合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告(42頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-17 16:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本項(xiàng)目 比較 核心 屬性 項(xiàng)目位置 政務(wù)新區(qū) 長(zhǎng)江西路 現(xiàn)在 VS未來 產(chǎn)品品質(zhì) 19萬平米綜合體 玻璃幕墻、仿木鋁合金百葉體 大堂 400平米， 15m挑高 4重入戶花園、層高 8部品牌電梯、空調(diào)自理 5A自動(dòng)化 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)地板 各有優(yōu)劣 外圍 屬性 物業(yè)配套 商場(chǎng)、公寓等自身配套豐富 周邊未來商業(yè)配套齊全 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 現(xiàn)在 VS未來 升值空間 政務(wù)新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮? 已經(jīng)成熟，升值空間不明顯 弱勢(shì) 外延 屬性 形象定位 國(guó)際頂級(jí)純寫字樓 合肥頂級(jí)寫字樓 相當(dāng) 綜合服務(wù) 開發(fā)商知名度一般 戴德梁行、第一太平 開發(fā)商知名度高 物管國(guó)際化 一定優(yōu)勢(shì) 商務(wù)氛圍 待成熟 比較成熟 現(xiàn)在 VS未來 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，但有限的差異化優(yōu)勢(shì)不足以完全壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 1. 長(zhǎng)江路目前的商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢(shì)，但進(jìn)一步升值的市場(chǎng)信心不強(qiáng)； 2. 政務(wù)新區(qū)成熟尚待時(shí)日，但在強(qiáng)勢(shì)利好的刺激下長(zhǎng)期升值潛力被看好； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速?gòu)?fù)制和升級(jí)； 2. 與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 本體條件 問題界定 我們對(duì)項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為市場(chǎng)領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)相對(duì)聚集 保持項(xiàng)目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高 ?市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)一線水平； ?成為市場(chǎng)的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。 本項(xiàng)目要成為市場(chǎng)領(lǐng)袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系，尋求差異化的高檔寫字樓營(yíng)銷方向 高端寫字樓 價(jià)值體系 二元價(jià)值體系 市場(chǎng)現(xiàn)象解析 案例借鑒 …… 產(chǎn)品 地段 產(chǎn)品 地段 模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系 郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫字樓租金水平的塔尖，租戶以跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)知名公司為主 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 外立面石材加玻璃幕墻。 ?入市時(shí)間： 2020年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位財(cái)富廣場(chǎng)一期產(chǎn)品領(lǐng)先，兩年來項(xiàng)目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項(xiàng)目組實(shí)地走訪的結(jié)果，目前財(cái)富廣場(chǎng)一期的實(shí)際空置率在 15%～ 20%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實(shí)力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 作為主力租戶的中小型成長(zhǎng)型公司 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財(cái)富廣場(chǎng)一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展北京國(guó)貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 amp。馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、埃克森美孚、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 ?? ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米月國(guó)貿(mào) C B D 高檔寫字樓國(guó)貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國(guó)貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 沈陽總統(tǒng)大廈中跨國(guó)公司和全國(guó)性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時(shí)間： 2020年 ?區(qū)位：沈陽金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛默生、韓國(guó) SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空 ?? ?租戶構(gòu)成： ? ?雙塔造形 ?5A智能化系統(tǒng) ?仲量聯(lián)行物管 案例總結(jié) 1. 高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好； 2. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值，僅憑產(chǎn)品難以超越；
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