鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-22 03:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 年以來(lái)的鄭州樓市，無(wú)論老 城省直行政區(qū)還是新城的 CBD，都已成為商務(wù)樓的 “ 高發(fā)區(qū) ” 。有關(guān)專(zhuān)家指出，這些寫(xiě)字樓的市場(chǎng)走向都值得觀察。 經(jīng)過(guò)幾年的摸索和積累，寫(xiě)字樓在省會(huì)老城區(qū)已呈現(xiàn)出了集中噴發(fā)的態(tài)勢(shì)，特別是經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，正在成為鄭州老城區(qū)寫(xiě)字樓的 “ 最?lèi)?ài) ” 。 被業(yè)界稱(chēng)為 “ 財(cái)富大道 ” 的經(jīng)三路和 “ 總部大道 ” 的農(nóng)業(yè)路最為典型。今年經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路的拓寬改造，為該路段的品質(zhì)提升提供了新的契機(jī)。而隨著辦公環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，沿線高檔寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)熱潮自然也是不斷升溫。 四幢連體的金成國(guó)際廣 場(chǎng)已經(jīng)售罄，據(jù)傳財(cái)富廣場(chǎng)已推出的部分也已被 “ 消化 ” 一空，融豐花苑已成為省會(huì)最成功的商住樓盤(pán)之一，加上省移動(dòng)公司辦公大樓和早些時(shí)候亮相的思達(dá)數(shù)碼大廈，經(jīng)三路沿線的高檔寫(xiě)字樓群已形成了規(guī)模。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁(yè) 共 24 頁(yè) 農(nóng)業(yè)路沿線同樣也得到了寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商的青睞，除正在施工的國(guó)際企業(yè)中心、綠洲商會(huì)大廈以外， 9 月底剛開(kāi)盤(pán)的正大世紀(jì)廣場(chǎng)也有一定體量的寫(xiě)字樓將會(huì)投放市場(chǎng)。而該路段一大批早已立就的商務(wù)樓更是早早撐起了農(nóng)業(yè)路相關(guān)區(qū)域的商務(wù)氣氛，某些出色的寫(xiě)字樓甚至吸納了一批相當(dāng)有分量的客戶(hù)（省域性總部）。除此以外，花園路等路段的寫(xiě)字樓項(xiàng)目也同樣是熱鬧非 凡。 但人們感到疑惑的是，蜂擁而至的資本究竟會(huì)把該區(qū)域的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)帶向何方？ 2020 年鄭東新區(qū)的 CBD 同樣獲得了大發(fā)展。據(jù)了解，起步區(qū)內(nèi)一二十座拔地而起的高層建筑幾乎是清一色的商住樓，包括龍湖大廈、偉業(yè)財(cái)智廣場(chǎng)、未來(lái)國(guó)際、金成 東方國(guó)際、 BOHO 寫(xiě)字區(qū)等等。在它們當(dāng)中，有的已經(jīng)封頂，有的接近封頂，多已投放市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，還有 10 余幢寫(xiě)字樓尚未公開(kāi)發(fā)售。 不過(guò)，新城 CBD 內(nèi)的商住樓被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是 “ 具有冒進(jìn)色彩 ” 。由于人口稀少，商業(yè)、金融等配套設(shè)施匱乏，該區(qū)域的商務(wù)氣氛還十分薄弱，幾乎被同時(shí)推 向市場(chǎng)的二三十萬(wàn)平方米商住樓何時(shí)才能被消化完畢，至今還是一個(gè)未知數(shù)。 但是市場(chǎng)因?yàn)樾詢(xún)r(jià)比和發(fā)展前景的影響，銷(xiāo)售一路上揚(yáng)，據(jù)調(diào)查 CBD 的商住樓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常良好。 “ 它們的命運(yùn)，已經(jīng)跟新區(qū)起步區(qū)的命運(yùn)緊緊捆綁在了一起。 ” 一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。 鄭州寫(xiě)字樓形態(tài) 與現(xiàn)狀 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁(yè) 共 24 頁(yè) 綜觀鄭州寫(xiě)字樓的發(fā)展進(jìn)程，商住樓在其中扮演了一個(gè)十分特別的角色。 “ 如果從登記備案情況看，鄭州幾乎沒(méi)有真正用于出售的純寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 ” “ 商住樓才是鄭州寫(xiě)字樓一段時(shí)期以來(lái)的主流形態(tài)。 ” 這種說(shuō)法并不過(guò)分。 在國(guó)內(nèi)一線城市，寫(xiě)字樓分 SOHO（生活化辦公室）、 SVO（服務(wù)式寫(xiě)字樓）、SVA（服務(wù)式公寓）、純寫(xiě)字樓等多種形態(tài)，市場(chǎng)成熟且產(chǎn)品非常細(xì)化。但在鄭州，寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本上還處于培育成長(zhǎng)階段，長(zhǎng)期活躍的商住樓就是見(jiàn)證。 