字公寓項(xiàng)目德勝置業(yè)的老總，如何看待北京 樓市近三年來寫字公寓市場的種種變化？ 王沖： 可以說，不同性質(zhì)的企業(yè)和客戶群導(dǎo)致相應(yīng)的物業(yè)類型出現(xiàn)：國貿(mào)中心和京廣大廈這類 “超級甲 A”寫字樓是順應(yīng)跨國企業(yè)進(jìn)駐中國的