【文章內(nèi)容簡介】 公商務(wù)需求持續(xù)加大（中檔） 服務(wù)業(yè)發(fā)展（種類多元化、中檔） 產(chǎn)業(yè)高端化 辦公商務(wù)需求放量增加（需求多元化、高檔化） 服務(wù)業(yè)升級（種類豐富、質(zhì)量升級） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 — 拉動需求 — 產(chǎn)業(yè)需求變化 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)需求變化 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動區(qū)域需求變化，由最初的簡單辦公需求逐漸升級，發(fā)展為成型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并向高端化、多元化需求發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 勞動密集型和資本密集型的外資為主。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 精品項目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。 19921998 初始階段 19992022 發(fā)展階段 2022年 — 至今 成型階段 產(chǎn)業(yè)主體特性： ? 高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動產(chǎn)業(yè)升級。 產(chǎn)業(yè)組織的特性： ? 在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中孕育出行業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，并推動產(chǎn)業(yè)的升級。 未來 產(chǎn)業(yè)高端化階段 低價配套居住類產(chǎn)品 初級生活配套 配套居住類產(chǎn)品升級，對居住品質(zhì)和環(huán)境的需求增加。 滿足相關(guān)商務(wù)往來需求 配套居住類需求不斷加大，對區(qū)域生活配套及商務(wù)往來需求不斷提升。 形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商務(wù)、 高端配套商業(yè)及高端配套居住的需求凸顯 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 需求變化 產(chǎn)業(yè)同樣是區(qū)域人口升級的原動力，人口的不斷發(fā)展變化帶動區(qū)域形成多維度、多層次的市場供需衍變，未來將對高端商務(wù)、高端配套及高端居住產(chǎn)生大量需求。 人口變化 普通勞動者 工業(yè)企業(yè)員工 普通技術(shù)員 上下游中小型企業(yè)管理者 企業(yè)相關(guān)技術(shù)人員 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高層管理者 高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員 相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高管 高端管理人員 總部經(jīng)濟(jì)及高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 高科技人才 企業(yè)精英 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 — 拉動需求 — 人口帶動需求變化 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 — 小結(jié) 通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展可看出，未來亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會更加完善，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)將為區(qū)域帶來大量的企業(yè)和人群，從而推動城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。城市功能的升級帶動區(qū)域競爭力的增加，同時再次促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的升級。形成 “ 以業(yè)興城，以城促業(yè) ” 的發(fā)展格局。 在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，城市功能完善，人口增加，產(chǎn)生大量與之相匹配的地產(chǎn)需求。辦公、商務(wù)配套、商業(yè)、配套居住的多元化需求日益明顯。 區(qū)域發(fā)展分析 新城發(fā)展 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 區(qū)域政策 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀分類 亦莊開發(fā)區(qū)根據(jù)行業(yè)類別向入園區(qū)企業(yè)提供了眾多優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠方面多種多樣，主要方面如下： 人才引進(jìn)優(yōu)惠政策 入?yún)^(qū)服務(wù)優(yōu)惠政策 個人所得稅優(yōu)惠政策 企業(yè)稅收優(yōu)惠政策 資金支持優(yōu)惠政策 優(yōu)惠政策分類 五大類優(yōu)惠政策的具體內(nèi)容是什么？ 哪項優(yōu)惠政策對于本案有利好的機(jī)會點？ 區(qū)域政策 — 具體內(nèi)容 資金支持 人才引進(jìn) 企業(yè)稅收 個人所得稅 入?yún)^(qū)服務(wù) 減按 15％稅率征收所得稅。其中，經(jīng)營期十年以上的生產(chǎn)型企業(yè)從獲利年度起兩年免征，三年減半征收企業(yè)所得稅。免減期滿后，仍為先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的，可延長三年減按 10％的稅率征收企業(yè)所得稅。 對在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中做出重大貢獻(xiàn)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，市政府授予榮譽(yù)稱號并給予獎勵，所獲獎金免征個人所得稅。 