鄭州寫字樓市場分析商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-06-22 03:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0 年以來的鄭州樓市，無論老 城省直行政區(qū)還是新城的 CBD，都已成為商務(wù)樓的 “ 高發(fā)區(qū) ” 。有關(guān)專家指出，這些寫字樓的市場走向都值得觀察。 經(jīng)過幾年的摸索和積累，寫字樓在省會老城區(qū)已呈現(xiàn)出了集中噴發(fā)的態(tài)勢，特別是經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域，正在成為鄭州老城區(qū)寫字樓的 “ 最愛 ” 。 被業(yè)界稱為 “ 財富大道 ” 的經(jīng)三路和 “ 總部大道 ” 的農(nóng)業(yè)路最為典型。今年經(jīng)三路和農(nóng)業(yè)路的拓寬改造，為該路段的品質(zhì)提升提供了新的契機(jī)。而隨著辦公環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，沿線高檔寫字樓的開發(fā)熱潮自然也是不斷升溫。 四幢連體的金成國際廣 場已經(jīng)售罄，據(jù)傳財富廣場已推出的部分也已被 “ 消化 ” 一空，融豐花苑已成為省會最成功的商住樓盤之一，加上省移動公司辦公大樓和早些時候亮相的思達(dá)數(shù)碼大廈，經(jīng)三路沿線的高檔寫字樓群已形成了規(guī)模。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 24 頁 農(nóng)業(yè)路沿線同樣也得到了寫字樓開發(fā)商的青睞，除正在施工的國際企業(yè)中心、綠洲商會大廈以外， 9 月底剛開盤的正大世紀(jì)廣場也有一定體量的寫字樓將會投放市場。而該路段一大批早已立就的商務(wù)樓更是早早撐起了農(nóng)業(yè)路相關(guān)區(qū)域的商務(wù)氣氛，某些出色的寫字樓甚至吸納了一批相當(dāng)有分量的客戶（省域性總部）。除此以外，花園路等路段的寫字樓項(xiàng)目也同樣是熱鬧非 凡。 但人們感到疑惑的是，蜂擁而至的資本究竟會把該區(qū)域的寫字樓開發(fā)帶向何方？ 2020 年鄭東新區(qū)的 CBD 同樣獲得了大發(fā)展。據(jù)了解，起步區(qū)內(nèi)一二十座拔地而起的高層建筑幾乎是清一色的商住樓，包括龍湖大廈、偉業(yè)財智廣場、未來國際、金成 東方國際、 BOHO 寫字區(qū)等等。在它們當(dāng)中，有的已經(jīng)封頂，有的接近封頂，多已投放市場。業(yè)內(nèi)人士稱，還有 10 余幢寫字樓尚未公開發(fā)售。 不過，新城 CBD 內(nèi)的商住樓被部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是 “ 具有冒進(jìn)色彩 ” 。由于人口稀少，商業(yè)、金融等配套設(shè)施匱乏，該區(qū)域的商務(wù)氣氛還十分薄弱，幾乎被同時推 向市場的二三十萬平方米商住樓何時才能被消化完畢，至今還是一個未知數(shù)。 但是市場因?yàn)樾詢r比和發(fā)展前景的影響，銷售一路上揚(yáng)，據(jù)調(diào)查 CBD 的商住樓銷售業(yè)績非常良好。 “ 它們的命運(yùn)，已經(jīng)跟新區(qū)起步區(qū)的命運(yùn)緊緊捆綁在了一起。 ” 一位業(yè)內(nèi)人士說。 鄭州寫字樓形態(tài) 與現(xiàn)狀 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 24 頁 綜觀鄭州寫字樓的發(fā)展進(jìn)程，商住樓在其中扮演了一個十分特別的角色。 “ 如果從登記備案情況看，鄭州幾乎沒有真正用于出售的純寫字樓項(xiàng)目。 ” “ 商住樓才是鄭州寫字樓一段時期以來的主流形態(tài)。 ” 這種說法并不過分。 在國內(nèi)一線城市，寫字樓分 SOHO（生活化辦公室）、 SVO（服務(wù)式寫字樓）、SVA（服務(wù)式公寓）、純寫字樓等多種形態(tài)，市場成熟且產(chǎn)品非常細(xì)化。