【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的。現(xiàn)在銀行提供的按揭高達(dá) 8 成，寫字樓是 7 成，商鋪是 6 成，如果把住宅貸款門檻的首期付 2 成上升到 3 成，會(huì)消除掉不真實(shí)需求，平衡供求關(guān)系，最終達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。 觀點(diǎn)之五： “房荒 ”依然存在 人為因素造成 “房荒 ” 鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理 我們看一些數(shù)據(jù)，從 5 月份開始，連續(xù)三個(gè)月的供應(yīng)量每月減少 30%左右，減少數(shù)量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售的面積減少了。第二個(gè)，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開盤。以前通常什么時(shí)候拿到預(yù)售證什么時(shí)候賣。現(xiàn)在我 們有 100 多萬平方米的面積是拿到預(yù)售證但是還沒有推出來，這種情況就間接造成了 “房荒 ”。我個(gè)人認(rèn)為一些人為因素造成了這種現(xiàn)象。 中等戶型 “一房難求 ” 李洪偉 普通置業(yè)者 作為普通消費(fèi)者，我們的想法就是房?jī)r(jià)的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，雖然我們國家在搞宏觀調(diào)控，但對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒產(chǎn)生什么作用。 深圳的豪宅趨勢(shì)是越來越大了，好像房地產(chǎn)商們推出來的樓盤，特別是以特區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)來說，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連 1： 1 的車位都保證不了。但是真正主流需要的中等戶型卻 “一房難求 ”。 寫字樓市場(chǎng)供 應(yīng)量猛增 空置率持續(xù)降低價(jià)格走高 2021 年，是深圳房地產(chǎn)的 “寫字樓年 ”，迎來了發(fā)展的最高峰，各種指標(biāo)紛紛走高，也給 2021 年帶來了較大的市場(chǎng)壓力。特別是供應(yīng)方面，因?yàn)榇媪烤薮?，市?chǎng)需要時(shí)間去消化，后市競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 跟去年同期相比， 2021 年 13 季度，寫字樓總體表現(xiàn)為新供應(yīng)量和買賣成交單數(shù)下降幅度較大、成交面積略有下降、成交均價(jià)大幅度上升。 2021 年是房地產(chǎn)的 “政策年 ”。在地產(chǎn)新政的影響下，寫字樓經(jīng)歷了一個(gè)短暫的市場(chǎng)觀望期，買賣成交在 7—8 月份達(dá)到今年的最低谷。但在經(jīng)濟(jì)、政策等利好因素支撐下， 9 月份市場(chǎng)開始全面回暖，未來一季度將迎來今年寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)與銷售高峰期。 供應(yīng)量分析 (一 )新供應(yīng)量分析：新供應(yīng)總量銳減、純寫字樓鳳毛麟角 19 月，深圳辦公樓共有 6 個(gè)盤面市：諾德中心環(huán)球發(fā)售；南方國際廣場(chǎng) C、 D“大使樓 ”面市；重新包裝推出市場(chǎng)的中銀大廈；以及鴻基儷景中心、金潤(rùn)大廈、鼎誠國際等三個(gè)新推出市場(chǎng)的商務(wù)公寓。 6 個(gè)樓盤總計(jì)寫字樓面積為 萬平方米，與去年同期相比，供應(yīng)量大幅度下降。 2021 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年 1—9 月，單純寫字樓新供應(yīng)量就高達(dá) 萬平方米，今年純寫字樓只有環(huán)球發(fā)售的諾德 中心，其它均為商務(wù)公寓。 寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2021 年，利好消息不斷，特別是市民中心與地鐵投入使用、中小企業(yè)板啟動(dòng)，以及中心區(qū)超乎常規(guī)的發(fā)展，使得各在建寫字樓紛紛搶灘這個(gè)黃金時(shí)段，推向市場(chǎng)。而 2021 年寫字樓市場(chǎng)面臨的情況大為不同，市場(chǎng)存量巨大、消化滯后，加上新政短暫的影響，使得發(fā)展商放慢開發(fā)速度，等待市場(chǎng)下一個(gè)消化高峰期的來臨。 (二 )主要在售項(xiàng)目分析：供應(yīng)集中、層次分明 (主要在售項(xiàng)目列表 ) 2021 年，在售物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)以及其輻射區(qū)域，如中心區(qū)的安聯(lián)大廈、諾德中心、華融大廈 、大中華交易廣場(chǎng)；車公廟的天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期、金潤(rùn)大廈；華強(qiáng)北的鼎誠國際等。