【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目名稱序號(hào)金 山 大 廈南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過(guò)一段時(shí)間的工2．樓盤地址山西路廣場(chǎng)西北角3．售樓處電話37033894．最低售價(jià)最高售價(jià)實(shí)用率去年5月均價(jià)7600元/㎡今年4月均價(jià)8500元/㎡實(shí)用率71%5．分割面積范圍80350平方米6總建筑面積40000平方米7．建筑特色半圍合形具有標(biāo)識(shí)性，外墻為玻璃幕墻8．地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全9．交通狀況處于交通平臺(tái)處10．建筑設(shè)計(jì)外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11．車位比例與車流狀況車位600元/車位200個(gè)左右12．物業(yè)管理(3) 公司名稱(4) 收費(fèi)情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6元/㎡．月13會(huì)所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14．公共部分裝修情況裝修中高檔15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)3部進(jìn)口三菱電梯、無(wú)錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16．智能化設(shè)備3A智能化17．樓盤主要優(yōu)勢(shì)1． 地理位置優(yōu)越2． 開發(fā)商背景好集團(tuán)購(gòu) 買多3．大廈高層景觀好18．樓盤主要劣勢(shì)1．采光不太好19．銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款4成）發(fā)展商：益來(lái)實(shí)業(yè) ，均價(jià)：12500元/ ㎡（不裝修減去2000元/ ㎡）采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無(wú)居民住戶，立面設(shè)計(jì)雍容華貴銷售特點(diǎn)：分隔面積5763㎡的小面積戶型銷售較快，80~90㎡也較受歡迎。項(xiàng)目：共48層（第48層為會(huì)所）846為酒店，電梯8部/層，20戶/層為主。，目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立了一個(gè)優(yōu)秀的品牌和投資理念。（3）——廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺(tái)大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。（1）蘇寧環(huán)球大廈u 項(xiàng)目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號(hào)，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問(wèn)，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬(wàn)平方米，是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目，高28層（地下2層車庫(kù)，裙樓5層，720層為寫字樓，2126層酒店式公寓，2728會(huì)所）建筑面積8萬(wàn)㎡，均價(jià)：9000元/ ㎡，管理費(fèi)：㎡。其中套房房型面積有137378平方米，寫字間802000平方米。主要面積：60㎡，100㎡，180㎡，其中60㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進(jìn)深過(guò)大的采光問(wèn)題）u 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1. 優(yōu)勢(shì)（1） 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場(chǎng)、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。（2） 形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn)高，尤其其外觀氣勢(shì)恢弘，現(xiàn)代感十足。（3） 開發(fā)商有良好的信譽(yù)本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場(chǎng)已經(jīng)樹立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信賴。（4） 硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、消防報(bào)警自動(dòng)化、管理自動(dòng)化。（5） 市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來(lái)眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時(shí)市政府于2001年4月在五臺(tái)山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng)，最大得利者莫過(guò)于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。2. 劣勢(shì)（6） 價(jià)格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9000元/平方米以上，在南京寫字樓市場(chǎng)上實(shí)屬很高，對(duì)一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時(shí)該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺(tái)大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。（7） 據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購(gòu)買。u 銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價(jià)為8700元/平方米，朝向、樓層差價(jià)均達(dá)10002000元不等。大廈于2000年5月28日開盤，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過(guò)70%，大部分企業(yè)已入駐。u 營(yíng)銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場(chǎng)上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個(gè)方面的原因：（1） 社會(huì)資源運(yùn)用和關(guān)系營(yíng)銷開發(fā)商憑借其社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過(guò)程中價(jià)格上具有較大的讓步空間。同時(shí)蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營(yíng)銷成功案例，開發(fā)商依靠獨(dú)特的社會(huì)資源，成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)很多大客戶的營(yíng)銷。（2） 低開高走的定價(jià)策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時(shí)僅售6000多元/平方米，因此很快積聚了人氣，擴(kuò)大了影響，打開了市場(chǎng)。隨著銷售推進(jìn)，逐漸調(diào)高價(jià)格，一方面贏得更多利潤(rùn)，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。（3） 開發(fā)商的資金實(shí)力開發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)行，極大增強(qiáng)了買家信心，促進(jìn)了銷售。（4） 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過(guò)報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。同時(shí)通過(guò)內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動(dòng)等成功進(jìn)行了廣告推廣。（2）易發(fā)時(shí)代大廈項(xiàng)目名稱序號(hào)易發(fā)時(shí)代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．樓盤地址廣州路標(biāo)228號(hào)3．售樓處電話37244564．售價(jià)5600元/㎡—5800元/㎡5．分割面積范圍146301㎡6總建筑面積15000平方米7．建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡(jiǎn)潔8．地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運(yùn)動(dòng)環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差9．