【文章內(nèi)容簡介】 商務(wù)機構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會議、商務(wù)等場所和相應(yīng)的服務(wù)機構(gòu)。目前已有來自 8 個國家和地區(qū)的 11 家科技商務(wù)機構(gòu)已入駐平臺并開展業(yè)務(wù)。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技 企業(yè)。 高新科技企業(yè)在南山占絕對主流地位，一直影響著南山的寫字樓市場發(fā)展。 作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于 GDP 的增長率，物流業(yè)對深圳的作用逐漸顯著。深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施良好，目前有港口泊位 130 個，其中萬噸級以上泊位 45 個。全年遠(yuǎn)洋運輸貨運量 580萬噸。港口貨物吞吐量 萬 噸，港口集裝箱 吞吐量 萬標(biāo)箱， 2021 年深圳港躍升為全球第 4 大集裝箱樞紐港。深圳 機場已開通國內(nèi)航線 148 條，國際航線 11 條。全年機場旅客吞 吐量 萬人次，機場貨郵行吞吐量 萬噸。 2021 年 19 月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長趨勢，集裝箱吞吐量將大 500 萬標(biāo)箱，與去年同期對比增長超過 40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達 5000 萬噸，與去年同期對比增長近 25%，占全市貨物吞吐量的近 7 成。 “ 十五 ” 期間，深圳投資 316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。到 2021 年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達到 800億元，占深圳 GDP 的 20%。 近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。南山具有物流 業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎(chǔ)配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開發(fā)已拉開帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達 1000萬標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個深圳港。南山前海片區(qū)規(guī)劃面積為 平方公里，前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運等。 目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊的物流業(yè)企業(yè)超過50 家，云集了國內(nèi)外同 行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國際貨運代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國際貨運有限公司、廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。 而隨著 CEPA 實行，降低了香港物流企業(yè)進入內(nèi)地市場的門檻，以及西部通道開通在即，南山的物流業(yè)將迎來更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除 此以外，南山的企業(yè)種類相對分散，沒有形成很好的集合效應(yīng)。 （ 2） 企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高 南山雖然有一批有實力、有規(guī)模的公司，像高科技的 IBM、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對南山寫字樓有直接的推動作用。 2021 年末，據(jù)深圳市第二次全國基本單位普查公報，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835 個，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為 10947 個，福田區(qū)為 20334 個，寶安區(qū)也達到 10475 個，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于落后狀態(tài)。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場的生力軍，但從各區(qū)寫字樓供應(yīng)、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。目前，深圳全市有約 萬家民營企業(yè)，其中福田就占了 萬家， 03 年福田區(qū)更有月內(nèi)新增 500 多家公司的記錄。要推動南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。 另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟支柱的排名前 30 位的骨干企業(yè)中，有 14 家在 2021 年 18 月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的平 均增長水平，更有 7 家呈現(xiàn)負(fù)增長。除排名前 30 位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近 500 家，這部分企業(yè)增長幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟效益較低，虧損面大（ 34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的整體效益的提高。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉儲、運輸?shù)确?wù)，附加值低，規(guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務(wù)的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對落后，低端市場的競爭無序化。 寫字 樓銷售與租賃分析 （ 1） 銷售供應(yīng)量少，價格波動大 南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。 96――2021年，南山區(qū)寫字樓以 97 年市場供應(yīng)量最多，該年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米；經(jīng)過 9 99 年的短暫回落， 2021 年南山區(qū)寫字樓的市場供應(yīng)再度放量，該年南山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米，但 2021 年預(yù)售面積又降到 萬平方米； 02 年科技園寫字樓讓南山寫字樓市場火了一回 ,但到 2021年，上半年寫字樓用地出讓面積為 0， 2021 年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場 ,供 應(yīng)量進一步萎縮。 而南山寫字樓的銷售價格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動。 從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在 0 03 年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨立于深圳其他寫字樓市場，其銷售價格跟市場供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價格下降；供應(yīng)量少，價格上升。 但是，到了 04 年南山寫字 樓市場有了很大的改變，開始受到其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅挠绊憽?04 年前三季，南山都沒有寫字樓項目推出市場，在寫字樓市場一片大好的形勢下，其銷售價格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設(shè)的影響，在市場存量、目前供應(yīng)量和未來供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場受到很大的壓力，價格自然走低。 （ 2） 租賃需求大，租金上揚 南山 02 年辦公樓租賃面積為 萬平方米， 03 年上半年為 萬平方米，而 04 年僅第一季度就達 萬平方米，增長速度相當(dāng)迅猛。一方面，南山寫字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建設(shè)，吸引了大量企業(yè)進駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場。 隨著南山寫字樓租賃市場的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。 04 年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約 3 個百分點，而南山上升了約 5 個百分點，遠(yuǎn)高于全 市水平。 物業(yè)特性與區(qū)域分布分析 寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析 （ 1） 中低檔寫字樓是市場主流 南山主要寫字樓一覽表 樓盤名稱 地理位置 建筑 面積（ M2） 售 價 （元 /㎡） 租金 等級 新保輝大廈 東濱路創(chuàng)業(yè)路 50427 5800 40 C 級 發(fā)展銀行南頭大廈 桃園路西 13500 —— 45 B 級 海王大廈 南油大道與創(chuàng)業(yè)路 30000 5600 50 B 級 中油大廈 龍崗路與創(chuàng)業(yè)路 31000 —— 55 B 級 新綠島大廈 南山大道與桂廟路 21600 6300 45 C 級 海景廣場 太子路南側(cè) 51000 8000 45 B 級 新時代廣場 太子路 87000 —— 80 A 級 西海岸大廈 南油大道北 20210 6000 45 C 級 明華國際會議中心 龜山路八號 27000 —— 65 A 級 保利城寫字樓 創(chuàng)