為了盡早協(xié)助項目方開工建設(shè)，開發(fā)區(qū)將派出專人協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并在項目方入?yún)^(qū)后繼續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)可申請公共租賃住房，并在同等條件下優(yōu)先給予考慮。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工租用總公司投資的職工公寓的，可享受租金補(bǔ)貼。 海外高層次人才入住開發(fā)區(qū)博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租賃房屋居住的，一次性給予 5萬元的房租補(bǔ)貼； 在開發(fā)區(qū)購買由政府或北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司投資興建的住房，給予總房款20%40%的購房補(bǔ)貼。 多種政策優(yōu)惠中，資金支持和企業(yè)稅收將吸引大量企業(yè)的進(jìn)駐，人才引進(jìn)優(yōu)惠政策也將同時引入大量高級管理及高級技術(shù)人員。 信息產(chǎn)業(yè)部發(fā)展基金。在符合國家相關(guān)規(guī)定的條件下，可申請《信息產(chǎn)業(yè)部、財政部電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金》。其支持方式分為無償資助、貸款貼息和資本投入三種。 區(qū)域的資金及稅收優(yōu)惠政策將引進(jìn)大量的商務(wù)需求客群，本項目由于是開發(fā)區(qū)總公司開發(fā)，在產(chǎn)品定位中有責(zé)任解決各類企業(yè)的辦公需求和高端人才的居住需求。 資金支持優(yōu)惠政策 企業(yè)稅收優(yōu)惠政策 個人所得稅優(yōu)惠政策 人才引進(jìn)優(yōu)惠政策 入?yún)^(qū)服務(wù)優(yōu)惠政策 解決高層人員高端配套居住問題 區(qū)域政策 — 現(xiàn)狀啟示 解決中小企業(yè)的辦公需求 解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求 吸引企業(yè)入駐 促進(jìn)企業(yè)發(fā)展 鼓勵個人創(chuàng)業(yè) 支持海外人才歸國創(chuàng)業(yè) 人才引進(jìn)優(yōu)惠政策使開發(fā)區(qū)總公司需要提供大量高端配套居住物業(yè)。 資金支持和企業(yè)稅收的優(yōu)惠政策使商務(wù)類產(chǎn)品價值凸現(xiàn) 解決基層人員基本居住需求 區(qū)域政策 — 未來支持 開發(fā)區(qū)還將增強(qiáng)政策扶持，加強(qiáng)對優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才的引進(jìn)，擴(kuò)大區(qū)域人群的進(jìn)駐。未來政策將促使政策性高端物業(yè)需求進(jìn)一步顯現(xiàn)。 其中包括： ?設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項扶持資金（對生物醫(yī)藥企業(yè)、金融業(yè)、風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)、研發(fā)和總部基地項目等）； ?設(shè)立科技創(chuàng)新專項資金； ?配套設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項資金； ?對于高級人才，實施鼓勵人才入?yún)^(qū)和貢獻(xiàn)獎勵政策； ?設(shè)立中介機(jī)構(gòu)獎勵政策，鼓勵引導(dǎo)高端產(chǎn)業(yè)的聚集。 未來開發(fā)區(qū)還將出臺的一系列促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)在園區(qū)落戶、發(fā)展、壯大、再投資、再發(fā)展。 現(xiàn)有政策 未來政策 解決高層人員高端住宅購買問題 解決中小企業(yè)的辦公需求 解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求 解決基層人員基本居住需求 促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展 吸引企業(yè)進(jìn)駐園區(qū) 吸引個人創(chuàng)業(yè) 吸引海外人才歸國 促進(jìn)人口持續(xù) 增長 促進(jìn)各類需求增加 促進(jìn)新城功能升級 基本居住需求 高端居住需求 企業(yè)辦公需求 商務(wù)服務(wù)需求 休閑娛樂需求 區(qū)域政策的扶植，在解決現(xiàn)有需求問題的同時，促進(jìn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城的發(fā)展，并創(chuàng)造出更多的需求，從而再次推進(jìn)新城和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)域政策 — 政策帶動產(chǎn)業(yè)促進(jìn)新城發(fā)展 吸引大量產(chǎn)業(yè)人群 吸引高端人才進(jìn)入 + 原有需求 新需求 區(qū)域政策 — 小結(jié) 開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進(jìn)入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)模式。 人才引入是區(qū)域政策重點扶持對象，也是確保區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新城發(fā)展的重點。解決高端人才的區(qū)域配套居住需求和相關(guān)的生活配套需求是對區(qū)域相關(guān)優(yōu)惠政策的支持。 開發(fā)區(qū)總公司應(yīng)著重解決高端配套居住的建設(shè)開發(fā)，以滿足區(qū)域高端人才居住需求，形成對區(qū)域人才引進(jìn)政策的支持，同時借助 ***地塊優(yōu)秀開發(fā)條件及政策性的需求，真正為開發(fā)區(qū)高端人才建設(shè)一批符合其居住要求的產(chǎn)品。 區(qū)域發(fā)展分析 — 小結(jié) 新城 產(chǎn)業(yè) 政策 基于北京的多元化發(fā)展，亦莊新城獲得了巨大發(fā)展機(jī)遇。新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展互為作用，新城發(fā)展為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造廣闊空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市功能升級、基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域人口增加為新城發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。 