【文章內(nèi)容簡介】 市場(chǎng)購買，但這部分?jǐn)?shù)量相對(duì)較少。雖然有較多寫字樓前期采取整租整售，但實(shí)際成交案例較少。 ? 沈陽需求增長速度最快的屬沈陽當(dāng)?shù)氐闹行∑髽I(yè)，這部分企業(yè)在沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中，獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展速度快，需求面積不斷擴(kuò)大。 ? 從未來供應(yīng)看，未來供應(yīng)主要集中在北站商務(wù)區(qū)，其次是五里河商圈。 ? 相對(duì)而言，太原街商圈供應(yīng)量小。 ? 從新增項(xiàng)目品質(zhì)看，有較多項(xiàng)目處于青年大街沿線，交通和可視性好，較多項(xiàng)目規(guī)劃高度在 300米以上，力爭(zhēng)建成地標(biāo)性建筑，預(yù)計(jì)其寫字樓品質(zhì)較高，將超越現(xiàn)有寫字樓品質(zhì)；但同時(shí)多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，也將加劇高端寫字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ? 眾多高品質(zhì)寫字樓的建設(shè)，一方面將提升沈陽寫字樓的整體品質(zhì)，另一方面也將提高投資機(jī)構(gòu)對(duì)沈陽市場(chǎng)的關(guān)注； ? 從供應(yīng)時(shí)間看，未來寫字樓供應(yīng)主要集中在 2022年后；較多項(xiàng)目為大型綜合項(xiàng)目，體量大，開發(fā)時(shí)間將有可能延續(xù)較長；在時(shí)間上會(huì)對(duì)未來高端寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)有所緩和。 ? 相對(duì)而言， 20222022年期間，竣工入住的寫字樓項(xiàng)目不多，而且有部分寫字樓在目前已開始銷售部分，預(yù)計(jì)在這個(gè)時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和。 項(xiàng)目名稱 商圈 位置 入住時(shí)間 寫字樓 面積 備注 希爾斯聯(lián)邦 北站 北站路 11 117號(hào) 2022 24390 － 銀河國際 北站 北京街 51號(hào) 2022 30000 － 華府天地一期 北站 惠工廣場(chǎng)西 2022 18900 總建面 40萬平米 沈陽財(cái)富中心 A座 北站 北站路 55， 57， 60號(hào) 2022 70000 － 新華國際金融中心 北站 市府廣場(chǎng)北側(cè) 2022 70000 總建面 35萬平米 東北世貿(mào)廣場(chǎng) 北站 財(cái)富中心南 2022 總建面 34萬平米 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 北站 市府大路 256號(hào) 2022 總建面 26萬平米 華府天地二期 北站 惠工廣場(chǎng)西 2022 總建面 150萬平米 環(huán)球國際大廈 北站 北站敬賓街西 2022 68000 總建面 16萬平米 沈陽國際金融中心 北站 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的 C13號(hào)地塊 2022 總建面 25萬平米 恒隆市府廣場(chǎng) 北站 市府廣場(chǎng)南側(cè) 總建面 80萬平米 領(lǐng)先國際城 太原街 沈河區(qū)青年大街市委對(duì)面 2022 40000 － 曼哈頓觀邸 太原街 和平區(qū)中華路 69號(hào) 2022 20223 － 萬達(dá)廣場(chǎng)二期 太原街 太原南街 2022 － 泰宸 湖畔佳園 五里河 南五馬路 183號(hào) 2022 52022 － 皇朝萬鑫 五里河 青年大街 390號(hào) 2022 50000 － 東北傳媒文化廣場(chǎng) 五里河 原五里河體育場(chǎng)北 2022 80000 總建面 25萬平米 新世界會(huì)展中心 五里河 南二環(huán)路與青年大街交匯西南 2022后 100000 總建面 70萬平米 五里河 .世貿(mào)廣場(chǎng) 五里河 原五里河體育場(chǎng) 總建筑面積 160萬平米，公建 60％ 華潤萬象城 五里河 文藝路與青年大街交匯西南 總建筑面積 45萬平米，公建 70％ 表 ：主要商圈未來寫字樓供應(yīng) ? 隨著東北經(jīng)濟(jì)的騰飛，東北區(qū)域的市場(chǎng)容量也將快速增長，東北區(qū)域?qū)⒏艿街匾暎瑢⑹垢喙驹跂|北設(shè)立銷售分部，同時(shí)原有公司也將隨著銷售額增長而擴(kuò)大需求面積。 ? 隨著 WTO的實(shí)施，中國對(duì)外資在中國業(yè)務(wù)的限制將越來越少，吸引更多的外資公司進(jìn)入；沈陽作為外資公司進(jìn)入東部區(qū)域的窗口，將吸引更多的外資公司進(jìn)入，尤其是俄羅斯、日本、韓國等臨近國家的企業(yè)。 ? 隨著外資公司在沈陽業(yè)務(wù)的拓展和更多外資公司的進(jìn)入，辦公客戶對(duì)寫字樓品質(zhì)要求越來越高，促進(jìn)寫字樓品質(zhì)的提升，增加高端寫字樓的需求。 ? 同時(shí)，隨著沈陽大型企業(yè)改制成功以及國際化程度提高，將會(huì)更加注重辦公物業(yè)的形象，增加高檔寫字樓的需求。 ? 隨著沈陽和周邊撫順、鞍山等城市的融合，將吸引更多遼寧乃至東北其他城市的企業(yè)在沈陽設(shè)立管理總部，拓展沈陽的寫字樓需求。 ? 沈陽經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，最大辦公需求增長將來自于中小企業(yè)；隨著中小企業(yè)的發(fā)展壯大，將有更多企業(yè)要提升企業(yè)形象，脫離商住公寓，選擇形象更好的寫字樓。 ? 沈陽寫字樓市場(chǎng)目前還不發(fā)達(dá)，寫字樓分布較分散，三大商圈并沒有占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商圈； ? 