其它區(qū)域在售項(xiàng)目十分稀缺，只有南山的新豪方大廈和龍崗中心城的鴻基儷景中心。除卻在售項(xiàng)目已銷售部分， 2021 年 1—9 月，深圳辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量約為 48 萬平方米，其中中心區(qū)占 70%。 區(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)三個(gè)不同檔次：中心區(qū)一枝獨(dú)秀，均為高檔項(xiàng)目，銷售價(jià)格超過 萬元／平方米 (中銀大廈為整改項(xiàng)目，各種原因造成低價(jià)銷售 )；泛中心區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主，銷售價(jià)格處于 — 萬元／平方米之間；南山及其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量小，需求也少，多為中低檔商務(wù)公寓，價(jià)格低于 8000 元／平方米。 買賣成交分析 (一 )成交單數(shù)分析：進(jìn)入門檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù) 2021 年 1—9 月，寫字樓買賣成交 1053 單，其中第一季度成交 515 單，第二季度 385 單，第三季度共 153 單，均比去年同期有較大幅度下降?？偭肯陆?%，其中第一季度下降 39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降 %；第三季度在地產(chǎn)新政的沖擊下再度下滑，降幅達(dá) %。 2021 年成交單數(shù)同比 2021 年大幅度降低主要原因有兩個(gè)，一是因?yàn)槟壳皩懽謽枪?yīng)量集中在中心區(qū)，隨著中心區(qū)日漸成熟，寫字樓價(jià)格水漲船高，而且門檻越來越高，普遍把客戶定位于國內(nèi)外大中型企業(yè)，造成成交呈現(xiàn)面積大、數(shù)額高、單數(shù)少的局面；二是新政出臺(tái)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，成交單數(shù)自然下降。 (二 )成交面積分析： “地產(chǎn)新政 ”影響巨大，波動(dòng)十分明顯 成交面積 (萬平方米 ) 與成交單數(shù)全面萎縮不同， 2021 年前三季度寫字樓成交面積并沒有大范圍下降。 2021 年 1—9 月共成交 萬平方米，比去年同期下降 %，其中第一季度成交 萬平方米，下降 %；第二季度成交 萬平方米，上升 %。但新政之后，市場(chǎng)觀望態(tài)度異常明顯，使得第三季度成交銳減，同比去年下降 %，從而使 1—9 月總成交面積同比 2021 年下降了二成。 (三 )成交價(jià)格分析：保持穩(wěn)定，高位運(yùn)行 成交價(jià)格 (元／平方米 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年寫字樓成交價(jià)格比去年同期有較大幅度的上揚(yáng)，呈現(xiàn)堅(jiān)挺。 19 月寫字樓成交平均價(jià)格為 11716 元／平方米，同比增長(zhǎng) %，其中第一季度為 11754 元／平方米，同比增長(zhǎng) 2%；第二季度為 11555 元／平方米，同比增長(zhǎng) %；第三季度約為 12042 元／平方米，同比增長(zhǎng) %。 去年，深圳寫字樓供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)和車公廟兩個(gè)片區(qū)，另外羅湖以及南山也有少量供應(yīng)。中心區(qū)主要供應(yīng)是高檔物業(yè)，其他區(qū)域以中高檔物業(yè)為主，影響總體成交價(jià)格。今年成交主要集中在中心區(qū)，使得總體均價(jià)較去年同期有較大上升，在成交面積持平的基礎(chǔ)上，成交金額必然大幅度上漲。 現(xiàn)代物流業(yè)、高新技術(shù)、金融業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)作為深圳發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)企業(yè)扮演著寫字樓市場(chǎng)需求的主角。無論是買賣成交，還是租賃活動(dòng)，國內(nèi)外大型企業(yè)、港資企業(yè)、外資銀行、保險(xiǎn)公司以及其它金融機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成成交的主體。 租賃成交分析 市場(chǎng)需求旺盛，空置不斷創(chuàng)新低。 隨著地鐵的開通，地鐵沿線的辦公物業(yè)備受青睞，蔡屋圍、華強(qiáng)北 ——上海賓館、中心區(qū)和車公廟等幾個(gè)片區(qū)是成交最為密集的區(qū)域，這幾個(gè)區(qū)域的成交量約占總成交量的 90%。而南山需求雖然較為旺盛，但總體樓盤質(zhì)量偏低、物業(yè)出租率高等因素造成成交并不十 分活躍。 