并最終形成了“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。地產(chǎn)需求呈多元化表現(xiàn)。 未來亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會更加完善，大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域帶來大量的企業(yè)和人群，推動城市功能完善。城市功能的升級帶動區(qū)域競爭力的增加，再次促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級。 形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。產(chǎn)生大量與之相匹配的地產(chǎn)需求，多元化需求日益明顯。 開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進(jìn)入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)模式。從而促使 辦公、配套商務(wù)、酒店、配套商業(yè)、配套居住等需求的增加。并應(yīng)重點解決區(qū)域高端人才居住需求。 從區(qū)域發(fā)展分析來看，新城發(fā)展、產(chǎn)業(yè)及政策三大項將衍生出大量的商務(wù)、居住及相關(guān)商業(yè)配套需求，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆ｍ椖孔鰹閰^(qū)域的核心地塊，開發(fā)區(qū)總公司做為亦莊的經(jīng)營主體有責(zé)任解決上述需求。 雖然項目的開發(fā)需要以城市未來發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求為基礎(chǔ)，但本項目作為商業(yè)開發(fā)項目同時需要以市場情況為參考，以市場需求為支撐進(jìn)行定位，以此降低項目的開發(fā)風(fēng)險！ 下面我們分別從寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅四種業(yè)態(tài)市場進(jìn)行逐一分析 …… 市場分析 寫字樓市場 商業(yè)市場 酒店市場 住宅市場 2022年 12月北京寫字樓成交面積為 ， 比 11月的 米 ， 環(huán)比上升 30%。 簽約均價 18788元 /平米 ， 比 11月簽約均價 20503元 /平米 ， 下降了 1715元 /平米 ， 環(huán)比下降 %。 數(shù)據(jù)資料來源：天朗房網(wǎng) 北京市寫字樓銷售市場 6月開始回暖，至 12月寫字樓銷售市場呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢。在整體市場趨熱的情況下，寫字樓市場也逐漸復(fù)蘇，但其復(fù)蘇的背后主要是公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。 寫字樓 — 北京整體市場 — 銷售市場 寫字樓市場量價走勢圖 成交量 ： 2022年 12月各行政區(qū)寫字樓類商品房成交量最高為朝陽區(qū) ， 成交 ， 占寫字樓類商品房總成交量的 %； 大興區(qū)成交 米 ， 占 %， 排第二位 ； 成交均價 ： 12月份成交均價最高為東城區(qū) ， 成交均價 27899元 /平米 .大興區(qū)成交均價為 13684元 /平米 。 大興區(qū)寫字樓市場的火爆，主要由于辦公住宅化產(chǎn)品的熱銷。 寫字樓 — 北京整體市場 — 銷售市場 12月北京各區(qū)寫字樓成交均價27899259512535622512175851731816786139461368413146118881175111094952549500 5000 10000 15000 20220 25000 30000東城區(qū)宣武區(qū)西城區(qū)朝陽區(qū)懷柔區(qū)海淀區(qū)崇文區(qū)通州區(qū)大興區(qū)豐臺區(qū)昌平區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)石景山區(qū)順義區(qū)1 2 月北京各區(qū)寫字樓成交量（萬平米）0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10朝陽區(qū)大興區(qū)宣武區(qū)海淀區(qū)懷柔區(qū)崇文區(qū)石景山區(qū)通州區(qū)西城區(qū)房山區(qū)東城區(qū)昌平區(qū)豐臺區(qū)門頭溝區(qū)順義區(qū)12月北京寫字樓市場成交排名中，前十名中有七個項目為公建住宅化產(chǎn)品，說明寫字樓銷售市場的回暖主要源于公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。 其中 3個項目出自亦莊市場，說明亦莊寫字樓市場同樣具備北京市場的典型特征， BDA國際企業(yè)大道的上榜也說明亦莊寫字樓市場的逐漸回暖。 寫字樓 — 北京整體市場 — 銷售市場 2022年 12月成交面積排名 (寫字樓 ) 名次 項目名稱 行政區(qū) 成交面積 (萬㎡ ) 1 環(huán)球財訊中心 宣武區(qū) 2 葉脈軒 懷柔區(qū) 3 美立方（公建住宅） 朝陽區(qū) 4 冠城 名敦道（公建住宅） 崇文區(qū) 5 鼎城（公建住宅） 石景山區(qū) 6 BDA國際企業(yè)大道 大興區(qū) 7 合生 世界村（公建住宅） 通州區(qū) 8 林肯公寓（公建住宅） 大興區(qū) 9 中弘 北京像素（公建住宅） 朝陽區(qū) 10 金花商業(yè)大廈（商住兩用） 房山區(qū) ?整體供求狀況 受國慶影響 ， 許多寫字樓的竣工入市時間推遲到第四季度 ， 因此近期寫字樓新增供應(yīng)較低 。 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動北京寫字樓市場需求穩(wěn)步回升 ， 大型國有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力 ， 同時跨國企業(yè)的需求也正在逐漸回暖 。 ?整體市場存量 北京市寫字樓市場存量擴(kuò)大至 10,633,223平方米，環(huán)比增長 %，同比增長 %。其中，甲級寫字樓市場存量為 4,389,920平方米，環(huán)比上升 %；乙級寫字樓市場存量為6,243,303平方米，環(huán)比上升 %。 整體市場需求 北京寫字樓市場整體空臵率在 2022年第三季度環(huán)比下降 % 。 隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，寫字樓租賃市場也呈現(xiàn)逐漸回暖態(tài)勢， 且由于供給出現(xiàn)一定下降，導(dǎo)致空臵率略有降低，但是市場存量仍在擴(kuò)大。 北京寫字樓市場總體供給和需求 北京寫字樓市場新增供應(yīng)量和凈吸納量 數(shù)據(jù)來源：高力國際 寫字樓 — 北