【文章內(nèi)容簡介】 ? 市府板塊 —— 依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成 ? 麓谷板塊 —— 依托麓谷國家級(jí)高新區(qū)逐漸成形 寫字樓市場(chǎng)分析 2：長沙寫字樓 主要分布于中心區(qū) ，在政務(wù)及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下，新城區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速 商住混合辦公 中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高 商務(wù)公寓 商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實(shí)力有限，無法進(jìn)入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對(duì)于專業(yè)寫字樓仍顯較低 酒店辦公 與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對(duì)外銷售產(chǎn)權(quán) 寫字樓 真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從 05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長沙寫字樓市場(chǎng)的新時(shí)期 酒店辦公 寫字樓 商住混合 商務(wù)公寓 長沙商務(wù)市場(chǎng) 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 市場(chǎng)占比 寫字樓市場(chǎng)分析 3：長沙寫字 專業(yè)化程度 較低， 專業(yè)寫字樓 份額有限，高端寫字樓市場(chǎng)空間大 項(xiàng)目 酒店級(jí)別 層高 （層） 寫字樓層數(shù) 寫字樓建面 租金 （元 /平米 *日） 出租率 銀華大酒店 三星 30 —— 2 90% 華天貴賓樓 五星 31 10 85% 通程國際大酒店 五星 51 1120 80% 金源大酒店 四星 18 618 80% 運(yùn)達(dá)國際 五星 30 姐妹樓 3 70% 豪庭大酒店 五星 29 姐妹樓 65% 寫字樓市場(chǎng)分析 4：長沙高端寫字樓一般附屬或配套星級(jí)酒店，因其檔次感強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值（ 3元左右），但是供應(yīng)稀少 高端寫字樓租金在主要在 3元 /平米 *日左右，出租率在 80%左右 重點(diǎn)寫字樓租金價(jià)格區(qū)域分析 寫字樓 區(qū)域 租價(jià) 售價(jià) 長沙之芯 開福區(qū) /㎡ /天 起 10888元 /㎡ 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 開福區(qū) /㎡ /天 均 3200元 /㎡ JF聯(lián)合中心 開福區(qū) /㎡ /天 均 4480元 /㎡ 廣闊大廈 開福區(qū) /㎡ /天 均 6300元 /㎡ 長泰大廈 開福區(qū) /㎡ /天 起 2880元 /㎡ 亞大時(shí)代 芙蓉區(qū) 2元 /㎡ /天 只租不賣 中天廣場(chǎng) 芙蓉區(qū) /㎡ /天 起 12023元 /㎡ 恒隆國際 芙蓉區(qū) /㎡ /天 起 5000元 /㎡ 平和堂 芙蓉區(qū) 3 元 /㎡ /天 均 5380元 /㎡ 順天財(cái)富中心 芙蓉區(qū) /㎡ /天 均 4800元 /㎡ 定王大廈 芙蓉區(qū) /㎡ /天 均 6100元 /㎡ 文化大廈 芙蓉區(qū) /㎡ /天 均 6100元 /㎡ 華美歐大廈 芙蓉區(qū) /㎡ /天 均 8100元 /㎡ 城市之心 天心區(qū) /㎡ /天 均 3100元 /㎡ 新時(shí)空 