據(jù)了解，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，鄭州早期高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本上走的都是商住路線，比較成功的有融豐花苑、日月星城、綠洲花園等項(xiàng)目，而一直以純住宅面孔示人的未來(lái)花園等小區(qū)眼下也基本 “ 淪為 ” 商務(wù)者的天下。隨著 SOHO、 SVO 等概念的興起，寫(xiě)字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是眼下如火如荼的鄭東新區(qū)起步區(qū)的 CBD，絕大多數(shù)建筑還都是商住色彩。 “ 應(yīng)該說(shuō)，商住樓曾為鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。 ” 商住樓有兩大優(yōu)點(diǎn)：一是宜商宜住，使用潛力大，目標(biāo)客戶(hù)較為廣泛，這樣可以有效分解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，商住樓在銷(xiāo)售時(shí)享受住宅待遇，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)能享受到 “ 八成按揭和 30 年期限貸款 ” 的政策，這樣無(wú)疑可以極大地刺激銷(xiāo)售。可能正因?yàn)槿绱?，商住樓在鄭州樓市早已根深蒂固?據(jù) 查，即便是目前在市場(chǎng)上熱銷(xiāo)的寫(xiě)字樓也幾乎是清一色的商住樓身份 （國(guó)際企業(yè)中心） 。 寫(xiě)字樓開(kāi)始 進(jìn)入形象商務(wù)大辦公時(shí)代 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁(yè) 共 24 頁(yè) 然而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，商住樓的形態(tài) 已經(jīng)滿足不了市場(chǎng)需求。由于商住樓在設(shè)計(jì)上是 “ 家 ” 的形態(tài)，一上班就會(huì)有一種休息的欲望。 “ 商住滿足中小型創(chuàng)業(yè)公司辦公尚可，但實(shí)力公司絕對(duì)不會(huì)選擇商住模式。 ” 一段時(shí)期以來(lái)，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際大公司不斷進(jìn)駐鄭州，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。本地企業(yè)也有相當(dāng)一批已經(jīng)發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的重要參考指標(biāo)，實(shí)力派企業(yè)越來(lái)越看重 “ 與自身品牌含金量相吻合的辦公場(chǎng)所 ” 。在這種情況下，現(xiàn)代意義上的高檔純寫(xiě)字樓形態(tài)開(kāi)始亮相鄭州市場(chǎng)，特別是在省直行政區(qū)。 為了滿足消費(fèi)需求，這些高檔寫(xiě)字樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、智能化水平、公共空間和資源配置、物業(yè)管理等方面都與商住樓甚至單體寫(xiě)字樓有著很大的區(qū)別。 寫(xiě)字樓服務(wù)功能的重要性。 專(zhuān)家 認(rèn)為，不管是國(guó)際化、人性化還是智能化，寫(xiě)字樓歸根結(jié)底賣(mài)的是服務(wù)，這其中包括兩重含義：一是考慮客戶(hù)對(duì)辦公環(huán)境的需要，二是產(chǎn)品提供者通過(guò)專(zhuān)業(yè)技能能為客戶(hù)提供什么樣的服務(wù)。 鄭州寫(xiě)字樓走向何方？ 鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，正悄悄走在產(chǎn)品形態(tài)和服務(wù)理念 “ 革命 ” 的十字路口。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，無(wú)疑給開(kāi)發(fā)者和投資者都出了一道難題。 一方面，在商業(yè)地產(chǎn)熱之后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn) 資本角逐的新領(lǐng)域。一段時(shí)間以來(lái)，大通、金成等少量開(kāi)發(fā)商捷足先登，占據(jù)了鄭州寫(xiě)字樓市 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 24 頁(yè) 場(chǎng)的相當(dāng)份額。面對(duì)日漸擴(kuò)大的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，眾多資本勢(shì)力特別是房地產(chǎn)公司開(kāi)始關(guān)注或涉足寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)。 然而，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的獨(dú)特運(yùn)行規(guī)律必然讓后來(lái)者冒相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在“ 一窩蜂 ” 的大背景下，地段不成熟、產(chǎn)品形態(tài)老化、營(yíng)銷(xiāo)手
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