但在鄭州，寫字樓市場基本上還處于培育成長階段，長期活躍的商住樓就是見證。 據(jù)了解，為了降低風(fēng)險，鄭州早期高層項(xiàng)目開發(fā)基本上走的都是商住路線，比較成功的有融豐花苑、日月星城、綠洲花園等項(xiàng)目，而一直以純住宅面孔示人的未來花園等小區(qū)眼下也基本 “ 淪為 ” 商務(wù)者的天下。隨著 SOHO、 SVO 等概念的興起，寫字樓在商住路線上不斷演變發(fā)展，即便是眼下如火如荼的鄭東新區(qū)起步區(qū)的 CBD，絕大多數(shù)建筑還都是商住色彩。 “ 應(yīng)該說，商住樓曾為鄭州寫字樓市場的發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。 ” 商住樓有兩大優(yōu)點(diǎn)：一是宜商宜住，使用潛力大，目標(biāo)客戶較為廣泛，這樣可以有效分解項(xiàng)目風(fēng)險；另一方面，商住樓在銷售時享受住宅待遇，客戶購買時能享受到 “ 八成按揭和 30 年期限貸款 ” 的政策，這樣無疑可以極大地刺激銷售?？赡苷?yàn)槿绱耍套窃卩嵵輼鞘性缫迅畹俟獭?據(jù) 查，即便是目前在市場上熱銷的寫字樓也幾乎是清一色的商住樓身份 （國際企業(yè)中心） 。 寫字樓開始 進(jìn)入形象商務(wù)大辦公時代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 24 頁 然而隨著市場的發(fā)展，商住樓的形態(tài) 已經(jīng)滿足不了市場需求。由于商住樓在設(shè)計上是 “ 家 ” 的形態(tài)，一上班就會有一種休息的欲望。 “ 商住滿足中小型創(chuàng)業(yè)公司辦公尚可，但實(shí)力公司絕對不會選擇商住模式。 ” 一段時期以來，越來越多的國內(nèi)甚至國際大公司不斷進(jìn)駐鄭州，其中有相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)需求。本地企業(yè)也有相當(dāng)一批已經(jīng)發(fā)展壯大，企業(yè)形象已經(jīng)成為其選擇辦公地點(diǎn)時的重要參考指標(biāo)，實(shí)力派企業(yè)越來越看重 “ 與自身品牌含金量相吻合的辦公場所 ” 。在這種情況下，現(xiàn)代意義上的高檔純寫字樓形態(tài)開始亮相鄭州市場，特別是在省直行政區(qū)。 為了滿足消費(fèi)需求，這些高檔寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計 、智能化水平、公共空間和資源配置、物業(yè)管理等方面都與商住樓甚至單體寫字樓有著很大的區(qū)別。 寫字樓服務(wù)功能的重要性。 專家 認(rèn)為，不管是國際化、人性化還是智能化，寫字樓歸根結(jié)底賣的是服務(wù)，這其中包括兩重含義：一是考慮客戶對辦公環(huán)境的需要，二是產(chǎn)品提供者通過專業(yè)技能能為客戶提供什么樣的服務(wù)。 鄭州寫字樓走向何方？ 鄭州寫字樓市場，正悄悄走在產(chǎn)品形態(tài)和服務(wù)理念 “ 革命 ” 的十字路口。 寫字樓市場的風(fēng)云變幻，無疑給開發(fā)者和投資者都出了一道難題。 一方面，在商業(yè)地產(chǎn)熱之后，寫字樓市場已經(jīng)成為鄭州房地產(chǎn) 資本角逐的新領(lǐng)域。一段時間以來，大通、金成等少量開發(fā)商捷足先登，占據(jù)了鄭州寫字樓市 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 24 頁 場的相當(dāng)份額。面對日漸擴(kuò)大的寫字樓市場，眾多資本勢力特別是房地產(chǎn)公司開始關(guān)注或涉足寫字樓開發(fā)。 然而，寫字樓市場的獨(dú)特運(yùn)行規(guī)律必然讓后來者冒相當(dāng)大的風(fēng)險，特別是在“ 一窩蜂 ” 的大背景下，地段不成熟、產(chǎn)品形態(tài)老化、營銷手
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1