天心區(qū) /㎡ /天 均 3900元 /㎡ 標(biāo)志長沙商務(wù)中心 天心區(qū) /㎡ /天 均 8000元 /㎡ 匯源大廈 天心區(qū) /㎡ /天 均 3400元 /㎡ 東 1時(shí)區(qū) 雨花區(qū) /㎡ /天 均 3700元 /㎡ 中南博遠(yuǎn)大廈 雨花區(qū) /㎡ /天 均 5400元 /㎡ 銘誠國際 雨花區(qū) /㎡ /天 均 5060元 /㎡ 融程國際 雨花區(qū) 2元 /㎡ /天 均 12023元 /㎡ 名匯達(dá) 雨花區(qū) /㎡ /天 均 5204元 /㎡ 芙蓉區(qū)塊寫字樓租價(jià)和售價(jià)最高，以高端寫字樓居多，而開福區(qū)與天心區(qū)的租價(jià)與售價(jià)相當(dāng)，中高端寫字樓均有，相比而言雨花區(qū)租價(jià)最低。但總的說來，由于長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，吸引了眾多國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐長沙，將加大長沙對(duì)中高端寫字樓的需求，而芙蓉區(qū)已形成成熟的商務(wù)圈， 開福區(qū)、天心區(qū)與雨花區(qū)開發(fā)空間很大，寫字樓在一定階段內(nèi)價(jià)格還有上升的空間。 樓盤 區(qū)域 占地面積（平米） 建筑面積 （平米） 銷售狀況 售價(jià) 入駐率 租價(jià) 亞大時(shí)代 芙蓉區(qū) 3323 只租不賣 95% 2元 /㎡ /天 中天廣場(chǎng) 芙蓉區(qū) 230000 40% 12023元 /㎡ 50% 3元 /㎡ /天 恒隆國際 芙蓉區(qū) 3975 49841 售完 5000元 /㎡ 98% /㎡ /天 文化大廈 芙蓉區(qū) 3300 45800 售完 5400元 /㎡ 90% /㎡ /天 順天國際財(cái)富中心 芙蓉區(qū) 7984 76000 售完 4800元 /㎡ 90% /㎡ /天 佳天國際新城 芙蓉區(qū) 59907 售完 4350元 /㎡ 60% /㎡ /天 總計(jì) 重點(diǎn)樓盤寫字樓租售情況 寫字樓市場(chǎng)分析 5：案例 —— 運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng)、喜來登姊妹樓 ? 建筑面積 :31545平米 ? 酒店級(jí)別：五星 寫字樓情況 :與酒店為姐妹樓 ? 面積區(qū)間： — ? 配置：原裝三菱電梯、中央空調(diào)、中空 LOWE玻璃幕墻 ? 租金： 3元 /平米 *天 ? 物管： 4元 /平米 *月 ? 車庫：地下 400多個(gè)，地上 100多個(gè) 大堂裝修格調(diào)高雅 電梯廳雍容華貴 佳兆業(yè) 中糧地產(chǎn) 金地置業(yè) 大有期貨 百威啤酒 加加醬油 3M公司 浦發(fā)銀行（ 17F） 光大期貨（ 8F） 南方水泥 友誼咨詢 主要入駐企業(yè) ： 長沙市未來 1年內(nèi)寫字樓供應(yīng)分析 (非雨花區(qū) ) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 占地面積（平米） 建筑面積（平米） 銷售狀況 中天廣場(chǎng) 芙蓉區(qū) 170000 已售 50% 泊富廣場(chǎng) 開福區(qū) 307059 待售 銘城國際 芙蓉區(qū) 9470 待售 鴻基綜合樓 芙蓉區(qū) 17000 待售 財(cái)富岳麓 岳麓區(qū) 83000 待售 合計(jì) 625052 （一） （二） 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 物業(yè)類型 開發(fā)商 開發(fā)規(guī)模 占地面積 建筑面積 恒鑫 北領(lǐng) 開福區(qū) 普通住宅 商業(yè)樓 寫字樓 湖南恒鑫置業(yè)有限公 司 15700平方米 湘誠 新城小區(qū) 開福區(qū) 普通住宅 商業(yè)樓 其它 湖南省湘誠新城置業(yè) 有限公司 開泰公館（暫定名） 開福區(qū) 普通住宅 商業(yè)樓 其它 長沙市開泰置業(yè)有限公司 長沙深國投 芙蓉區(qū) 商業(yè)樓 長沙深國投商用置業(yè) 有限公司 合計(jì) 548029平方米 依上表分析，長沙未來預(yù)建寫字樓項(xiàng)目主要集中于開福區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)，總計(jì)將供應(yīng)寫字樓面積約 1173081平方米。 