中檔寫字樓的租金均價(jià)與 2021 年底基本持平，維持在 75—85 元／平方米；甲級(jí)寫字樓平均租金略有上升，為 115 元／平方米，比去年上漲 %。 深圳甲級(jí)寫字樓最受市場(chǎng)的青睞，整體空置率在 10%以下。 深圳寫字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場(chǎng)一直較為活躍，特別是中小企業(yè)不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)持續(xù)良好的買賣與租賃勢(shì)頭，受到市場(chǎng)的青睞。蔡屋圍、中心區(qū)，以及它們周邊的甲級(jí)寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛 紛進(jìn)駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。 市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯的中心區(qū)新近入伙寫字樓，受到市場(chǎng)較大的青睞。 中原成交分析 租賃四平八穩(wěn)，買賣突飛猛進(jìn)中原成交記錄 (成交面積：平方米 ) 自從中原提出 “兩條腿走路 ”之后，寫字樓業(yè)務(wù)得到了大力發(fā)展，除第一季度和第三季度的租賃業(yè)務(wù)較去年同期有所下降之外，其他時(shí)段無論是租賃，還是買賣業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有了長(zhǎng)足的發(fā)展。 在寫字樓租賃方面，今年前三季度中原業(yè)務(wù)比去年同期下降了 %，其中第一季度下降%，第二季度同比 增長(zhǎng) %，第三季度同比降低 %。一方面，新政出臺(tái)，是市場(chǎng)需求萎縮，影響物業(yè)；另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，各大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。 在寫字樓買賣方面，中原以前所未有的速度在增長(zhǎng)。與去年同期相比，第一季度中原寫字樓買賣業(yè)務(wù)上漲了 %，第二季度上漲幅度更是高達(dá) %，第三季度上漲 %，前三季度平均上漲 %。在寫字樓二級(jí)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，三級(jí)市場(chǎng)也欣欣向榮。 發(fā)展趨勢(shì)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 (一 )供應(yīng)量猛增 寫字樓市場(chǎng)將迎來巨量投放時(shí)期。中心區(qū) 的金中環(huán)商務(wù)大廈、星河世紀(jì)、中國鳳凰大廈、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、地鐵大廈、特美思大廈等將進(jìn)入怒放時(shí)期；而海岸城、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤也進(jìn)入實(shí)質(zhì)招商階段。 總供應(yīng)面積將超過 80 萬平方米，深圳寫字樓市場(chǎng)將重現(xiàn) 2021 年百花齊放的繁榮景象，承接 “寫字樓年 ”的輝煌。 中心區(qū)主導(dǎo)格局依舊。中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)將是未來一季度深圳辦公樓供應(yīng)市場(chǎng)的主角，寫字樓及商務(wù)公寓大都放量于此兩片區(qū)，它們的供應(yīng)量約占全市總量的 95%。 特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)迎來寫字樓發(fā)展的一 個(gè)新篇章，海岸城、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤也開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)招商階段，一改西部沒有高檔寫字樓的格局。 (二 )需求量旺盛 2021 年，寫字樓市場(chǎng)有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至 9 月，下滑勢(shì)頭才止住，重新表現(xiàn)活躍。 在深圳 GDP 穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)保持高位運(yùn)行；各區(qū)域中心建設(shè)的日益完善，相關(guān)部門為筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；新盤集中放量等因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交大幅上揚(yáng)。 1—9 月成交量為 20 萬平方米 ，預(yù)計(jì)全年成交為 30 萬平方米，比去年小幅上升。 現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)作為