交通狀況3路總站、交通方便10．建筑設(shè)計(jì)2— 1—4F：群樓、5—14樓：商住，有幾個(gè)較難利用的空間11．車位比例與車流狀況60個(gè)停車位，車流狀況良好12．物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費(fèi)情況和平物業(yè)管理公司 2—3元/㎡月13會(huì)所面積及內(nèi)容無(wú)14．公共部分裝修情況將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15．機(jī)電與弱電系統(tǒng)美國(guó)愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16．智能化設(shè)備自動(dòng)消防報(bào)警、24小時(shí)監(jiān)控17．樓盤主要優(yōu)勢(shì)門前有一個(gè)500㎡漫步廣場(chǎng)、外立面較有特色18．樓盤主要劣勢(shì)無(wú)中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差1廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）——大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場(chǎng)、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個(gè)樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，所以這三個(gè)樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場(chǎng)的體量最大有12萬(wàn)㎡，華夏證券大廈有3萬(wàn)㎡左右，日月大廈有2萬(wàn)㎡左右。（5）——珠江路一帶，包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長(zhǎng)發(fā)科技大廈、匯杰廣場(chǎng)等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶較為集中，主要瞄準(zhǔn)IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性不大，主要以參考為主。南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱序號(hào)南京數(shù)碼港南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．樓盤地址珠江路648號(hào)3．售樓處電話02577188694．最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率6—15層寫字樓的價(jià)格從6300元/㎡起，每上升一層價(jià)格提高300元/㎡ 得房率 76% 5．戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 40戶左右 面積（㎡）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積 ㎡ 總占地面積 5000㎡ 7．地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8．交通狀況附近公交線路、有無(wú)亞交通連接問(wèn)題公交線路：948等無(wú)亞交通連接問(wèn)題9．車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫(kù)） 元/車流狀況：較好10．物業(yè)管理(5) 公司名稱(6) 收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) 2 元/11．公用設(shè)施情況會(huì)所面積 1000㎡ 12．機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調(diào)： 單戶獨(dú)立小型中央空調(diào) 電話： 有 寬帶網(wǎng)： 內(nèi)部互聯(lián)，外部10M 13．智能化設(shè)備（監(jiān)控、報(bào)警、IC一卡通等）有24小時(shí)全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14．銷售情況已銷售時(shí)間2001年6月6日封頂開始銷售16．樓盤主要優(yōu)勢(shì)地理位置及數(shù)碼港概念19．廣告代理公司德利企劃20．建筑設(shè)計(jì)公司深圳市設(shè)計(jì)院21．規(guī)劃設(shè)計(jì)公司南京市設(shè)計(jì)院23．樓盤主廣告語(yǔ) 主要賣點(diǎn)“數(shù)碼港”——科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確——IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。（2）長(zhǎng)發(fā)科技大廈長(zhǎng)發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標(biāo)客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層） ，寫字樓：988m2 /層，高檔塑鋼窗，公用過(guò)道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實(shí)用）總結(jié)：此項(xiàng)目原銷售6000元/ m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)行再策劃，將寫字樓內(nèi)部進(jìn)行再次分隔，同時(shí)價(jià)格下調(diào)至均價(jià)5300元/ m2 ，2個(gè)月內(nèi)銷售過(guò)半，使資金在短期內(nèi)回籠，在一定程度上回避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號(hào)稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點(diǎn)大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進(jìn)度：快要封頂建筑面積：22萬(wàn)m2 投資方：香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價(jià)格在高檔區(qū)域：商住為7500元/㎡左右目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競(jìng)爭(zhēng)不大，有待跟蹤。（4）二橋匯杰廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱序號(hào) 二橋匯杰廣場(chǎng) 二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2．樓盤地址中山北路與大學(xué)路交口3．售樓處電話33760224．最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 7550 ）均價(jià)（ 7850 ）最高價(jià)———最低價(jià)（ 6550 ） 實(shí)用率 76% 5．分割面積及銷售情況總單位數(shù) 312　　　　　　　　8層散戶（每層12個(gè)單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（㎡）數(shù)量銷售進(jìn)度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000 　　建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積　　860　　　大堂裝修擋次（?。┹^高（√）一般（?。┹^低采光情況（√）好（?。┮话悖ā。耐L(fēng)情況（?。┖茫ā蹋┮话悖ā。?7．地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 平安證券 超市 華誠(chéng)超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行 郵局 無(wú) 8．交通狀況公交線路（26?。住。?0?。祝?6?。祝??。祝?5?。祝??。祝?7?。?．車位情況與交通組織　車位 500 元/ 出售 250000 元/個(gè)　　車位 200 個(gè)左右　車位比例 1：2　　　停放方式（√）地上?。ā蹋┑叵隆　〗煌ńM織（√）進(jìn)出方便　?。ā。┻M(jìn)出不便10．物業(yè)管理(7) 公司名稱(8) 收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 　 未指定 管理的主要樓盤：物業(yè)管理費(fèi) 3　 元/平方米/月特色服務(wù)：無(wú)11．公用設(shè)施情況會(huì)所面積 　750　　　　 會(huì)所內(nèi)容：衛(wèi)生間布置情況：（√）集中布置（ ）分散布置12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng)　空調(diào) 　 中央 　電梯個(gè)數(shù)（ 8）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有?。ā。o(wú)13．銷售情況　開盤時(shí)間　　　　　　　　入伙時(shí)間　　　　　已銷售時(shí)間　　一個(gè)月　　　　　銷售狀況　　4層　　　14．價(jià)格走勢(shì)及相應(yīng)調(diào)整原因　開盤價(jià)　6550　　　　　　　價(jià)格變化情況及原因　　　未調(diào)整