普瑞溫泉酒店 （五星） 喜來登酒店 （五星） 瀟湘華天 （五星） 皇冠假日 （五星） 神農(nóng)大酒店 （五星） 明誠國際 （五星） 華天貴賓樓 （五星） 通程國際 （五星） 華雅華天 （五星） 豪布斯卡 （五星） 酒店 客房數(shù)量 神農(nóng)大酒店 375 通程國際大酒店 380 華天大酒店貴賓樓 438 普瑞溫泉酒店 308 華雅大酒店 866 運(yùn)達(dá)喜來登酒店 384 瀟湘華天大酒店 588 明城國際大酒店 359 皇冠假日酒店 350 平均客房數(shù)量 450 酒店市場(chǎng)分析 1：長沙高端酒店主要集中在市區(qū)，但近年在新區(qū) /郊區(qū)亦逐步出現(xiàn)高端酒店，如普瑞溫泉、華雅華天、豪布斯卡酒店；客房數(shù)主要在 300500之間 酒店市場(chǎng)分析 2：長沙高端酒店主要滿足商務(wù)、會(huì)議、休閑旅游三大需求為主 需求特征分析： ? 商務(wù)需求： 多數(shù)商務(wù)旅客來自國內(nèi)，對(duì)價(jià)格敏感，品牌忠誠度較低；行業(yè)制造業(yè)為主；主要需求來源區(qū)域?yàn)槭兄行暮蛢纱箝_發(fā)區(qū)；各級(jí)政府部門也是主要商務(wù)需求來源； ? 旅游休閑需求： 由于長沙航線很多，加上武廣鐵路開通，較多旅游團(tuán)隊(duì)選擇在長沙過夜后，前往湖南其他景點(diǎn)；長沙本地居民前往酒店娛樂消費(fèi)、住宿的也較多。 ? 會(huì)議需求： 主要來自企業(yè)和政府相關(guān)活動(dòng) ,此外長沙并不是國內(nèi)或國際會(huì)議目的地，大會(huì)及展覽需求相對(duì)次要，但整體呈逐年上升的趨勢(shì)。 ? 其他需求： 其他客源包括長住客人、嬰兒領(lǐng)養(yǎng)、以及上述需求以外的其他少量需求。 20232023年長沙高端酒店收益情況 酒店市場(chǎng)分析 3：近幾年高端酒店房價(jià)與收益穩(wěn)中有升，每間房間平均收益達(dá) 274元 2023年長沙高端酒店收益情況 酒店市場(chǎng)分析 4：長沙高端酒店未來在北城與南城新區(qū)將會(huì)出現(xiàn)相對(duì)集中供應(yīng)，但東部（武廣新城）暫無供應(yīng)；新建高端酒店客房在 300600間 所在區(qū)域 地理位置 酒店 客房數(shù)量 完工年份 定位 北部 開福區(qū)北部 世紀(jì)金源酒店 524 2023 高檔 北部 開福區(qū)北部 雙灣國際酒店 300400 2023 高檔 北部 開福區(qū)月湖 寶瑞酒店 300 2023 中高檔 北部 開福區(qū)北部 北辰酒店 600 2023 高檔 西部 岳麓區(qū) 萬怡酒店 280 2023 中高檔 市中心 芙蓉區(qū) 金潤通酒店 300 2023 高檔 南部 天心區(qū)南部 融程花園酒店 340 2023 中高檔 市中心區(qū) 天心區(qū) 香格里拉酒店 300 2023 高檔 南部 天心區(qū)南部 中信新城酒店 300400 2023 高檔 南部 天心區(qū)南部 南郡酒店 300 2023 高檔 南部 天心區(qū) 湘府大都會(huì)酒店 400500 2023 高檔 長沙目前在建高端酒店統(tǒng)計(jì) ? 運(yùn)達(dá)喜來登酒店開業(yè)于 2023年 3月，是長沙市首家國際品牌酒店。開業(yè)時(shí)，作為市場(chǎng)中唯一的一家國際知名品牌酒店， 運(yùn)達(dá)喜來登酒店獲取了大量的高檔商務(wù)旅客及旅游休閑游客 。 ? 值得注意的是，盡管 2023年大量新增酒店進(jìn)入長沙市酒店市場(chǎng)，如瀟湘華天大酒店和皇冠假日酒店，但是該酒店的客房住宿率和平均房價(jià)業(yè)績?nèi)匀挥兴岣?。我們認(rèn)為，運(yùn)達(dá)喜來登酒店在未來幾年仍將是長沙的“領(lǐng)頭羊”國際酒店。 酒店市場(chǎng)分析 5：案例 —— 運(yùn)達(dá)喜來登酒店 ? 寫字樓的銷售率高達(dá) 90%，高檔寫字樓入駐率達(dá)到了 90%以上，高于中檔寫字樓的入駐率，這說明長沙市的高檔寫字樓很有市場(chǎng)前景。中天廣場(chǎng)采用整層出租的形式，目前入駐率只有 50%。從中天廣場(chǎng)目前的租售狀態(tài)來看，長沙市入駐寫字樓的企業(yè)多數(shù)規(guī)模不大。 ? 從總體上分析，無論是中心芙蓉區(qū)板塊塊，還是周邊區(qū)域與正在規(guī)劃建設(shè)的新城所提供的供應(yīng)量，尤其是高端寫字樓產(chǎn)品的稀缺，再根據(jù)目前高端寫字樓入駐率與銷售率的情況來看，現(xiàn)有供應(yīng)量不能滿足經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展長沙市場(chǎng)的需求量。故 2023年長沙寫字樓市場(chǎng)將求大于供。 ? 由于寫字樓供應(yīng)片區(qū)主要集中于芙蓉區(qū)、開福區(qū)，故 天心區(qū)、雨花區(qū)有一定將有可能出現(xiàn)供應(yīng)短缺現(xiàn)象，中高檔寫字樓在該片區(qū)將有一定的需求空間 。 2023年寫字樓銷售分析 武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓供應(yīng)情況 （一）商業(yè)供應(yīng)情況（均為規(guī)劃待建） 名稱 地理位置 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)開發(fā)規(guī)模 新城龍之夢(mèng)城市廣場(chǎng) 武廣新城 購物廣場(chǎng)以及與大型交通樞紐換乘中心 2600000平方米 喜盈門國際商業(yè)廣場(chǎng) 圭塘河生態(tài)景觀區(qū)內(nèi) 高檔家居建材廣場(chǎng)、大型百貨、商業(yè)街 420230平方米 萬科金域華府 萬家麗路與香樟路交匯處西北側(cè) 商業(yè)街 12500平方米 新華都 萬家城 長沙大道北側(cè)，黎托鎮(zhèn)政府北 大型購物廣場(chǎng)、星級(jí)酒店購物步行街 202300平米 合計(jì) 3232500平米 （二）寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)情況 名稱 地理位置 寫字樓規(guī)模 市場(chǎng)定位 售價(jià) 租價(jià) 華晨 雙帆國際 勞動(dòng)?xùn)|路與萬家麗路交匯處 52023平方米 精裝 5A智能化純甲級(jí)寫字樓 9500元 /平米 嘉盛華庭 EA財(cái)智中心 勞動(dòng)?xùn)|路與萬家麗路交匯處 13000平方米 綜合性辦公樓 9000元 /平米 12023元 /平方米 /平米 /天 — /平米 /天 運(yùn)達(dá)國際新城 長沙大道與沙灣路西北角 180000平方米 5A寫字樓 待定 待定 合計(jì) 245000平方米 武廣片區(qū)商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)分析 武廣片區(qū)屬于雨花區(qū)乃至長沙市城市發(fā)展核心區(qū)域，目前在建或在售的集中式商業(yè)及寫字樓稀缺，為未來武廣區(qū)域?qū)懽謽羌吧虡I(yè)開發(fā)提供充足的市場(chǎng)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。 目標(biāo)項(xiàng)目商業(yè)及寫字樓市