寫字樓品質(zhì)普遍不高，頂級(jí)寫字樓少，絕大部分是商務(wù)公寓和老舊的寫字樓，而且產(chǎn)品在層高、電梯、空調(diào)、平面布局上存在有較大的額缺陷，產(chǎn)品存在有較大提升空間； ? 沈陽有較多商務(wù)公寓原先設(shè)計(jì)以居住為主，價(jià)錢高，作為辦公使用存在較多缺陷；專門針對(duì)中小企業(yè)，提供優(yōu)惠購房貸款，性價(jià)比較高的較少，預(yù)計(jì)未來以辦公為主、但能提供優(yōu)惠貸款政策的商務(wù)公寓將受到較大的歡迎。 ? 從入住率看，頂級(jí)寫字樓入住率比較高，頂級(jí)寫字樓具有一定的市場(chǎng)空間； ? 太原街由于處于核心位置和傳統(tǒng)的影響力，入住率要高于北站和五里河商圈； ? 仍然有較多的優(yōu)質(zhì)公司選擇在老舊寫字樓內(nèi)，預(yù)計(jì)未來提供品質(zhì)較好，但價(jià)錢提升不多的寫字樓，預(yù)計(jì)可吸引這為數(shù)較多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。 ? 未來寫字樓供應(yīng)量較大，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓，但主要集中在北站和五里河商圈，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 未來供應(yīng)時(shí)間將主要集中在 2022年以后，之前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和。 ? 同時(shí)，在未來隨著沈陽以及東北經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步快速發(fā)展，作為東北窗口的沈陽寫字樓需求將得到增更快增長。 ? 根據(jù)寫字樓的聚集性和客戶來源的類似性，在此將寫字樓的區(qū)域研究范圍如下：東至和平大街沿線，南至南五馬路，西至勝利大街，北至市府路。 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 級(jí)別 入住時(shí)間 建筑面積 租金 售價(jià) 入住率 1 鴻源大廈 南京南街 乙級(jí) 1995 15000 790 只租 75% 2 鴻運(yùn)大廈 和平北大街 乙級(jí) 1995 14000 850 只租 75% 3 聯(lián)營物業(yè)大廈 南京南街 1甲 乙級(jí) 1996 40000 850 只租 85% 4 亞貿(mào)中心 中山路 111號(hào) 乙級(jí) 1996 53527 888 8800 93% 5 東宇大廈 和平南大街 2號(hào) 乙級(jí) 1999 40000 900 只租 92% 6 城市廣場(chǎng) 南京北街 206號(hào) 甲級(jí) 1999 32826 1600 只租 95% 7 中興商業(yè)大廈 中華路 乙級(jí) 2022 22022 650 只租 85% 8 華利大廈 和平北大街 28號(hào) 乙級(jí) 2022 44000 850 只租 90% 9 總統(tǒng)大廈 和平北大街 69號(hào) 甲級(jí) 2022 77000 1350 只租 95% 10 海潤 國際 南京南街 270號(hào) 商務(wù)公寓 2022 18000 750 8888 35% 11 商貿(mào)國際 太原南街 88號(hào) 商務(wù)公寓 2022 60000 400 4490 80% 12 新華大廈 中山路 70號(hào) 商務(wù)公寓 2022 30000 800 6600 85% 13 騰龍商務(wù)公寓 同澤北街 25號(hào) 商務(wù)公寓 2022 16000 700 8300 70% 14 年華國際大廈 市府大路 55號(hào) 商務(wù)公寓 2022 48748 700 6460 40% 15 SOHO新天地 中華路 121號(hào) 商務(wù)公寓 2022 34000 600 6000 45% 16 海悅城市廣場(chǎng) 城市廣場(chǎng)后面 甲級(jí) 2022 20220 1400 只租 20% 17 曼哈頓觀邸 中華路 69號(hào) 乙級(jí) 2022 20223 未售 8500 未售 18 沃達(dá)廣場(chǎng) 太原北街 甲級(jí) 2022 19 萬達(dá)廣場(chǎng)二期 太原南街 乙級(jí) 甲級(jí) 乙級(jí) 商務(wù)公寓 1 未來供應(yīng) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 本項(xiàng)目 表 ：區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng) 圖 ：區(qū)域?qū)懽謽欠植紙D ? 區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)供應(yīng)約 ，約占三大商圈寫字樓供應(yīng)的 33％，目前是沈陽重要的寫字樓供應(yīng)區(qū)域。 ? 其中，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)約 13萬平米，占比 23％；雖然整體供應(yīng)量不大，但城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈從客戶品質(zhì)和市場(chǎng)影響力看，代表了沈陽最高水平，成為區(qū)域其他檔次寫字樓發(fā)展的重要帶動(dòng)力量。 ? 乙級(jí)寫字樓供應(yīng) ，占比約 40％，其中 1996年以前入住的約占乙級(jí)寫字樓供應(yīng)的 63％，這部分寫字樓存在物業(yè)老化，預(yù)計(jì)未來將難以滿足辦公企業(yè)日益提高的品質(zhì)期望。 ? 商務(wù)公寓供應(yīng)約 ，占比約 37％；其中有較大部分原定位為投資型的小戶型公寓，以居住為主；由于租賃居住客戶難以承受較高的租金，最終轉(zhuǎn)變?yōu)樯套」ⅲ鳛檗k公使用有較大